導讀：國家征收行為指向的客體是國有土地上的房屋，因此隨著征收行為衍生的補償行為指向的對象就是房屋所有權(quán)人。房屋所有權(quán)人的“被征收人”地位也是被《國有土地上房屋征收與補償條例》固定下來的。因此，與房屋有關(guān)的其他主體，例如承租人、債權(quán)人等一般只能通過合同關(guān)系主張損失彌補，不能直接從征收方獲得征收補償。然而，我國現(xiàn)實情況復雜、房屋性質(zhì)多樣，在征收與補償問題上不能一概而論。今天，在明律師就來跟您聊聊某些“承租人”是否有權(quán)獲得補償安置這一問題。
一、公共租賃住房承租人
根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》第三條規(guī)定，公租房即公共租賃住房，是指限定建設(shè)標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。
不同于普通個人出租用房的自住、出售、出租、抵押等多重功能，公租房僅限于出租這一項功能?！俺鍪邸贝硭袡?quán)，“出租”代表使用權(quán)。公租房的所有權(quán)歸國家，使用權(quán)歸承租人，但因公租房的建造目的及實際使用狀況均限于出租，因此享有長期繳納低價房租居住該房屋權(quán)利的公租房承租人，在征收與補償上，其經(jīng)濟地位接近房屋所有權(quán)人。
公租房一旦被征收，公租房承租人基于該房屋的使用權(quán)隨之喪失。因公租房承租人屬于中等偏下收入的住房困難人群，其想要憑借自身經(jīng)濟狀況恢復公租房被征收前的生活居住水平自是難上加難，幾乎不可能實現(xiàn)。基于權(quán)益受損則應補償?shù)姆ɡ碓瓌t、以及逐步改善住房困難群體居住水平的政策支持，公租房承租人都應當在其承租的公租房被征收后獲得另行安排公共租賃住房供其承租、搬遷和臨時安置費等補償。如此，也將有利于消解群體矛盾、推進民生工程、構(gòu)建和諧社會。
但需要指出的是，根據(jù)目前現(xiàn)行的地方規(guī)定，公共租賃住房的承租人是被明確排除在補償安置權(quán)利人范圍之外的。
如《天津市國有土地上房屋征收與補償規(guī)定》第43條規(guī)定，本規(guī)定所稱公有房屋，是指執(zhí)行市人民政府批準的租金標準的直管公產(chǎn)房屋和單位產(chǎn)房屋，不包括公共租賃住房等保障性住房。
《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第57條規(guī)定，本辦法所稱公有房屋承租人，是指與公有房屋的產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系，并執(zhí)行政府規(guī)定標準租金的直管公房和自管公房承租人，公共租賃住房、廉租住房的承租人除外。
《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》更是將補償對象縮限為“被征收人和直管公房承租人”。
這或許與公共租賃住房這一事物出現(xiàn)時間不長，相關(guān)房屋及其規(guī)劃都很新，短期內(nèi)被拆遷的可能性不大有關(guān)。
二、廉租房承租人
廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。
具體而言，根據(jù)《廉租住房保障辦法》第五條規(guī)定，“廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合。貨幣補貼是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補貼，由其自行承租住房。實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標準收取租金?！睋?jù)此，廉租房的保障對象即承租人為城市低收入住房困難家庭。
與公租房相同，廉租房只租不售，同時兼社會公共福利和住房保障性質(zhì)，在建設(shè)目的和具體適用上亦與公租房大同小異?！蹲》砍青l(xiāng)建設(shè)部 財政部 國家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》中指出，“根據(jù)《國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》（國發(fā)〔2013〕20號）和《國務院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）等文件精神，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房?！币虼?，公租房和廉租房在法律意義和政策支持上幾乎可以等同，在征收與補償問題上亦應適用相同規(guī)則，前述已析，不再贅述。
三、經(jīng)營性用房承租人
房屋按用途可分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，其中非住宅房屋又分為營業(yè)性房屋和非營業(yè)性房屋。此處經(jīng)營用房承租人，指營業(yè)性住房的承租人。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條第一款規(guī)定，“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！?/p>
在此法條規(guī)定的征收補償范圍內(nèi)，其中房屋裝修裝飾損失補償、搬遷補償、停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)葘嶋H上應為針對承租人的補償。然而，征收方通常將所有補償直接給予房屋所有權(quán)人而非房屋承租人，同時，因“征收”并非常規(guī)的合同違約或解除事由，房屋所有權(quán)人與房屋承租人一般未在合同中事先約定。故，經(jīng)營用房承租人往往因征收產(chǎn)生了巨大經(jīng)濟損失，卻無任何補償。
但是，雖為現(xiàn)狀，卻并不代表經(jīng)營用房承租人沒有獲得相應補償?shù)臋?quán)利。目前眾多征收領(lǐng)域地方性規(guī)定均明確，征收有租賃關(guān)系的非住宅，租賃雙方對停產(chǎn)停業(yè)損失的承擔方式有約定的，從其約定。沒有約定或者約定不成的，房屋征收部門可以將有爭議部分的貨幣補償款公證提存，在當事人協(xié)商或訴訟結(jié)果確定后支付。
在明律師建議廣大經(jīng)營用房承租人，在房屋征收決定公告發(fā)布之后，就應及時與房屋所有權(quán)人、房屋征收部門協(xié)商補償事宜。若是三方不能達成補償協(xié)議，經(jīng)營用房承租人可以依據(jù)房屋租賃合同向房屋所有權(quán)人主張相應損失補償，必要時可提起民事訴訟以解決合同糾紛。
綜上所述，征收補償對象不僅包括房屋所有權(quán)人和公有房屋承租人，還應當包含公租房承租人、廉租房承租人、經(jīng)營用房承租人等利害關(guān)系人。權(quán)利需要被保障，也需要自身積極行使。征收范圍內(nèi)的公民、法人或其他組織，一定要熟悉相關(guān)法律法規(guī)及政策文件，合理合法地保護自身權(quán)益。
