導(dǎo)讀：2019年8月26日，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。這可以說是農(nóng)民朋友們最為關(guān)心的一部法律修改，畢竟是與自己的切身利益息息相關(guān)的。那么《土地管理法》修改是在什么樣的背景下進(jìn)行的？有哪些重大突破？對(duì)農(nóng)民朋友能夠帶來何種利益呢？今天，在明律師事務(wù)所的黃曉麗律師為大家總結(jié)新《土地管理法》中最為重要的變化。

【最大亮點(diǎn)：集體經(jīng)營性建設(shè)用地可入市了】

這可以說是此次《土地管理法》修改的重要亮點(diǎn)！現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用集體建設(shè)用地，只有將集體建設(shè)用地征收為國有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個(gè)人使用。

但是在實(shí)踐中總會(huì)有部分城鎮(zhèn)居民因房價(jià)便宜、環(huán)境宜居等因素，私下進(jìn)行宅基地、承包地等土地的流轉(zhuǎn)、買賣，從而引發(fā)了大量的糾紛以及訴訟。

舊法的規(guī)定使集體建設(shè)用地的價(jià)值不能顯化，導(dǎo)致農(nóng)村土地資源配置效率低下，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到侵蝕。新《土地管理法》刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用。同時(shí)，使用者取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)后還可以轉(zhuǎn)讓、互換或者抵押。這一規(guī)定是重大的制度突破，為推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃清了制度障礙，是新《土地管理法》最大的亮點(diǎn)。

但是，集體建設(shè)用地上不能搞商品房開發(fā)，這個(gè)口子沒有開。比較敏感的小產(chǎn)權(quán)房如何解決也仍然沒有明確說法。至于在集體建設(shè)用地上搞租賃住房，尚沒有蓋棺定論。2017年，原國土資源部會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京、上海、沈陽等13個(gè)城市開展了利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。按原國土資源部說法：希望通過改革試點(diǎn)，到2021年底，在相關(guān)地區(qū)成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

【亮點(diǎn)二：宅基地管理更加靈活】

首先，對(duì)于宅基地的管理部門已經(jīng)調(diào)整為由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)，而自然資源部門主要負(fù)責(zé)涉及占用農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用審批。

新《土地管理法》規(guī)定：國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，這一規(guī)定意味著地方政府不得違背農(nóng)民意愿強(qiáng)迫農(nóng)民退出宅基地。

對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)，城里人到村里買房，舊《土地管理法》上一直是禁止的，但在政策上開了一個(gè)口子，就是對(duì)閑置宅基地可以合作建房搞農(nóng)家樂，其實(shí)不少地方早在這么干。33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)中在自愿有償退出宅基地、宅基地有償使用、下放宅基地審批權(quán)限等方面進(jìn)行了積極探索，對(duì)一戶一宅制度形成了重大補(bǔ)充和完善。

新《土地管理法》完善了農(nóng)村宅基地制度，在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上，增加宅基地戶有所居的規(guī)定，明確：人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上可以采取措施保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。對(duì)進(jìn)城落戶農(nóng)民，不用擔(dān)心農(nóng)村的宅基地被強(qiáng)行收回，如果想退出，原則是“依法自愿有償”。

【亮點(diǎn)三：基本農(nóng)田變?yōu)橛谰没巨r(nóng)田】

新《土地管理法》對(duì)于基本農(nóng)田將變?yōu)橛谰没巨r(nóng)田，實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，確保國家糧食安全是《土地管理法》的核心和宗旨。

為了提升全社會(huì)對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)的意識(shí)，新《土地管理法》將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田，增加第35條明確：永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途。永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。當(dāng)然這并不意味著，基本農(nóng)田被劃定后，完全不得占用，出現(xiàn)以下幾種情況時(shí)，仍然可以一定比例的占用。

1.重大建設(shè)項(xiàng)目。修改后的《土地管理法》規(guī)定：“國家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的，必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。”自然資源部《關(guān)于做好占用永久基本農(nóng)田重大建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的通知》（自然資規(guī)〔2018〕3號(hào)），對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目允許占用永久基本農(nóng)田的，具體規(guī)定了六類情形：如軍事國防類、交通類、能源類、水利類等。

2.臨時(shí)用地。建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)用地、選址確實(shí)難以避讓永久基本農(nóng)田的，在不修建永久性建（構(gòu)）筑物、經(jīng)復(fù)墾能恢復(fù)原種植條件的前提下，土地使用者按法定程序申請(qǐng)臨時(shí)用地并編制土地復(fù)墾方案，經(jīng)縣級(jí)自然資源主管部門批準(zhǔn)可臨時(shí)占用，并在市級(jí)自然資源主管部門備案，一般不超過兩年。

3.設(shè)施農(nóng)業(yè)。對(duì)于平原地區(qū)從事規(guī)模化糧食生產(chǎn)涉及的配套設(shè)施建設(shè)，選址確實(shí)難以安排在其他地類上、無法避開基本農(nóng)田的，經(jīng)縣級(jí)自然資源主管部門會(huì)同農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門組織論證確需占用的，可占用基本農(nóng)田。占用基本農(nóng)田的，必須按數(shù)量相等、質(zhì)量相當(dāng)?shù)脑瓌t和有關(guān)要求予以補(bǔ)劃。

這次修改的《土地管理法》還有一條新規(guī)定，對(duì)永久基本農(nóng)田占耕地比例，原則要求占80%以上，但不是硬性規(guī)定了，各地可以自己掌握比例。