在農(nóng)村土地制度改革中，直接關(guān)乎農(nóng)民居住生活環(huán)境的宅基地制度改革無疑最受關(guān)注。即將于2020年1月1日起施行的《土地管理法》明確將宅基地的審批權(quán)限下放給了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，而相應(yīng)的配套政策也終于浮出臺面：12月23日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、自然資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號），正式確定了2020年農(nóng)村村民住宅的報建程序。那么，新規(guī)究竟有哪些變化和亮點呢？本文，在明拆遷律師第一時間為大家進行梳理。

【要點一：宅基地審批和建房規(guī)劃許可出新規(guī)】

即將施行的《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

據(jù)此，《通知》重新梳理了農(nóng)村宅基地的審批流程，大致如下：

一、農(nóng)戶向所在村民小組或者村集體提出書面申請

符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。

沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請等事項已統(tǒng)一由村級組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級組織提出申請。

書面申請表和宅基地使用的承諾書均可在農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的官方網(wǎng)站上直接下載使用，格式、內(nèi)容都可做到全國統(tǒng)一。

二、村民小組或者村集體討論、公示

村民小組收到申請后，應(yīng)提交村民小組會議討論，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內(nèi)公示。

農(nóng)戶直接向村級組織提出申請的，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示。

三、村級組織簽署意見并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府

公示無異議或異議不成立的，村民小組將農(nóng)戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經(jīng)濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。

村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權(quán)利人意見等。審查通過的，由村級組織簽署意見，報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

農(nóng)戶直接向村級組織提出申請的，公示后由村級組織簽署意見，報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

四、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織多部門聯(lián)審

這一全新的規(guī)定似乎吸取借鑒了一些地方“街鄉(xiāng)吹哨，部門報到”的成功經(jīng)驗，即將市、縣人民政府與宅基地建房審批相關(guān)的部門下沉至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下進行“聯(lián)審聯(lián)辦”，從而簡化農(nóng)村村民的宅基地建房審批流程，提高審批效率。

《通知》對這一新探索是這樣表述的：

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要探索建立一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動運行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，方便農(nóng)民群眾辦事。

公布辦理流程和要件，明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等有關(guān)部門在材料審核、現(xiàn)場勘查等各環(huán)節(jié)的工作職責(zé)和辦理期限。

審批工作中，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責(zé)審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請是否經(jīng)過村組審核公示等，并綜合各有關(guān)部門意見提出審批建議。

自然資源部門負責(zé)審查用地建房是否符合國土空間規(guī)劃、用途管制要求，其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的，可按照本?。▍^(qū)、市）有關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃許可。涉及林業(yè)、水利、電力等部門的要及時征求意見。

根據(jù)各部門聯(lián)審結(jié)果，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對農(nóng)民宅基地申請進行審批，出具《農(nóng)村宅基地批準書》，鼓勵地方將鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一并發(fā)放，并以適當方式公開。

在明律師認為，相較于以往在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核完成后再上報至縣級有關(guān)部門審批的做法，新規(guī)所要探索實踐的“多部門聯(lián)審聯(lián)辦”將有望大大方便農(nóng)村村民的住宅報建，壓縮審批流程期限、環(huán)節(jié)，是廣大農(nóng)民朋友在2020年值得期待的重要政策利好。

【要點二：繼續(xù)強調(diào)“三到場”全程監(jiān)管】

所謂的宅基地審批“三到場”制度最早見于原國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》?！锻ㄖ访鞔_承接了這一制度性規(guī)定，“三到場”的表述如下：

1. 收到宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要及時組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源部門實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃和地類等。

2. 經(jīng)批準用地建房的農(nóng)戶，應(yīng)當在開工前向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或授權(quán)的牽頭部門申請劃定宅基地用地范圍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及時組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門到現(xiàn)場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。

3. 農(nóng)戶建房完工后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織相關(guān)部門進行驗收，實地檢查農(nóng)戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規(guī)劃要求建設(shè)住房，并出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》。

通過上述驗收的農(nóng)戶，才可以最終向不動產(chǎn)登記部門申請辦理涉案宅基地及其上房屋的“房地一體”的不動產(chǎn)權(quán)登記證書。

至此，恭喜各位農(nóng)民朋友，你的宅基地上房屋終于嚴格合法的建造完成了！

在明拆遷律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，以往在農(nóng)村報批建房似乎是一件“難于上青天”的事情，屬于典型的“遠水難解近渴”“望梅止渴、畫餅充饑”，很多村民一著急干脆不管三七二十一直接自建，這就導(dǎo)致越來越多農(nóng)村無證房的出現(xiàn)。

2020年新法、新規(guī)密集出臺，宅基地及其上房屋的報建工作有了上述明確而具有可操作性的規(guī)范，大家一定要嚴格依法辦事，切勿再抱著“法不責(zé)眾”的僥幸心理而隨意自建房。否則一旦遭遇征收拆遷或者宅基地改革措施，自己的權(quán)益都將難以得到保障。

令人欣慰的是，《通知》的最后一句話給大家吃下了一顆定心丸：堅決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為的現(xiàn)象，防止出現(xiàn)工作“斷層”“斷檔”。對工作不力、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，要依法嚴肅追責(zé)。

有需要申請宅基地建房的，可以行動起來了！

相關(guān)鏈接：《通知》全文及相關(guān)審批表單

http://www.moa.gov.cn/govpublic/NCJJTZ/201912/t20191223_6333782.htm