將住宅改為營(yíng)業(yè)性質(zhì)的房屋，也就是我們常聽說的“住改非”，是指國(guó)有或集體所有的土地上的住宅因其地理位置優(yōu)越，雖然房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途為住宅，但卻依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有繳納的記錄，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，法律并沒有規(guī)定住改非是違法的行為。因此，拆遷方所說的違法，可能就是為了降低拆遷成本的一個(gè)說辭而已!那么，這種房屋既不是住宅，又不是正規(guī)的商鋪，在遇到拆遷時(shí)，應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢?

這種情況補(bǔ)償?shù)闹饕梢罁?jù)為2003年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》對(duì)拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定：被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益的，應(yīng)當(dāng)選用收益評(píng)估法。

由此可知，住改非的補(bǔ)償不但不違法，而且在拆遷時(shí)，其補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)比普通住宅還高，但具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一的規(guī)定，原則是需要考慮實(shí)際經(jīng)營(yíng)等情況給予相應(yīng)的收益補(bǔ)償，具體的規(guī)定由地方進(jìn)行制定。

實(shí)踐中，住改非房屋補(bǔ)償上也出現(xiàn)了不同的做法：

(一)大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營(yíng)使用，只要在拆遷通告發(fā)布前的幾年(具體幾年，各地不同)以上依法取得合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。

(二)有地方規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策

有些地方規(guī)定，在拆遷公告公布前，一段時(shí)間以上在經(jīng)營(yíng)的，能提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策，也有地方表述為按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償。

(三)參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般相同，就是取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)納稅一定時(shí)間以上。對(duì)沿街的住改非房屋，其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估價(jià)格之和作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格;對(duì)非沿街的住改非房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營(yíng)年限確定。

(四)某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償

有些地方規(guī)定，對(duì)住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況對(duì)正在經(jīng)營(yíng)的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體操作上則根據(jù)住改非的時(shí)間在住房評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前住改非，此時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后除臨道路第一層的之外的住改非房屋則一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

(五)采用混合標(biāo)準(zhǔn)

臨街底層住改非房屋被拆遷人實(shí)際作為門市經(jīng)營(yíng)的面積，參照同地段門市評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償;其他住改非房屋貨幣安置補(bǔ)償被拆遷人實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的面積按住宅評(píng)估價(jià)格的幾倍進(jìn)行補(bǔ)償。

各地采用的標(biāo)準(zhǔn)不同，被拆遷人應(yīng)該及時(shí)多了解本地的具體政策和規(guī)定，如果您在拆遷中遇到文章開頭之處的困境，不要急于簽協(xié)議，可以及時(shí)咨詢專業(yè)拆遷律師，必要的時(shí)候用法律的武器保障自己的合法權(quán)益免受侵害。