導(dǎo)讀：征收過(guò)程中，總有被征收人的房屋由于種種原因，無(wú)法獲得公平合理的補(bǔ)償。這一現(xiàn)象讓部分被征收人十分困惑。居住了多年的房屋，若是不能獲得公平合理的補(bǔ)償，甚至是沒(méi)有補(bǔ)償，這將如何保障日后的生活呢？其實(shí)，對(duì)于被征收房屋情況的認(rèn)定，不應(yīng)“一刀切”地作簡(jiǎn)單劃分。有些房屋，即使在征收方的角度上看，存在這樣或那樣的“問(wèn)題”，也應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。本文，在明律師將探討3種實(shí)踐種常見(jiàn)的情況，供大家參考。
【個(gè)體工商戶“住改非”等營(yíng)業(yè)用房的性質(zhì)不獲認(rèn)定】
遇到征收，能否獲得法定的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，以及這項(xiàng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額是否合理，關(guān)系到企業(yè)、商鋪等營(yíng)商者的切身利益。
實(shí)踐中，一些小型企業(yè)、個(gè)體工商戶被征收房屋的營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)，并不被征收方所認(rèn)可，只能按照普通居民住宅的評(píng)估方法評(píng)估其價(jià)值，并按照普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償數(shù)額。
若是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中投入的成本，停產(chǎn)停業(yè)導(dǎo)致的效益損失，企業(yè)員工的安置補(bǔ)助，均需要被征收人自行消化承擔(dān)，固然不合理。
由于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)木唧w辦法大多由省、自治區(qū)、直轄市制定，不同地區(qū)、不同項(xiàng)目中，征收方在認(rèn)定被征收房屋的性質(zhì)時(shí)，所采用的判斷標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)也可能存在較大差異。
所以，如果你的營(yíng)業(yè)用房沒(méi)有獲得認(rèn)定，就要考慮委托專業(yè)律師代理了。
在律師指導(dǎo)下收集材料，提供有關(guān)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)年限、收入狀況及稅款繳納等方面的證據(jù)，結(jié)合所在地區(qū)的政策和所涉項(xiàng)目的補(bǔ)償方案，才能爭(zhēng)取征收方對(duì)房屋用途的認(rèn)可，早日拿到公平、合理的征收補(bǔ)償。
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定，對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
我們認(rèn)為，該通知雖然發(fā)布于2003年，但這一規(guī)定所傳達(dá)的精神，在今天仍有重要的實(shí)踐指導(dǎo)意義。征收方應(yīng)當(dāng)充分考慮企業(yè)、商戶等被征收人的受償權(quán)益。認(rèn)定房屋用途時(shí)，不能僅憑權(quán)屬證書(shū)登記的用途“一刀切”認(rèn)定。
【歷史遺留問(wèn)題造成房屋缺乏相關(guān)手續(xù)】
下面提到的現(xiàn)象，更多地發(fā)生在普通居民被征收人身上。當(dāng)前，仍有許多建設(shè)年代較早、距今較為久遠(yuǎn)的的房屋仍在居住、使用。這些房屋中，有的只是單純地老舊，具備合法有效的權(quán)屬證書(shū)。
而使被征收人撓頭的是，有些房屋建設(shè)于特定的時(shí)期，在十分必要的使用需求下誕生，但并未辦理相關(guān)的建設(shè)、規(guī)劃手續(xù)，也未能獲得權(quán)屬證書(shū)。遇到征收時(shí)，征收方卻不考慮這些房屋不具備相關(guān)手續(xù)及證書(shū)的原因，單純地將其認(rèn)定為違法建筑，不予補(bǔ)償。
在此，我們主張征收方在制定補(bǔ)償方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮項(xiàng)目被征收人的生活情況，根據(jù)房屋的建設(shè)時(shí)間、建設(shè)背景以及當(dāng)時(shí)的法律實(shí)施情況，分類處理認(rèn)定被征收房屋。
實(shí)踐中，個(gè)別征收方按照現(xiàn)行法律將所有無(wú)證、缺證的被征收房屋一律認(rèn)定為違法建筑的做法，違背了“法不溯及既往”的法治原則，也剝奪了被征收人本應(yīng)獲得的補(bǔ)償。遇到這種情況，廣大被征收人實(shí)應(yīng)通過(guò)法律途徑去爭(zhēng)取自身的補(bǔ)償權(quán)益。
【居住需求所迫，宅基地上房屋出現(xiàn)超占面積】
我們?cè)賹⒛抗廪D(zhuǎn)向農(nóng)村集體土地征收領(lǐng)域。征地過(guò)程中，許多農(nóng)民朋友的住宅無(wú)法全部獲得補(bǔ)償，只有一部分面積得到認(rèn)定，另一部分則將被認(rèn)定違法，甚至遭到拆除。
造成這種現(xiàn)象的常見(jiàn)原因是，農(nóng)民朋友由于子女結(jié)婚、贍養(yǎng)老人產(chǎn)生了新的居住需要，在宅基地上加建了住宅房屋，但超出了宅基地審批面積。超出范圍的這部分房屋，在征收中就會(huì)被認(rèn)定為違法建筑，無(wú)法獲得補(bǔ)償。
建設(shè)住宅花費(fèi)了不少材料和人工成本，遇到這樣的問(wèn)題，農(nóng)民朋友該如何解決呢？大家應(yīng)當(dāng)主動(dòng)到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)咨詢確權(quán)登記事宜。
《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》就規(guī)定，結(jié)合法律實(shí)施情況和地方宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，分階段依法處理宅基地超面積問(wèn)題，并制定了詳細(xì)的情況認(rèn)定、確權(quán)登記規(guī)則。
2019年中央一號(hào)文件再度提出，加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，力爭(zhēng)2020年基本完成。
可見(jiàn)，確權(quán)登記發(fā)證，是解決上述問(wèn)題的重要有效途徑。
建議廣大農(nóng)民朋友就自家房屋仍然存在的超占面積、“一戶多宅”現(xiàn)象，及時(shí)咨詢村集體、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，依照國(guó)家政策和地方標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)權(quán)籍調(diào)查和確權(quán)登記，補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)和分戶建房手續(xù)，讓房屋有“身份”。
如果在征收中遇到了無(wú)法解決的難題，你也要及時(shí)尋求律師的幫助，借助專業(yè)人士的豐富經(jīng)驗(yàn)，找到有效的解決途徑。
最后，在明律師想說(shuō)的是，廣大被征收人切勿輕易放棄自己的補(bǔ)償權(quán)益。一盤(pán)棋下成殘局，說(shuō)不定還能有緩，征收過(guò)程中那些讓你感到過(guò)不去的坎也是如此。面對(duì)征收中的不合理現(xiàn)象，部分征收方的不法行為，大家應(yīng)當(dāng)繼續(xù)尋求解決辦法，積極地爭(zhēng)取合理補(bǔ)償。你可以征詢專業(yè)人士的意見(jiàn)，讓律師幫助你分析個(gè)案情況，與征收方開(kāi)展協(xié)商溝通，并充分提供證據(jù)支持自己的訴求。必要時(shí)，你也應(yīng)及時(shí)采取法律行動(dòng)，保護(hù)好自身的合法權(quán)益。
