導讀：在明律師首先開門見山地給出農(nóng)民朋友所最關(guān)心問題的答案：農(nóng)村宅基地的功能將逐漸豐富起來，不只能用來居住，還能用來發(fā)展適當?shù)漠a(chǎn)業(yè)獲取經(jīng)濟利益；在即將到來的2020年，農(nóng)村宅基地仍不能直接入市交易，但其“盤活利用”確有提升空間。本文，在明律師為大家簡潔明了地解析可預見階段內(nèi)，宅基地究竟能干什么，不能干什么……

【改革一：農(nóng)村宅基地將具備諸多功能】

宅基地是干嘛用的，這個農(nóng)民朋友們最清楚——合法的建住宅的地，才叫宅基地。如果建了廠房、營業(yè)性用房，在過去都是違法的。

而在2020年新《土地管理法》施行后，農(nóng)村“三塊地”制度改革逐步進入深水區(qū)，宅基地將逐步實現(xiàn)從單一居住功能向擁有諸多功能的重大轉(zhuǎn)變。

說白了，政策上要鼓勵農(nóng)民通過盤活利用它來壯大村集體經(jīng)濟，增加農(nóng)民土地的財產(chǎn)性收入，實現(xiàn)農(nóng)民真正“靠地創(chuàng)收”。

根據(jù)中央及地方新發(fā)的文件精神，鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、與返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員（即城里人）合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，吸引社會資本以租賃、入股、合作等方式與村集體綜合利用，搞鄉(xiāng)村旅游、民宿客棧、鄉(xiāng)村電商、文化創(chuàng)意、養(yǎng)生養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，釋放土地價值潛能。

城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，租賃合同的期限不得超過二十年，合同到期后雙方可以另行約定。

故此，只要干得是以上這些類的事兒，且確保所得收益在農(nóng)民和投資者之間合理分配，宅基地的所有權(quán)和資格權(quán)不受影響，大家就可以大膽去嘗試探索了。

【改革二：自愿有償退出的宅基地可以擇位競價】

宅基地使用權(quán)的取得具有無償性、福利性，這是大家對農(nóng)村宅基地制度的一貫認知。2020年，這一認知將有望發(fā)生顛覆性變化。

自2018年以來，多地在農(nóng)村宅基地制度改革試點中啟動了宅基地有償退出、有償使用的探索。具體而言，集體經(jīng)濟組織對采取有償?shù)确绞酵顺龅恼?、村?nèi)空閑地進行集中規(guī)劃使用的可以實行擇位競價，由符合宅基地申請條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員通過競價拍賣的形式進行購買，價高者得。

通過這部分宅基地的擇位競價，獲取資金用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟困難戶的居住條件改善，所得利益均用于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

實踐中，一些地方將宅基地“擇位競價”的范圍擴大到了縣（市）之內(nèi)，打破了宅基地只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)的“框框”，無疑是一項大膽的嘗試。

需要指出的是，自愿有償退出宅基地政策的前提是“自愿”，而非“被自愿”甚至遭各種強迫。中央的文件中明確強調(diào)，不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地和強迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件。

也就是說，能夠被拿來“擇位競價”“跨村鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)”的只能是一小部分閑置的宅基地，不能理解為正常居住使用的也要被拿出來參與改革。

【改革三：將要做的與不能做的】

人多地少房子不夠住始終是農(nóng)村脫貧致富的最大困難。2020年，農(nóng)村宅基地將由“一戶一宅”轉(zhuǎn)向“戶有所居”，通過建設(shè)農(nóng)民公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)等方式集約利用土地資源，滿足農(nóng)民居住需要。集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建將成為常態(tài)，不再分散批準建房。

然而無論怎么改革、探索，不能干的事情始終不能干，即“嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地；嚴禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院、私人會館、小產(chǎn)權(quán)房”。

據(jù)此，農(nóng)民朋友要明白一點原則——農(nóng)村宅基地在2020年仍然不能直接入市交易！能夠入市交易的叫“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”，多了“經(jīng)營性”這樣一個限定概念，意味著其并不是現(xiàn)在用于居住的宅基地。

《土地管理法》對此的描述為“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用……”

而且，這種“入市”也不是什么都能干，譬如能夠建公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房并對外租售，但不能建類似于“小產(chǎn)權(quán)房”的商品房隨意交易買賣。

在明律師希望上述通俗易懂的解析能夠?qū)Υ蠹依斫飧母镄抡兴鶐椭?，在明晰其原理、底線的前提下充分“盤活、利用”，衷心祝愿農(nóng)民朋友在2020年靠著自家的宅基地迎來財運。