導(dǎo)讀：在我們的普通老百姓印象中，拆遷就意味著“高補(bǔ)償”，但是在目前的法律體制下，我們再也見不到能夠動輒上億的拆遷暴發(fā)戶了。反而征地拆遷的糾紛愈演愈烈，我們?nèi)绾握莆者@個平衡度呢？能夠在法律框架下最大程度的提高拆遷補(bǔ)償。國家法律體系越來越完善，作為被拆遷人的老百姓更要利用好法律的武器來保護(hù)自己的合法權(quán)利。可在征地拆遷過程中，被拆遷人通常都是弱勢群體，而征收方或者征收機(jī)構(gòu)的背后有政府的支持，以及自己的團(tuán)隊(duì)作為資源，具有充足的資金和人力使得他們做到了利益最大化。反而被拆遷方的個人利益最是容易遭受威脅。而被征收人如何可以讓拆遷方按規(guī)章制度拆遷，維護(hù)自己的合法權(quán)益拿到拆遷款？
一、明確自己的房屋在此次征收過程中能夠獲得的補(bǔ)償數(shù)額
根據(jù)土地性質(zhì)的不同，可以分為集體土地和國有土地，那么適用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自然也有所不同，以國有土地為例，根據(jù)我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定內(nèi)容“對被征收房屋價值的拆遷補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。征收房屋應(yīng)當(dāng)對房屋的價值予以評估，向被征收人出具合法的評估報(bào)告，如果被征收人對評估確定房屋價值有異議的，可以向復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評估專家委員會申請?jiān)俅舞b定。
當(dāng)然征收補(bǔ)償費(fèi)用不僅包括了房屋本身的價值，還有以下一些也應(yīng)當(dāng)予以拆遷補(bǔ)償。如搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)用、房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償費(fèi)用、各項(xiàng)搬遷獎勵（整體搬遷獎、單元搬遷獎等），如果房屋屬于生產(chǎn)經(jīng)營性用房則還能夠獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計(jì)算方式，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
以近期在明拆遷律師做的某市某區(qū)的房屋征收為例，該房屋按照市場價格為7萬元每平米，按照房屋面積再乘以容積率，可以估算房屋的價格為1500萬元左右，外加上搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)、外遷補(bǔ)助費(fèi)、整體搬遷獎、殘疾補(bǔ)助、移機(jī)費(fèi)用等加起來又將近500萬元，那么該房屋的拆遷總價應(yīng)當(dāng)在2000萬左右。
這個價錢就是被拆遷方與拆遷方進(jìn)行商談的標(biāo)準(zhǔn)，如果在價錢上出現(xiàn)少范圍的波動也是可以接受的，但波動太離譜就需要被拆遷人引起警惕，以防他人侵害個人利益。
二、了解自己所涉的征地拆遷項(xiàng)目是否合法
俗話說，知己知彼才能百戰(zhàn)不殆，一旦被征收人了解到了自己的房屋被納入了征收拆遷范圍，最好提前了解一下征收和拆遷期限，自己房屋的項(xiàng)目名稱是什么？施工工期是多少？觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況，征收和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的？現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來最高的價格是什么？
專業(yè)的拆遷律師提醒您，如果談判前能掌握一些拆遷方的違法點(diǎn)，那么對我們切入談判和掌握談判的主動性是很有幫助的。我們常見的一些違法點(diǎn)包括：
1.征收不具備合法的征收決定，未公布征收決定以及補(bǔ)償方案等文件；
2.征收房屋、土地用于商業(yè)開發(fā)，不符合公共利益需要；
3.對被征收人的房屋進(jìn)行非法強(qiáng)拆、斷水?dāng)嚯?、株連式逼遷等暴力手段；
4.將合法房屋認(rèn)定為違建進(jìn)而不予補(bǔ)償?shù)取耙圆疬`促拆遷”手段。
以上都是征收方慣用的手段，如果要想把以上征收方的違法點(diǎn)當(dāng)做證據(jù)來使用，一定要注意搜集證據(jù)的手段，這個方面還是交給專業(yè)的拆遷律師較為保險。否則被當(dāng)做違法證據(jù)予以排除，救濟(jì)程序就很難推動下去了。
三、如何與拆遷辦談判？
這是征地拆遷的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，我們知道自己的房屋大約值多少錢，也知道了對方的違法點(diǎn)在哪，那么如何與拆遷方進(jìn)行一場有效的談判呢？面臨這種窘境，作為一名普通的老百姓唯一的依靠就是法律。
那么在談判前你就要知道，以對方的違法證據(jù)以法律為武器來維護(hù)個人利益，是拆遷補(bǔ)償金額合理化的重要砝碼，無論談判進(jìn)入什么階段都不要忘了遵循法律程序。對征收拆遷方提出談判要求，以其違法行為加大勝算的籌碼確保贏得談判，簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。切記！不要過分要求拆遷補(bǔ)償，實(shí)踐中往往有許多被拆遷人看到征收方有所松口，自己就開始獅子大開口，漫天要價，恨不得一次性使自己致富。但是往往都是空歡喜一場，不僅沒有得到應(yīng)有的拆遷補(bǔ)償，還被征收方反咬一口。得不償失！
四、靈活掌握談判溝通尺度，適時簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議
在征收拆遷項(xiàng)目中，地方政府或是開發(fā)商幾乎都是不愿打持久戰(zhàn)而希望速戰(zhàn)速決的，只要價格合適不涉及原則性問題的，他們希望早日推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)程。所以，究竟何時同意簽約搬遷就需要被征收人靈活掌握。
一旦因提起各種程序而導(dǎo)致整個拆遷進(jìn)程延宕，拆遷方就可能通過申請拆遷行政裁決的途徑操作，進(jìn)而向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。這對于被拆遷人而言無疑是不利的。故此，廣大被拆遷人需要記住的就是，要根據(jù)實(shí)際情況與拆遷方商榷拆遷補(bǔ)償協(xié)議，確保拆遷進(jìn)程得以繼續(xù)。
在主張自己拆遷補(bǔ)償利益的同時，也要適當(dāng)替對方和其他被拆遷人想想，不要讓溝通協(xié)商的大門徹底關(guān)閉。簽約的時機(jī)一旦錯過，拖延下去反而可能起反作用。
有所不為，有所必為，這才是應(yīng)對征收補(bǔ)償糾紛的應(yīng)有態(tài)度。在明拆遷律師也將持續(xù)為被征收人的合法權(quán)益與和諧征收的實(shí)現(xiàn)做出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
