導(dǎo)讀：受到傳統(tǒng)文化的影響，有房才有家的觀念已經(jīng)深深地鐫刻在我們心中。毫無疑問，房屋是農(nóng)民朋友的重要財產(chǎn)之一，在征收中應(yīng)當獲得公平、合理的補償。然而，農(nóng)村集體土地上的征收實踐較為復(fù)雜，目前在法律中還沒有系統(tǒng)、明確的規(guī)定。即將于2020年施行的新版《土地管理法》將會對農(nóng)村房屋的征收補償產(chǎn)生哪些影響？計算征收補償時，究竟是看面積還是看人頭？本文，在明律師將結(jié)合實踐為大家進行梳理解析。

【新法實施后，集體土地征收補償?shù)玫竭M一步明確】

今年剛剛修訂通過的新版《土地管理法》規(guī)定，征收土地應(yīng)當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應(yīng)當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

新版《土地管理法》還規(guī)定，征收農(nóng)村村民住宅的，應(yīng)當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則進行搬遷。要尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

可見，上述規(guī)定相較以往有了很大進步，明確增加了農(nóng)村村民住宅補償費以及被征地農(nóng)民的社會保障費用，將更加有效地保障被征地農(nóng)民的補償權(quán)益。

在補償計算方式上，土地補償費、安置補助費標準將由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定?？梢源_定的是，這一標準要比此前適用多年的“年產(chǎn)值倍數(shù)”更加科學(xué)合理，土地的增值收益是被計算在內(nèi)的。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，也將由省、自治區(qū)、直轄市制定。而農(nóng)村集體土地上房屋的征收補償標準，仍然存在較大的不確定性。

許多農(nóng)民朋友希望得知明確的補償標準，但是，不同地區(qū)、不同項目、不同的被征收人都將產(chǎn)生差異化因素。

故此，在明律師不可能直接告訴大家明確的每間房、每平米的補償標準。不過，在明律師可以圍繞“補償究竟看面積還是看人頭”這一熱點問題，為大家提供一些參考。

【農(nóng)村征收補償怎么算？究竟看面積還是看人頭？】

第一，土地補償費和安置補助費應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，以地方公布的區(qū)片綜合地價為標準，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)確定。

根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法實施條例》規(guī)定，土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。實踐中，土地補償費將由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織再次統(tǒng)一進行分配，而不是直接給到農(nóng)戶的手中。安置補助費必須?？顚Ｓ?，誰被安置了就給到誰的手中。

上述費用在分配時，就需要考慮到農(nóng)戶家庭人口以及戶籍狀況，考慮農(nóng)村村民是否具有本村集體經(jīng)濟組織成員資格。

但無論如何，上述兩筆費用最終都要落實到農(nóng)戶頭上，而不得在未經(jīng)村民大會決議的情況下直接被村集體或者村委會抽走。

第二，關(guān)于農(nóng)村村民住宅的合法性認定。征收中認定的宅基地面積應(yīng)當經(jīng)過合法批準，且不超過控制標準。未經(jīng)合法批準的宅基地則不予認定。

當然，并非所有超過合法批準宅基地控制面積的都不予補償。根據(jù)《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》，應(yīng)當分階段依法處理宅基地超面積問題。

例如，在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《條例》實施后未擴大的，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。征收方針對這類宅基地上的房屋，就應(yīng)當予以合理補償。

需要指出的是，實踐中大量存在的“非宅”房屋是具備按照宅基地上房屋確權(quán)登記發(fā)證，進而足額補償?shù)目赡苄缘摹?/p>

在一些地方這類房屋非常多，其中很多是能夠通過補辦手續(xù)獲得與宅基地上房屋同等的補償條件的，當然有時這需要被征收人的積極依法救濟，而不是躺在床上、翹著腿兒等著自己的“非宅”房屋“變性”。

第三，宅基地上的房屋被征收時，征收方應(yīng)當依法給予貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)可以另行審批宅基地建房。

如果實行貨幣補償?shù)模a償款應(yīng)按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。可見，計算農(nóng)村房屋的補償時，主要考量因素仍是建房成本和區(qū)位土地價格。

若被征收宅基地上房屋所在土地已被劃入城市規(guī)劃區(qū)，且符合最高法相關(guān)司法解釋規(guī)定的征收方在征地時怠于履行針對房屋的補償安置職責(zé)的情形，那么涉案房屋有望“參照”適用國有土地上房屋征收的補償標準。

不過必須強調(diào)的是，這種情形并不多見，需要經(jīng)過嚴格的事實認定。一般情況下，集體土地上的房屋注定是無法按照城市房屋的標準補償?shù)模词苟呦嗑嗫赡懿⒉贿b遠。

第四，本集體經(jīng)濟組織成員人數(shù)將對房屋安置產(chǎn)生重要影響。

有些地方確實規(guī)定，拆遷宅基地上房屋可以結(jié)合被拆遷人家庭人口情況安置。不過，該項規(guī)定的適用，有很多前提條件。例如，是本集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋被拆遷人，不是所有被拆遷人都可以使用，如果選擇了貨幣補償或者另批其他宅基地的就可能不適用。

該地方規(guī)定中還明確“可以結(jié)合被拆遷人家庭人口情況”，即在原有面積的基礎(chǔ)上結(jié)合家庭人口進行補償，并不是只考慮人口而不考慮面積。

綜上所述，征收實踐中，計算農(nóng)村集體土地上房屋的征收補償，多數(shù)情況下仍將以面積為基礎(chǔ)。按本集體經(jīng)濟組織成員人數(shù)人均給予幾十平米安置的情形的確很常見，此時所謂“人頭”主要看戶籍是否在本村，以及是否以本村土地作為主要生產(chǎn)生活來源。

在一些地方的操作實踐中，算人頭還是算面積，被征收人是可以根據(jù)方案來選擇的。若出現(xiàn)了“人少面積大”導(dǎo)致補償面積縮水的情況，被征收人要及時依法救濟。

最后，在明拆遷律師想提示大家的是，面積補償是基礎(chǔ)，家庭人口數(shù)等因素則起到輔助作用。同時，戶籍狀況、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格認定等疑難問題，也是影響農(nóng)村集體土地征收補償?shù)囊蛩?。由于補償標準的不確定性，大家在遇到具體問題時，還是應(yīng)當堅持個案分析原則。及時咨詢專業(yè)律師，針對你所在地域的個案情況采取措施，才是廣大農(nóng)民朋友的理性選擇。