導(dǎo)讀：近年來，各地貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào)）要求，制定實(shí)施了征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)。2019年8月修改的《土地管理法》對(duì)制定區(qū)片綜合地價(jià)作出新的規(guī)定。2019年的最后一天，自然資源部發(fā)布《關(guān)于加快制定征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》，對(duì)區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的全國適用做了更進(jìn)一步的細(xì)化規(guī)定。那么，新《通知》都涉及了哪些與被征地農(nóng)民權(quán)益息息相關(guān)的內(nèi)容呢？在明律師第一時(shí)間為大家?guī)斫馕觥?/p>

【前情：征地區(qū)片綜合地價(jià)的兩個(gè)重要依據(jù)】

早在2004年，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第（十二）項(xiàng)就規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)……

2019年8月26日公布的新修訂的《土地管理法》第48條規(guī)定，征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。

制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

以此為基礎(chǔ)，新發(fā)布的《通知》中指出，目前實(shí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的地方，要按照制定區(qū)片綜合地價(jià)的要求調(diào)整方法、重新測(cè)算；

已經(jīng)公布區(qū)片綜合地價(jià)的地方，凡符合新法規(guī)定的，可以繼續(xù)執(zhí)行，不符合新法規(guī)定的，要按照新法規(guī)定的區(qū)片綜合地價(jià)內(nèi)涵調(diào)整完善，并重新公布后繼續(xù)執(zhí)行。

區(qū)片綜合地價(jià)制定過程中，要做好前后政策銜接，實(shí)現(xiàn)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)平穩(wěn)有序過渡。

據(jù)此，新《通知》傳遞出一個(gè)明確的信號(hào)：2020年1月1日以后，各省級(jí)行政單位應(yīng)當(dāng)要有自己的征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，主要按土地原用途計(jì)算的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)即將走入歷史了。

【新規(guī)：征地區(qū)片綜合地價(jià)的4大關(guān)鍵問題】

新發(fā)布的《通知》明確了區(qū)片綜合地價(jià)制定中應(yīng)注意把握的幾個(gè)問題。

（一）準(zhǔn)確把握區(qū)片綜合地價(jià)的內(nèi)涵，區(qū)片綜合地價(jià)不管農(nóng)村房屋和青苗的補(bǔ)償

新法規(guī)定的區(qū)片綜合地價(jià)是征收農(nóng)民集體農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不包括法律規(guī)定用于社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼的被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用、征收農(nóng)用地涉及的地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用。

據(jù)此，農(nóng)村村民住宅（含其所占宅基地）的補(bǔ)償費(fèi)用需要通過依法評(píng)估和集體建設(shè)用地在一定區(qū)域內(nèi)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來確定，不按照區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）合理劃定區(qū)片

以縣（市、區(qū)）為單位，根據(jù)農(nóng)用地條件相近的原則，將縣域劃分為一個(gè)或幾個(gè)區(qū)片，作為測(cè)算區(qū)片綜合地價(jià)的基本單元。

劃定區(qū)片原則上不打破村級(jí)行政界線，可以將同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的多個(gè)行政村歸并為一個(gè)區(qū)片，也可以將不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)的多個(gè)行政村歸并為一個(gè)區(qū)片；確有必要的，可依據(jù)河流、道路等線狀地物確定區(qū)片邊界。

劃定區(qū)片的具體方法可以參考《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》（國土資發(fā)〔2005〕144號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“144號(hào)文”）相關(guān)規(guī)定。

（三）科學(xué)測(cè)算區(qū)片綜合地價(jià)

具體測(cè)算方式可以參考144號(hào)文基本規(guī)定，采用農(nóng)用地產(chǎn)值修正法、征地案例比較法等方法綜合測(cè)算區(qū)片綜合地價(jià)。

農(nóng)用地產(chǎn)值修正法是以當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)耕作制度為測(cè)算基礎(chǔ)，將未來農(nóng)用地預(yù)期產(chǎn)值還原到當(dāng)期，并結(jié)合被征地農(nóng)民安置需要，綜合考慮土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素進(jìn)行修正后測(cè)算區(qū)片綜合地價(jià)的方法。

征地案例比較法是選擇區(qū)片內(nèi)近三至五年來實(shí)施征地的典型案例，以政府實(shí)際支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)為基礎(chǔ)，剔除政府支付的社會(huì)保障費(fèi)用，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況等進(jìn)行修正后測(cè)算區(qū)片綜合地價(jià)的方法。

區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)，不低于內(nèi)涵可比的現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同一區(qū)片內(nèi)不同類型農(nóng)用地的質(zhì)量存在明顯差異的，可以設(shè)定地類調(diào)節(jié)系數(shù)進(jìn)行調(diào)節(jié)。

在明律師代理的案件中，征地區(qū)片綜合地價(jià)在適用過程中暴露出的最大問題就是按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出的補(bǔ)償款嚴(yán)重偏低，不能滿足被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置需求。

而這其中很大一部分原因是個(gè)別地方的區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整、修訂間隔時(shí)間過長(zhǎng)，其標(biāo)準(zhǔn)早已不能客觀反映被征地區(qū)域的土地價(jià)值。而《通知》顯然著重強(qiáng)調(diào)了這方面的技術(shù)問題，相信會(huì)給廣大農(nóng)民朋友帶來更加客觀、科學(xué)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（四）合理確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)比例

區(qū)片綜合地價(jià)確定后，按照主要用于被征地農(nóng)民的原則，參照近年征地補(bǔ)償費(fèi)用在農(nóng)村集體和農(nóng)民個(gè)人之間的實(shí)際支付比例，合理確定區(qū)片綜合地價(jià)中土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)比例。具體應(yīng)由省級(jí)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況作出規(guī)定。

根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第26條的規(guī)定，安置補(bǔ)助費(fèi)的分配主要分三種情況來進(jìn)行：如果需要安置的人員是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，那么安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)當(dāng)交給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織來進(jìn)行統(tǒng)一發(fā)放；如果需要安置的人員是由其他單位安置的，則安置補(bǔ)助費(fèi)交付給安置單位；如果不需要統(tǒng)一安置，則安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置的個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。

而土地補(bǔ)償費(fèi)則是明確支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，再由其依據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定通過村民自治程序進(jìn)行分配。

關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的比例問題，此前一些地方已有地方性規(guī)定加以明確。如《福建省征地補(bǔ)償和被征地農(nóng)民社會(huì)保障辦法》第10條規(guī)定，區(qū)片綜合地價(jià)中，需明確土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)所占比例的，按照土地補(bǔ)償費(fèi)占40%、安置補(bǔ)助費(fèi)占60%確定。

而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未調(diào)整數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋亟o被征地農(nóng)民承包或者被征土地屬于農(nóng)民自留地的，應(yīng)當(dāng)將不少于70%的土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，新修訂《土地管理法》對(duì)農(nóng)村征地領(lǐng)域的規(guī)則調(diào)整變動(dòng)較大。原有的事關(guān)征地工作的各類法規(guī)規(guī)章、政策性文件也將逐步隨之修改。新發(fā)布《通知》中對(duì)區(qū)片綜合地價(jià)作出了詳細(xì)的規(guī)定，進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)民利益，努力確保新法紅利惠及到每一位農(nóng)民朋友身上。關(guān)于區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行中產(chǎn)生的新情況新問題，在明律師也將持續(xù)保持關(guān)注，第一時(shí)間為大家?guī)碜钚伦顚I(yè)的解析和建議。

《自然資源部辦公廳關(guān)于加快制定征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》全文