導讀：違建話題一向備受廣大被征收人關注。有的被征收人認為，違建是城里的事，跟農(nóng)村沒什么關系。這樣的認識并不正確。農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)的違建形態(tài)相較城市更為多樣，產(chǎn)生原因也更為復雜。如果農(nóng)民的房屋涉嫌違建，或是遭遇“以拆違促拆遷”等不當征收行為，無疑將對補償權益產(chǎn)生重大影響。本文，楊在明律師將介紹兩種農(nóng)村地區(qū)常見的違建情形。如果農(nóng)民朋友可以從中找到自家房屋的影子，就要考慮盡快尋求合法的救濟方式以避免更大的損失。
【違建形態(tài)一：“后背房”等超占審批面積的房屋】
在一些村鎮(zhèn)，農(nóng)民朋友對自家房屋進行改建、加擴建的現(xiàn)象十分普遍。
由于原有的住宅房屋不具備廚衛(wèi)功能，或是感覺原有住宅面積不滿足使用需求，大家就在自家房屋后面推出一塊，加蓋了名稱十分形象的“后背房”。這類房屋可能被用作衛(wèi)生間、廚房、浴室、儲藏室等。
有人認為，長期以來村里無人管理建房事宜，只要分給了宅基地就可以按自己的意愿建房，現(xiàn)在要處置就違背了“法不溯及既往”的原則。還有農(nóng)民朋友表示，都說法不責眾，家家戶戶都這樣蓋，不應該說這些房屋是違建。
在此，楊在明律師要告訴大家，這樣的理解認識十分片面。以往無人管理，或是家家戶戶都建，并不代表違建當事人無需承擔法律責任。
早在1982年，國務院就頒布了《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》，規(guī)定任何機關、企業(yè)、事業(yè)單位和個人不準擅自占地建房、進行建設或越權批準占用土地。
我們可以將1982年視作國家開始規(guī)范農(nóng)村村民建房行為的重要節(jié)點。此后，《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》又分別于1987年和2008年頒布出臺，法律對農(nóng)村村民建房行為的審批管理日趨規(guī)范、嚴格。
法不溯及既往是基本的法治原則。但是，房屋涉嫌違建是否屬于歷史遺留問題，應當如何處置，仍需要判斷標準。對此，《國土資源部 關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》中給出了較為清晰的答案。
《通知》提出，未履行批準手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規(guī)定處理的結果予以確權登記。
1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當?shù)孛娣e標準的，在補辦相關用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權登記，超占面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
由此可見，實踐中出現(xiàn)的“后背房”等房屋建設時間距今若并不久遠，甚至是近幾年才新建的，不能全部歸屬歷史遺留問題的范疇。
這些超出宅基地審批面積范圍，侵占了村內其他功能區(qū)域，影響了鄉(xiāng)村規(guī)劃的房屋，極有可能被行政機關認定為違建并依法限期拆除。
所以，如果自家房屋存在上述情形，廣大農(nóng)民朋友應當及時查詢所在地區(qū)的宅基地建房管理政策，爭取補辦用地手續(xù)，盡早確權發(fā)證。如果已經(jīng)接到了行政機關作出的責令限拆決定等法律文書，建議大家也要及時尋求專業(yè)律師的幫助。
【違建形態(tài)二：農(nóng)用地上建設的各類房屋】
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，國家實行土地用途管制制度，土地大致可以分為農(nóng)用地、建設用地、未利用地三類，任何單位和個人都應按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。
農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。
所以，在耕地等農(nóng)用地上建設生產(chǎn)經(jīng)營用房甚至住宅房屋，也將面臨被行政機關責令限期拆除的風險。
在2018年下半年，各地集中開展了針對違建“大棚房”的整治行動，一些溫室種植必備的看護房、耳房也被拆除。今年中下旬的豬肉價格波動前，一些農(nóng)民朋友的養(yǎng)殖場也受到了沖擊。
有農(nóng)民朋友不禁要問了，耕地等農(nóng)用地上，真的是任何房屋都不準建設嗎？農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、種植養(yǎng)殖如何保證呢？
在此，我們要提示大家，如果出于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動的需要，必須占用農(nóng)用地建設房屋，一定要查閱法律和地方規(guī)定，辦理相關用地手續(xù)，確保這類房屋符合標準，防止邁進違建的門檻。
例如，《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關于進一步支持設施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》規(guī)定，從事設施農(nóng)業(yè)建設的，應通過經(jīng)營者與土地所有權人約定用地條件，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和經(jīng)營者三方簽訂用地協(xié)議。
用地協(xié)議簽訂后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應按要求及時將用地協(xié)議與設施建設方案報縣級國土資源部門和農(nóng)業(yè)部門備案。
根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)民朋友使用設施農(nóng)用地搞養(yǎng)殖雖然無需辦理建設用地轉用手續(xù)，但仍應當簽訂用地協(xié)議，并報縣級自然資源部門和農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門備案，才能保證合法用地，放心用地。
最后，楊在明律師提示廣大農(nóng)民朋友，不同違法情形的違建房屋，將由不同的行政機關依據(jù)法定職權、法定程序查處。有些情況下，行政機關還需要申請人民法院強制執(zhí)行方可拆除違建房屋。如果你家的房屋可能涉嫌違建，一方面要積極尋找補救、改正措施，以便在征收時爭取更為合理的補償；另一方面也要注意發(fā)現(xiàn)行政機關查處違建過程中存在的違法情形，及時保護好自己的合法權益，以免遭受更大損失。
