導(dǎo)讀：在征收拆遷過程中，房屋拆遷補(bǔ)償與房屋所附著的土地情況息息相關(guān)。按照土地的權(quán)屬進(jìn)行分類，無非就兩種情況，城鎮(zhèn)國有土地和農(nóng)村集體土地。對國有土地上建成的房屋和集體所有土地上建成的房屋進(jìn)行拆遷時，區(qū)別是巨大的，最直觀的不同就在于一個給錢多一個給錢少。通過本文，在明律師帶您了解這二者的不同之處以及其中的道理。
【國有土地上房屋征收與集體土地上房屋征收的聯(lián)系與區(qū)別】
一、分清國有土地和集體土地
國有土地包括：
1. 城市市區(qū)的土地；
2. 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；
3. 國家依法征用的土地；
4. 依法不屬于集體所有的森林、山嶺、草地、荒地、灘涂等土地；
集體土地包括：
1. 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；
2. 宅基地、自留地、自留山也屬于集體所有。
二、征收必須基于公共利益的需要
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條規(guī)定，為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。
2019年新修訂的《土地管理法》第45條規(guī)定，為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實施征收。
故此，自2020年1月1日《土地管理法》施行后，城市和農(nóng)村在“公共利益需要”這一原則上取得了高度一致。以往所謂的“商業(yè)開發(fā)項目”將不得再以征收的名義出現(xiàn)，而只能通過城中村改造、自主騰退等“商量著來”的非強(qiáng)制性面貌存在。
三、適用的法律規(guī)定不同
國有土地上房屋征收在主體、程序、補(bǔ)償?shù)葐栴}上主要適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及其相應(yīng)的《評估辦法》等規(guī)定，同時需要適用各地方制定的規(guī)定。
農(nóng)村集體土地上房屋拆遷主要適用《土地管理法》《土地管理法實施條例》和《征收土地公告辦法》等的規(guī)定。上述法律、法規(guī)沒有具體規(guī)定的，原則上可以參照適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。
四、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同
國有土地上房屋征收補(bǔ)償主要包括：被征收房屋價值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。除考慮房屋構(gòu)造、面積、建造的時間外，房屋所在的地理位置、用途等因素對房屋價值的影響更大。
而新修訂的《土地管理法》第48條規(guī)定，集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償主要是指農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償，一般以宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價和房屋的重置成新價來確定。同時，因征收造成的搬遷、臨時安置、室內(nèi)裝飾裝修等費用也應(yīng)予以補(bǔ)償。
需要特別指出的是，農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償目前尚無全國統(tǒng)一的原則性標(biāo)準(zhǔn)，故各地方在實踐中的情況復(fù)雜多樣，在農(nóng)民居住權(quán)益的保障方面尚存在很多不足之處。
一般而言，由于農(nóng)村房屋不能入市交易，沒有所謂“市場價格”，故其最終價值主要靠成本價來評估。即使是相距不遠(yuǎn)的農(nóng)村和城市房屋，在補(bǔ)償價值上也會體現(xiàn)出極大的差距，“同地”完全有可能出現(xiàn)不同價的情況。
五、強(qiáng)制執(zhí)行程序不同
國有土地上房屋拆遷過程中，被征收人與征收方在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議時，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，在征收范圍內(nèi)予以公告。
被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不在規(guī)定期限內(nèi)搬遷的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
而集體土地上房屋的強(qiáng)制拆除一般由自然資源主管部門作出《責(zé)令交出土地決定》后，當(dāng)事人在法定期限內(nèi)未提起復(fù)議或者訴訟，又不配合交出土地，自然資源主管部門有權(quán)向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。
“責(zé)令交地”是農(nóng)村房屋被合法強(qiáng)拆的唯一途徑，通過責(zé)令限期拆除違法建筑決定來走拆違程序拆除合法房屋是完全錯誤的。
六、被征收人的救濟(jì)渠道不同
國有土地上房屋征收時，按《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
而根據(jù)《土地管理法實施條例》《征收土地公告辦法》的規(guī)定，被征地農(nóng)民對自己的房屋的補(bǔ)償不滿，主要可通過以下兩種渠道救濟(jì)：
其一，針對分戶作出的“補(bǔ)償決定”或者方案申請市、縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由上一級地方人民政府裁決。在一些地方，也可以嘗試直接向作出“補(bǔ)償決定”或者方案部門的復(fù)議機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議。
其二，對責(zé)令交出土地決定堅決依法提起行政訴訟，在庭審中對涉案征收項目的程序及補(bǔ)償落實情況進(jìn)行全面審查。
在明律師最后提示大家，國有土地上房屋征收與集體土地上房屋征收雖然有許多不同之處，但是也有更多異曲同工之處。上述分析只是基于一般情況，實踐中個案的情況千差萬別，需要具體問題具體分析。如果您遇到征地拆遷中國有、集體分不清的情形時，一定要選擇專業(yè)的征地拆遷律師協(xié)助處理。而隨著農(nóng)村土地制度改革的不斷深入，農(nóng)村房屋的價值也終將會充分體現(xiàn)出來，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提升是指日可待的。
