導讀：征收項目和大家平時所說的“拆遷”有聯(lián)系也有區(qū)別，二者并不能完全等同。《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施后，絕大多數(shù)情況下，征收項目由市、縣級人民政府主導并負責，具有強制性，被征收人拒不簽約配合將會面臨人民法院強制執(zhí)行。而“拆遷”則是五花八門，主體繁多，一般不具有強制性，實施主體與被拆遷人雙方有較大的協(xié)商談判空間。本文，在明律師張坤將幫助大家識別“冒牌征收”，保護好自身權(quán)益。
一、如何識別“冒牌征收”？
咱老百姓在日常生活中很容易產(chǎn)生一個誤區(qū)，就是將村委會、街道辦等組織等同于“政府”，認為只要是這些組織開始實施征收行為，無論其提出的補償條件多么不合理，都只能配合搬遷，主動騰空房屋。
根據(jù)法律規(guī)定，在征收領(lǐng)域中，“政府”僅指國務(wù)院、省級和市、縣級地方人民政府，街道辦只有在特定情形下才能行使政府的部分行政職權(quán)，比如承擔征收與補償?shù)木唧w工作。
不過，這需要兩個前提條件。第一，就是該區(qū)域必須事先具備合法的征收項目。第二，是市、縣級人民政府書面委托授權(quán)其承擔具體的征收實施事宜。只要不是同時具備這兩個條件，您基本就可以將街道辦實施的征收行為理解為“冒牌征收”了。
至于集體土地征收中的村委會，即便同時具有了前面兩個條件，也不具備任何合法的征收權(quán)力，肯定也屬于“冒牌征收”。因為它壓根就不是一個行政機關(guān)，不是大家所說的“政府”，根本不具備相應(yīng)職責權(quán)限。所以，當您看到村委會以自身名義一會兒要求騰退，一會兒要求村民配合簽約，基本都是狐假虎威的“冒牌征收”。
二、如何應(yīng)對“冒牌征收”？
應(yīng)對“冒牌征收”的最好方式就是謹慎行事，并在必要時及時向?qū)I(yè)人士咨詢，直到市、縣級人民政府發(fā)布正式的征收決定公告。之所以如此處理，是因為“冒牌征收”有可能轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢普魇铡薄?/p>
例如許多地區(qū)關(guān)于舊城區(qū)改建類項目的政策中，均設(shè)置了“預(yù)征收”環(huán)節(jié)（也叫“模擬征收”），這本身是對《國有土地上房屋征收與補償條例》的一種突破，從法理上講是違法的。
但是，從涉及此類項目案件的法院判決結(jié)果來看，人民法院似乎已經(jīng)認可了“預(yù)征收”這種模式，就是在沒有正式的征收項目存在的情況下，由街道辦或者村委會打頭陣，與大家進行簽約。
當簽約率達到一定比例后（即所謂的生效比例，一般是80%以上），大家的簽約行為就推動了政府作出征收決定，征收行為即具備了法律效力，補償協(xié)議的內(nèi)容對被征收人也產(chǎn)生了約束力，也就是大家口中的“生米煮成熟飯”了。
因此，當大家面對征收拆遷項目時，一定要睜大眼睛，如果發(fā)現(xiàn)是一個“冒牌征收”項目，而且感覺征收補償極其不合理，切勿盲目簽字配合搬遷，否則就“生米煮成熟飯”了，我們也無法再采取有效措施保護自身權(quán)益了。
三、如何粗略預(yù)估自己的補償是否合理？
其實，征收補償是否合理，廣大被征收人可以參照自家周邊房屋的市場價作出大致判斷。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的明文規(guī)定，這就是“1:1+”的補償利益原則。
即將因征收所造成的被征收人的實際權(quán)益損失予以完全的彌補、填平，并在此基礎(chǔ)上爭取小幅適度提升改善，“拆一還一”，實現(xiàn)“1:1+”的基礎(chǔ)性補償標準，不讓被征收人在拆遷中吃虧。
經(jīng)常有人問，有些地方的補償比例已經(jīng)高出了1:1，但是我們這里拆遷補償比例低于1:1，我該怎么辦？我們可以告訴您，征收補償比例低于1:1，就意味著您的補償不合理了。
根據(jù)法律規(guī)定，征收方必須確保被征收人“原有生活水平不降低”，并在此基礎(chǔ)上要有所改善。當然，具體個案中的比例最終是多少，也要根據(jù)被征收房屋實際情況以及補償方案中的計算規(guī)則綜合判定。
總之，補償比例1:1是基礎(chǔ)，不可再打折扣。
四、征收中為何會出現(xiàn)補償比例高于1:1的情況？
1．被征收房屋和安置房屋差價較大
當被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換這種補償方式時，并未進行原址回遷，而是通過其它區(qū)域的房屋進行產(chǎn)權(quán)置換，計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
部分征收方在建設(shè)安置房屋時已經(jīng)考慮到了被征收人的居住條件應(yīng)當有所改善，所以比例會高于1:1。
2．所涉項目的補償標準本身就高
這種情況大多出現(xiàn)于黃金地段的區(qū)位，被征收范圍的位置好，地價高，升值潛力大，或是征收方出于建設(shè)地鐵車站、交通樞紐等基礎(chǔ)設(shè)施的需要而急于用地，補償比例就可能高于1:1。
最后，在明律師要提示廣大被征收人，一個征收項目的征收主體必須依法負有相應(yīng)職責權(quán)限，其實施征收的每一個工作環(huán)節(jié)也必須依照法定程序進行。當你對征收拆遷項目產(chǎn)生種種疑問時，一定要及時咨詢專業(yè)人士的意見，盡早采取救濟措施，以免被“冒牌征收”項目或是那些不合法征收行為欺騙，造成權(quán)益受損。
