導(dǎo)讀：在拆遷過程中，為了保證拆遷工作按時(shí)完成，被拆遷人的房子經(jīng)常被認(rèn)定為是違法建筑從而予以拆除，這是明顯的“以拆違促拆遷”。那么，什么樣的建筑屬于違法建筑呢？違法建筑一定會(huì)被強(qiáng)制拆除嗎？本文，在明律師帶領(lǐng)大家從對違建的認(rèn)識(shí)上入手，獲取應(yīng)對“以拆違促拆遷”的知識(shí)要領(lǐng)。
【違法建筑認(rèn)定：有證合法，無證違法？】
什么樣的建筑是違法建筑，我國并沒有明確的定義。“有證合法，無證違法”是行政機(jī)關(guān)在認(rèn)定違法建筑時(shí)的通常做法。
而房屋作為當(dāng)事人的最重要的財(cái)產(chǎn)和生活資料，用如此簡單、粗暴的方式評判其是否屬于違建，顯然有許多不合理之處。認(rèn)定違法建筑一定要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，并密切結(jié)合客觀現(xiàn)實(shí)情況。單看“一頭”，都是耍流氓。
與違法建筑認(rèn)定相關(guān)的法律有很多，通常依據(jù)的是《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。據(jù)此，違法建筑一般是指未經(jīng)自然資源和規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，違法占用土地、未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。
按照違反法律的類型，違法建筑分為兩種：
一、違反《土地管理法》的違法建筑主要分以下四種：
1.未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的；
2.農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的；
3.違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地并進(jìn)行建設(shè)的；
4.擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。
二、違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的違法建筑主要分以下四種：
1.未申請或者申請未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；
2.擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；
3.擅自改變了土地使用性質(zhì)建成的建筑；
4.擅自將臨時(shí)建筑建設(shè)成為永久性建筑。
《土地管理法》是從1987年開始施行的，在這之前建造在農(nóng)村土地上的無證、未經(jīng)批準(zhǔn)的房屋是否屬于違建，存在較大的依法救濟(jì)空間。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是從2008年開始實(shí)施的，《城市規(guī)劃法》施行于1990年，這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)同樣可作為審查具體的涉案房屋是否屬于違建的重要參照。
如果你的房屋沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃證的規(guī)定，并嚴(yán)重影響到城市規(guī)劃的，違法建筑的認(rèn)定應(yīng)發(fā)生于房屋征收決定作出之前，而不是在作出房屋征收決定之后，再進(jìn)行違法建筑的認(rèn)定。
簡言之，“一刀切”的以無證斷定違法是錯(cuò)誤的，尤其不符合當(dāng)下農(nóng)村地區(qū)的現(xiàn)實(shí)情況。若任由這種單一判斷標(biāo)準(zhǔn)肆意擴(kuò)散蔓延，被征地農(nóng)民的權(quán)益受損將是不可避免的事情。
【違法建筑處置：除了一拆了之，還有別的做法嗎？】
對于正在建設(shè)的違法建筑，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有權(quán)責(zé)令當(dāng)事人停止違法行為，限期自行拆除。如果當(dāng)事人逾期未拆除的，通常做法是采取停止供水、供電、供氣服務(wù)；查封施工現(xiàn)場；強(qiáng)行制止直至消除在施違法建筑。
大家要明確一個(gè)問題，不論經(jīng)過多長時(shí)間違法建筑都不能成為合法的，其次違法建筑也不是隨隨便便就可以拆除的。違法建筑的拆除仍要經(jīng)過合法的拆除程序，當(dāng)事人的法定權(quán)利應(yīng)該得到保障。
違法建筑的處置：
1.違法占用集體土地或農(nóng)用地進(jìn)行建設(shè)， 由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地。
2.對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀；對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；
3.對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
4.未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)；限期拆除或者予以沒收；罰款。
5.因?yàn)闅v史原因和社會(huì)原因，居民房屋存在大量未辦理土地使用手續(xù)或規(guī)劃手續(xù)情況，這種情況下不宜按照違法建筑處理。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，在房屋征收決定作出前，應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門對于未辦理有關(guān)手續(xù)的建筑物進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定為合法的要給予補(bǔ)償，認(rèn)定違法的不予補(bǔ)償。
但是也不能排除一些地方為實(shí)現(xiàn)拆遷速度，將一些歷史原因形成的違法建筑強(qiáng)制拆除。
也就是說，違法建筑并不必然要被強(qiáng)制拆除。若其并非不能通過改正措施消除對規(guī)劃影響的違建，則完全可以通過“改正+罰款+補(bǔ)證”的途徑獲取合法建筑身份。
在違建處置過程中，“比例原則”或曰“最小損害原則”是需要予以充分考慮的。
在明拆遷律師最后提示大家的，如果您的房子已經(jīng)被認(rèn)定為違法建筑或者已經(jīng)接到了限期拆除通知書（決定書）等，一定要及時(shí)啟動(dòng)法律程序，避免強(qiáng)拆的發(fā)生。對于不能確定房子是否是違建的，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)人士，盡可能降低自己的損失。
