導讀：對房屋進行評估是拆遷過程中不可或缺的一步，評估機構評估后出具的評估報告會作為對被征收人補償?shù)囊罁?jù)，按照《國有土地上房屋征收評估辦法》的說法，評估報告的作用是“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)”，因此其重要性可想而知。但是如果評估報告不合理，或者評估報告的作出程序有問題，當事人應該怎樣辦呢，有哪些法律程序可以走呢？
2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）出臺后，對于補償標準和補償依據(jù)有了更加明確和合理的規(guī)定?！墩餮a條例》規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。這就明確了被征收房屋價值的確定是要經(jīng)過合法的評估程序的，評估之后要有評估報告，并且要送達給被征收人。評估報告直接決定了被征收人能得到補償數(shù)額的多少。
一、什么樣的評估報告才是合理合法的？
1.評估機構的選擇要合法
要進行評估，第一步就是要先選擇有資質的評估機構。評估機構的選擇不是隨便進行的，而是要遵循《征補條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定。按照規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構應該由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。所以實踐中那些不經(jīng)過正規(guī)程序直接指定出來的評估機構都是不合法的。
2.評估時點選擇要適當
眾所周知，近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，房價也一天一個樣，房價上漲很多。那么，按照不同的評估時點，對被征收房屋進行評估就直接關系到被征收房屋能獲得的具體補償數(shù)額的多少。
對此，《征補條例》也明確了補償?shù)臅r點，即房屋征收決定公告之日，其標準是不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
然而，實踐中也經(jīng)常出現(xiàn)房屋征收決定公告后好多年征收部門還不拆，再拆時還按照幾年前房屋征收決定公告時的評估價進行補償，這種做法顯然是不符合《征補條例》規(guī)定的，在實踐中往往也得不到法院的支持。
3.評估方法適用要正確
實踐中，對房屋進行評估的方法主要有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法。評估機構需要在進行適用性分析后，再選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。但是一般來講采用市場法更能準確的反映絕大多數(shù)被征收房屋的真實價值，因為要保障被拆遷后群眾還能買得起同等居住條件的房屋，不能因拆遷而降低群眾的生活水平和居住條件。
4.評估標準
有了評估機構，也確定了評估時點和評估方法，那么怎么確定房屋的價值呢？要確定房屋的價值必須有相應的依據(jù)。對被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。區(qū)位好的房屋肯定比區(qū)位差的評估價要高，商用的肯定高于住宅的，新房高于舊房，土地使用權剩余年限久的高于剩余年限短的……
所以當事人務必要認清自己房屋的情況，這樣才能準確判斷評估標準是否合理。
二、遭遇不合法不合理的評估有哪些法律程序可以走？
《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構應當修正。
被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。
被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理，即依法針對征收補償決定提起復議或者訴訟。
也就是說，法律規(guī)定了被征收人如果對評估結果有異議的話可以通過要求修正、申請復核和專家委員會鑒定來救濟，但是復核和鑒定的程序非常復雜，被征收人即使按照法律規(guī)定申請了復核和鑒定效果也難有保障。而且這其中牽涉復雜的法律問題，作為非專業(yè)人士的被征收人即使對評估結果有異議一般也不知從何入手。
在明拆遷律師最后再重申一下，評估報告至關重要，是補償多少的直接依據(jù)！被征收人發(fā)現(xiàn)評估報告不合理時一定要及時走法律程序解決，推翻不合理的評估報告，而最省心也最有效的方法就是委托專業(yè)的征地拆遷律師。重視評估環(huán)節(jié)，是被征收人權利意識提升的重要指標，也是確保征收補償公平合理的重要一步。
