導(dǎo)讀：在國有土地上的房屋征收中，最關(guān)鍵的文件無疑就是房屋征收決定及房屋征收補(bǔ)償決定。雖同為“決定”，但應(yīng)該提起注意的是，征收補(bǔ)償決定是在房屋征收決定之后的行政行為，二者一先一后順序不能顛倒。那么，作出這兩個決定到底需要什么程序呢？收到兩個決定后，被征收人又該如何應(yīng)對？而這兩份文件到底決定著什么呢？今天，在明律師與您細(xì)細(xì)說來。

【房屋征收決定】

國有土地上的房屋征收是指為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?shù)男姓袨椤?/p>

做出房屋征收決定前：

（1）房屋征收范圍的確定。征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知送至相關(guān)部門，區(qū)縣政府發(fā)布房屋征收范圍公告。

（2）征收調(diào)查登記。房屋征收部門對擬征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及租賃和用益物權(quán)等情況進(jìn)行入戶調(diào)查登記并公布調(diào)查結(jié)果；

（3）對未經(jīng)登記建筑進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定。根據(jù)規(guī)定，市、縣級人民政府組織有關(guān)部門對未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。在城市范圍內(nèi)，主要審查其是否具備建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是否符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》或房屋建造當(dāng)時的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。認(rèn)定為合法建筑的，予以補(bǔ)償；認(rèn)定為違法建筑的，不予補(bǔ)償。

（4）擬定征收補(bǔ)償方案，征求公眾意見并公布意見采納結(jié)果。多數(shù)被征收人提出異議的，市、縣級人民政府還應(yīng)舉辦聽證會，根據(jù)聽證會情況修改方案。

（5）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)按照重大決策社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的有關(guān)規(guī)定，就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，作出無風(fēng)險、較小風(fēng)險、較大風(fēng)險、重大風(fēng)險的評價，提出可實(shí)施、暫緩實(shí)施、停止實(shí)施的意見。

（6）涉及被征收人數(shù)量較多的，房屋征收決定需經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

（7）征收補(bǔ)償費(fèi)用按時足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

做出房屋征收決定后：

（1）征收公告?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十三條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

（2）被征收人有提出復(fù)議與訴訟的權(quán)利。被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

一般規(guī)定，房屋征收決定須在作出后的5至7天內(nèi)予以公告，以確保被征收人的知情權(quán)和救濟(jì)權(quán)。

【征收補(bǔ)償決定】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案、評估機(jī)構(gòu)評估結(jié)果等，針對被征收人如何補(bǔ)償、安置以及限期搬遷問題作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告”

實(shí)踐中，如果被征收人在簽約期限內(nèi)與征收方經(jīng)協(xié)商達(dá)成了征收補(bǔ)償協(xié)議，那么，可直接按照協(xié)議約定按部就班的實(shí)施項(xiàng)目程序。

若未能達(dá)成雙方滿意的結(jié)果，補(bǔ)償決定就會隆重登場。此時，被征收人又應(yīng)該注意哪些問題呢？

（1）補(bǔ)償范圍是否全面。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，我們可以知道，法定的征收補(bǔ)償主要包括“3＋1”項(xiàng)內(nèi)容——被征收房屋價值補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；對被征收人給予的補(bǔ)助和獎勵。

前面兩項(xiàng)內(nèi)容是必須要有的，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償是給予合法的營業(yè)性用房的，住宅用途的房屋一般無法取得，但也要考慮是否存在“住改非”的情形。而補(bǔ)助和獎勵則是政策性的，主要依據(jù)涉案項(xiàng)目的補(bǔ)償方案規(guī)定而來，不是每位被征收人都能獲得的。

但在存在爭議時，被征收人完全有依法爭取、主張的權(quán)利。

（2）征收補(bǔ)償決定應(yīng)直接送達(dá)到被征收人手里。直接張貼在墻上、門上或單純通過公告形式送達(dá)都是不合法的。

（3）補(bǔ)償決定的作出主體是作出房屋征收決定的市、縣級人民政府。即該決定應(yīng)與房屋征收決定同是市、縣級人民政府所主導(dǎo)，其他組織是無權(quán)作出補(bǔ)償決定的。

實(shí)踐中，在明律師代理過村委會作出所謂“補(bǔ)償決定”的案件，那么首先需要考慮的是涉案項(xiàng)目的性質(zhì)究竟是否為征收，還是其他的拆遷、改造項(xiàng)目。在一個正常的征收項(xiàng)目中，這種情形不應(yīng)出現(xiàn)。

（4）選用的評估方法是否合法。房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估的對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格，選用適合的一種或多種評估方法對被征收房屋價格進(jìn)行評估。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，市場比較法是最常用的，因?yàn)榻^大數(shù)房屋都有交易實(shí)例可供比較。成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法的適用也需要依據(jù)具體的條件確定，并在評估報告中明確寫明理由。

（5）評估機(jī)構(gòu)的選定是否嚴(yán)格遵循了法定程序。房屋價值評估機(jī)構(gòu)是由被征收人協(xié)商選定的，當(dāng)被征收人在規(guī)定期限內(nèi)未協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等方式隨機(jī)確定。

評估公司若由征收部門單方面直接確定，被征收人對評估公司狀況一無所知，這都是不合理的，將可能直接導(dǎo)致征收補(bǔ)償決定被依法撤銷。

（6）被征收人的補(bǔ)償方式選擇權(quán)是否得到保障。根據(jù)590號令的規(guī)定，被征收人有權(quán)選擇貨幣補(bǔ)償，也有權(quán)要求房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。征收方可以在方案中設(shè)置獎勵金，以鼓勵、引導(dǎo)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者房票等補(bǔ)償方式，但不得變相剝奪被征收人的選擇權(quán)。

最后，在明拆遷律師想要提醒大家的是，關(guān)于如何從源頭上保障被征收人的權(quán)益不受侵害，主要在于維護(hù)自身權(quán)益的時間選擇上。征收決定公告的下發(fā)是提起法律程序的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對被征收人來講，這也是一種信號。只要被征收人頭腦清醒，應(yīng)對及時，那么，我們就能化被動為主動，“主動決定”而不是“被決定”自己的征收補(bǔ)償。