導(dǎo)讀：本文記述了在明律師梁紅麗幫助委托人應(yīng)對城市房屋征收項目中一系列法律難題的過程，其中所涉對行政決定違法點的梳理總結(jié)部分對廣大被征收人具有重要借鑒意義。

【案情簡介：可望而不可及的學(xué)區(qū)房】

委托人徐先生家住吉林省長春市二道區(qū)吉林大道。其房屋臨近街道，2016年徐先生家門前的馬路要進行拓寬并建起高架橋，發(fā)展成一條快速大道，于是區(qū)政府在徐先生的房屋附近張貼了一份《房屋征收決定》。

徐先生一家人得知自己的房屋將要被拆遷后都很高興，因為徐先生的小孫子即將升入小學(xué)，徐先生及家人正準備換一套學(xué)區(qū)房方便小孫子上學(xué)。

于是在征收項目啟動后不久，徐先生就第一批同意了征收方提出的補償安置條件，選擇貨幣補償共計60余萬元。

這樣徐先生自己再添加一些錢就可以在二道區(qū)一個比較知名的小學(xué)旁邊買一套學(xué)區(qū)房解決小孫子的入學(xué)問題了。

很快徐先生一家就看上了一套學(xué)區(qū)房，也與房主商量好了價錢就等著簽了安置補償協(xié)議，拿到安置補償款去交錢了。

然而就在徐先生與學(xué)區(qū)房的房主商量好了價錢和付款方式的時候，拆遷辦通知徐先生由于同意補償安置條件的住戶太少，徐先生家所在的這棟樓暫時不拆了！

這下可急壞了徐先生，眼看著小孫子的入學(xué)問題就要解決了，這邊又不拆了，而自己一下子也拿不出太多的錢來為小孫子置換學(xué)區(qū)房，于是徐先生只好眼睜睜的看著自己精挑細選的學(xué)區(qū)房與自己擦身而過。

2018年長春市的市政基礎(chǔ)建設(shè)速度加快，徐先生家所在的樓房又重新啟動了拆遷項目。但是時間已經(jīng)過去兩年了，徐先生家房屋的補償安置條件卻并未改變，與之相比長春市的房價卻是大幅度的增加了。

徐先生之前看好的學(xué)區(qū)房的價格更是翻了將近一番，面對如此不合理的補償安置條件徐先生及其家人都覺得無法接受。

于是他們找到了在明律師事務(wù)所的梁紅麗律師，請求梁紅麗律師通過法律途徑為自己解決這一棘手的難題。

【律師分析：找尋違法點獲突破】

梁紅麗律師在聽完徐先生的講述后指出，長春市出臺了自己的《長春市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。

根據(jù)該《辦法》可知，首先，該《征收決定》作出程序違法。

第一，根據(jù)《辦法》第十條第一款，二道區(qū)人民政府作出《征收決定》前，需要進行《房屋征收范圍公告》，向被征收人告知征收事實。但是委托人未收到相關(guān)告知文件，并不知道此次征收項目的具體范圍。

第二，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十五條、《辦法》第十條第三款，《征收決定》作出前，房屋征收部門要對征收范圍內(nèi)的房屋調(diào)查結(jié)果向被征收人公布，以確認房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況，但是委托人也未收到該調(diào)查確認結(jié)果告知書。

其次，征收補償方案亦涉嫌違法。該補償方案并未依法征求被征收人的意見并將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況進行公布，嚴重違反了《條例》第十條、第十一條以及《辦法》第十二條的規(guī)定。

再者，征收程序嚴重違法。根據(jù)《條例》第十三條、《辦法》第十四條規(guī)定，二道區(qū)人民政府作出征收決定后應(yīng)當及時公告，因此其作出的房屋征收決定內(nèi)容未進行公告嚴重違背了《條例》第十三條、《辦法》第十四條關(guān)于程序正當?shù)囊蟆?/p>

此外，梁紅麗律師還指出徐先生家的《補償決定》也涉嫌多處違法：

第一，根據(jù)《條例》第二十條規(guī)定，在評估機構(gòu)的選擇上應(yīng)當通過協(xié)商、多數(shù)決定、隨機選定等方式依次進行，但是區(qū)政府在選定評估機構(gòu)時并沒有與委托人進行過相應(yīng)協(xié)商，其作出的《房屋征收補償決定書》在程序上損害委托人的合法權(quán)利。

第二，《條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。

該條明確規(guī)定被征收人可以選擇貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補償安置方式，而《長春市棚戶區(qū)改造貨幣化安置實施細則》卻剝奪了被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，這明顯違反了上位法的規(guī)定，侵犯了被征收人的合法權(quán)益。

第三，《條例》第二十六條、《長春市征補辦法》第四十一條規(guī)定，征收補償協(xié)商屬于下達《征收補償決定》的前置程序。

而二道區(qū)政府在沒有與委托人進行征收補償協(xié)商的前提下直接下達《征收補償決定》違反了該強制性規(guī)定，其所作出的補償決定應(yīng)當予以撤銷。

在梁紅麗律師團隊的協(xié)助下，徐先生將涉嫌違法的《征收決定》與《補償決定》分別起訴至法院并要求法院對《長春市棚戶區(qū)改造貨幣化安置實施細則》這一抽象行政行為進行附帶性審查。

每次開庭前梁律師都要查閱大量的案例和法律法規(guī)，在庭審過程中就兩個涉案文件的違法點與被告進行了激烈的辯駁，法官被梁紅麗律師的專業(yè)精神深深打動，表示一定會積極協(xié)調(diào)雙方進行談判來解決問題。

2019年10月在經(jīng)過兩起案件多次的開庭、溝通和協(xié)商之后，徐先生和區(qū)政府就此次征收的補償安置事宜達成了一致，區(qū)政府將補償金額提高到了78萬元。歷時將近兩年，吊在徐先生心里的一塊大石頭終于落了地，徐先生又可以重新考慮給小孫子置換學(xué)區(qū)房的事情了。