導讀：以租代征是通過租用農民集體土地進行非農業(yè)建設，擅自擴大建設用地規(guī)模的一種行為。一般由村委會與被占地農戶訂立占地補償合同書，對被占地農戶進行補償，進而租用農民集體土地進行非農業(yè)建設。顯然，這種特殊操作是明顯違反《土地管理法》的規(guī)定的，將可能導致耕地的流失和被破壞。本文，在明律師事務所的張琨律師團隊為大家淺析遭遇這種情形的應對之策。
委托人承包的土地位于河北省H市W縣，該地屬于一級耕地果園，因“W縣第三中學項目建設”的需要，村委會要求農戶簽訂占地補償合同書，把各自承包的土地一次性買斷，三年以后結清付款。
委托人未收到或見到與此次征收相關的政府文件，對于征收補償安置政策及標準并不知曉。委托人要求村委會拿出政府的文件，但村委會都以文件不在村委會為由拒絕出示。
2018年5月，在委托人與征收方尚未就征收補償安置事宜達成一致意見時，鎮(zhèn)政府工作人員、村干部及其他社會人員共計兩百多人，將委托人承包地上面的莊稼花草、樹木全部清除，非法強行占地。
委托人失去了土地，迫于生計簽訂了占地補償合同書，由村委會租賃委托人的土地，土地補償?shù)臉藴史绞綖椋呵叭暌?000元/畝價格包產，包產款由銀行發(fā)放；第四年按照當年縣城城建補償標準進行買斷（注：保底16萬元/畝+20平方米/畝商業(yè)）。并且對雙方的權利義務及違約責任進行了明確和規(guī)定。
在明律師宋曉峰認為：根據《土地管理法》第四十三條的規(guī)定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。
前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。
該法第四十四條第一款規(guī)定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。該法第六十三條規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。
《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）、《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號），也一再禁止通過以租代征等方式，使用農民集體所有農用地進行非農業(yè)建設。
雖然本案中村委會與委托人簽訂了占地補償合同書，但土地系W縣城市規(guī)劃區(qū)內集體性質的土地，在未辦理建設用地審批手續(xù)、未制定安置補償方案的情況下，村委會與委托人簽訂了“以租代征”的占地補償合同書，即使已經給付了補償款，因違背了上述法律的強制性規(guī)定，雙方簽訂的合同無效。
在土地沒有被征收的情況下，占地補償合同書名為租賃實為征收，且被用于非農業(yè)建設，實質上是規(guī)避土地用途管理制度，規(guī)避農用地轉用手續(xù)，繞開法定的征收審批程序。占地補償合同書違反法律的強制性規(guī)定，合同應為無效。在明律師認為此類案件一般都沒有合法征地手續(xù)，涉案農戶可通過申請政府信息公開的方式公開與征地拆遷相關的文件，以證實其實施征地行為存在違法性。
