導(dǎo)讀：關(guān)于農(nóng)村宅基地及其上房屋的復(fù)雜法律問(wèn)題，在明拆遷律師在日常咨詢和案件代理中頻頻遭遇。本文，蔡桂伶律師就為大家通過(guò)一起案件解析宅基地的基礎(chǔ)性法律常識(shí)，相信會(huì)對(duì)大家有所幫助。

2016年，白某家所在區(qū)域開(kāi)始拆遷。2017年白某與村委會(huì)簽訂了《宅基地房屋騰退補(bǔ)償安置協(xié)議》。白某所居住的院落系白某祖輩留下的宅基地，白某父母婚后共育有子女6人，我們姑且稱之為白某、白2、白3、白4、白5和白6。

白6在1996年去世，其父母分別于1997年、2003年去世。白某父母去世后，白某一家一直居住在該訴爭(zhēng)宅院內(nèi)，該位置的戶籍上僅剩白某，其妻米某，其子白小某；其他人則分別在2016年以前將戶籍從該處遷出。原宅基地上有房屋3間，2006年，白某夫妻在院內(nèi)增建房屋5間，并將院落封頂。

2017年，村民委員會(huì)與白某簽訂的《宅基地房屋騰退補(bǔ)償安置協(xié)議》中約定：白某將涉案宅基地、房屋及附屬物騰退，被安置人口為，白某，米某，白小某，村委會(huì)補(bǔ)償白某宅基地騰退補(bǔ)償款XX萬(wàn)元，宅基地區(qū)位價(jià)，超出宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，房屋價(jià)款，裝修設(shè)備及附屬物補(bǔ)償款，各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助款，其他補(bǔ)助費(fèi)等共計(jì)XX萬(wàn)。

2017年，某投資管理公司與白某簽訂《定向安置認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定：白某自愿認(rèn)購(gòu)定向安置房4套，分別為一居一套，二居二套，三居一套，購(gòu)房款XX萬(wàn)元，購(gòu)房款自騰退款項(xiàng)中扣除，剩余款項(xiàng)由白某領(lǐng)取。

宅基地上房屋騰退后，白某的其他兄弟姐妹將其訴至法院，要求分割其父母所留遺產(chǎn)。遺產(chǎn)按照第一順序配偶、子女、父母，應(yīng)當(dāng)本著互諒互讓，和睦團(tuán)結(jié)的精神，協(xié)商處理。

訴征宅基地原使用權(quán)人為白某父母，白某及其他兄弟姐妹作為白某父母的第一順序繼承人，對(duì)該院落中屬于其父母的3間房屋遺產(chǎn)有權(quán)繼承。

宅基地使用權(quán)系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的權(quán)利，集體經(jīng)濟(jì)組織成員死亡后，依法不再享有宅基地使用權(quán)，該處宅基地應(yīng)由經(jīng)過(guò)審查批示的新宅基地使用權(quán)人使用。

在該處宅基地被騰退時(shí)，村委會(huì)認(rèn)定了白某為該處宅基地的被騰退人，故該處宅基地的區(qū)位補(bǔ)償款應(yīng)歸白某所有。安置房系因騰退宅基地給原宅基地使用權(quán)人的置換房屋補(bǔ)償，白某后增建房屋的地上物部分價(jià)值百分之十認(rèn)定為父母的遺產(chǎn)。故其他繼承人有權(quán)參與繼承分配，相關(guān)宅基地騰退補(bǔ)償款、騰退獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、騰退補(bǔ)助歸全部繼承人共同所有。

農(nóng)村宅基地上房屋倒塌損壞嚴(yán)重，長(zhǎng)期無(wú)人居住，將由集體收回，不能繼承。宅基地?fù)p壞要修繕，且不能長(zhǎng)期空置。

子承父業(yè)本是無(wú)可厚非，子女有房屋繼承權(quán)和所有權(quán)，但是宅基地屬于集體財(cái)產(chǎn)。若登記在父母名下，如果子女要繼承父母的宅基地，要依法進(jìn)行宅基地使用權(quán)證變更登記，然后子女才有宅基地的使用權(quán)。此外，農(nóng)村宅基地只能在本集體內(nèi)做轉(zhuǎn)讓，不能在本集體之外以任何形式私自買賣宅基地。

其實(shí)出現(xiàn)宅基地不能繼承狀況最多的就是這一類?，F(xiàn)在年輕人都在城市買房，或者離家多年，戶口遷出農(nóng)村落戶城市。如果父母過(guò)世了，鄉(xiāng)下的宅基地和房屋就擱置了，這種情況子女只能繼承房產(chǎn)不能繼承宅基地的使用權(quán)。所以，不能進(jìn)行翻蓋或買賣，等到房屋自然滅失之后，宅基地會(huì)被村集體收回然后重新進(jìn)行分配。

需要指出的是，這和農(nóng)業(yè)農(nóng)村部新規(guī)中強(qiáng)調(diào)的“不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件”并不矛盾。新規(guī)中強(qiáng)調(diào)的是對(duì)現(xiàn)有的宅基地使用權(quán)人而言，其進(jìn)城落戶不得以強(qiáng)制退出宅基地為條件。但若宅基地使用權(quán)人的子女已經(jīng)進(jìn)城落戶進(jìn)而喪失了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，那么其也就很可能失去了在宅基地使用權(quán)人去世后獲得宅基地權(quán)益的權(quán)利。

私自非法占有耕地、自留地建房，沒(méi)有得到審批，無(wú)法確權(quán)的宅基地及其上房屋不在繼承范圍內(nèi)。故此，廣大農(nóng)民朋友一定要重視宅基地的確權(quán)登記領(lǐng)證，按照地方性規(guī)定的嚴(yán)格程序要求履行自行申請(qǐng)、村級(jí)同意、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核、區(qū)縣審定的步驟，及時(shí)領(lǐng)取房地合一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。只有這樣，自己的宅基地及其上房屋在“百年之后”才能順利的過(guò)渡到子女或其他繼承人手中。