導(dǎo)讀：為了保護(hù)我國的耕地資源，堅(jiān)守18億畝耕地紅線，國家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。但凡涉及建設(shè)占用農(nóng)用地的，都應(yīng)當(dāng)依據(jù)《土地管理法》第四十四條的規(guī)定，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。相信大家都清楚，建設(shè)用地，就是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地；農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地，而農(nóng)用地并非僅僅指種植農(nóng)作物的土地。從土地性質(zhì)來講，農(nóng)用地又包括集體農(nóng)用地和國有農(nóng)用地。接下來，我們來了解集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需要符合哪些程序性規(guī)定，需要辦理哪些手續(xù)。

第一，選擇符合規(guī)劃的集體農(nóng)用地。對于在集體農(nóng)用地上進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的單位，應(yīng)當(dāng)首先向自然資源和規(guī)劃、住建等部門咨詢該集體農(nóng)用地是否可以用于建設(shè)，即是否符合當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。

涉及村莊和集鎮(zhèn)占用農(nóng)用地進(jìn)行建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)符合村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。如果集體農(nóng)用地列入限制或者禁止供地項(xiàng)目、不符合土地利用總體規(guī)劃，則不能辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

第二，編制建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告。在集體農(nóng)用地可以用于建設(shè)的前提條件下，用地單位根據(jù)住建部門的要求，編制建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告。住建部門審查合格及用地單位繳納一定費(fèi)用后，由住建部門頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》。

第三，提出用地預(yù)審申請。用地單位需針對自己選擇需要用于建設(shè)項(xiàng)目的集體農(nóng)用地，持《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》，并填寫建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請表、預(yù)審申請報(bào)告（包括建設(shè)項(xiàng)目的選址、規(guī)模等情況）、建設(shè)項(xiàng)目建議書批復(fù)文件及可行性報(bào)告（如果批復(fù)文件與可行性報(bào)告合一，則僅提供可行性研究報(bào)告即可）等，向自然資源部門提出用地預(yù)審申請。

自然資源部門審查后，會出具《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書（或報(bào)告書）》，該《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書》的有效期為2年。

需要指出的是，2019年9月17日自然資源部發(fā)布《關(guān)于以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)推進(jìn)規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》，其中明確規(guī)定：

將建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見合并，自然資源主管部門統(tǒng)一核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書，不再單獨(dú)核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書有效期為3年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。

故此，對于2019年以后的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)依據(jù)新規(guī)辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書。

第四，辦理立項(xiàng)等手續(xù)。用地單位持《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書》向建設(shè)部門、規(guī)劃部門等辦理立項(xiàng)、規(guī)劃手續(xù)，并繳納各項(xiàng)審批費(fèi)用。對于一些特殊的建設(shè)項(xiàng)目，可能還需要其他政府部門申請辦理相關(guān)許可手續(xù)。例如，水泥廠、鋼鐵廠等建設(shè)項(xiàng)目，因可能會對環(huán)境造成一定的污染，還需要向環(huán)保局辦理環(huán)境保護(hù)許可手續(xù)。

第五，提出用地正式申請。用地單位需要持上述各項(xiàng)審批文件，再向自然資源部門提出建設(shè)項(xiàng)目用地的正式申請。

第六，辦理審批手續(xù)。自然資源部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并報(bào)各級人民政府審批。注意：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占用本組織內(nèi)的集體用地、有關(guān)單位占用國有農(nóng)用地的，則無需擬定征收土地方案。

第七，辦理征地手續(xù)。自然資源部門對集體農(nóng)用地進(jìn)行征收，與農(nóng)用地的使用權(quán)人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，辦理征地手續(xù)。征地補(bǔ)償款由用地單位在征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付，政府部門才能發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。

否則，政府部門有權(quán)拒絕發(fā)放上述批準(zhǔn)文件，被征地農(nóng)民也有權(quán)阻止建設(shè)單位施工。如果用地單位存在未批先用的違法情形，則被征收人可以向相關(guān)部門申請查處。

第八，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件。在用地單位按期足額支付征地補(bǔ)償款后，自然資源部門會向用地單位頒發(fā)批準(zhǔn)用地文件及《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

前述《關(guān)于以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)推進(jìn)規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》中指出，將建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書合并，自然資源主管部門統(tǒng)一核發(fā)新的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，不再單獨(dú)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

故此，2019年以后實(shí)施的項(xiàng)目將依據(jù)新規(guī)作出相應(yīng)調(diào)整。

第九，繳納土地出讓費(fèi)，獲得土地使用權(quán)。在集體農(nóng)用地被征收后，該集體農(nóng)用地即變?yōu)閲型恋?，自然資源部門會與用地單位簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，出讓該集體農(nóng)用地。用地單位應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)的土地出讓費(fèi)用，在繳納土地出讓金后，用地單位便獲得了該國有土地的使用權(quán)。

第十，建設(shè)使用土地。用地單位在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》并繳納土地出讓金后，便可以向相關(guān)部門辦理施工許可證，進(jìn)行施工建設(shè)了。

在明律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，以上就是集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所必經(jīng)的步驟。如果建設(shè)單位占用集體農(nóng)用地未按照上述流程辦理手續(xù)便開始建設(shè)房屋，則違反法定程序。大家要特別提防“未批先占”“少批多占”“以租代征”的違法情形，善于利用包括新修訂《土地管理法》在內(nèi)的一系列新規(guī)更加有效地捍衛(wèi)自己的土地權(quán)益。