導(dǎo)讀：對被征收房屋進行評估是房屋征收的法定程序，而分戶評估報告則是對被征收人作出補償決定的重要依據(jù)。實踐中，有一種觀點認(rèn)為，被征收人收到分戶評估報告以后，如果沒有按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規(guī)定申請復(fù)核評估、專家委員會鑒定的，則視為放棄對評估結(jié)果的異議權(quán)。日后如果起訴征收補償決定，法院將不接受被征收人對評估提出的異議。那么，這樣的觀點是否正確呢？
作者丨黃艷? ? 北京在明律師事務(wù)所

在房屋征收補償決定案件中，評估報告是確定征收補償?shù)暮诵淖C據(jù)，鑒于評估結(jié)果事關(guān)被征收人的切身利益，一般認(rèn)為，法官應(yīng)當(dāng)在司法能力范圍內(nèi)，對評估報告進行全面實體性審查，具體包括如下方面內(nèi)容的審查：
①房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)是否嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條的規(guī)定確定。房屋征收部門不應(yīng)當(dāng)內(nèi)定房地產(chǎn)評估機構(gòu)，或為了提高征收效率限縮被征收人主動選擇評估機構(gòu)的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)對社會公開進行項目發(fā)布，接受符合相應(yīng)資質(zhì)條件的評估機構(gòu)報名并進行審核，然后組織被征收人協(xié)商、投票或以搖號方式選定估價機構(gòu)。
②房地產(chǎn)評估機構(gòu)及負(fù)責(zé)評估項目的估價師是否依法取得相應(yīng)資質(zhì)。
③評估作業(yè)程序是否恰當(dāng)，尤其是否對估價對象房屋進行了實地查勘。按照《國有土地上房屋征收評估辦法》，負(fù)責(zé)評估的估價師必須對被征收房屋的實際狀況進行實地查勘，對房屋內(nèi)外部情況進行拍照錄像，并做好實地查勘記錄。
實踐中，有的征收項目范圍廣，評估公司估價師有限，同時估價作業(yè)期限不充裕，就出現(xiàn)了評估報告系直接根據(jù)征收部門提供的一些基礎(chǔ)房屋資料“閉門造車”的亂象。
而這種做法不僅導(dǎo)致評估結(jié)果失實，也是違法的。如果被征收人收到評估報告或評估單之前，從未見到過評估公司人員上門，在補償決定訴訟中可以向法庭申請評估人員出庭接受詢問。
④評估報告的估價事項是否全面、準(zhǔn)確，尤其是對房屋、土地面積，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋用途等基本情況的認(rèn)定是否符合實際，是否遺漏了未經(jīng)登記建筑面積的評估，是否遺漏了院落空地面積評估，附屬物附著物及裝飾裝修是否存在漏項等。

⑤評估報告的評估方法確定是否正確。估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估，比如普通商品住宅、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等；
被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估，比如酒店、游樂場、用于出租的標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等投資性房地產(chǎn)；
被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。成本法只適用于很少有交易實例的情形，常見于集體土地上房屋拆遷中。
⑥評估報告的評估時點是否適當(dāng)。通常情況下，以房屋征收決定公告之日作為評估時點。但是，如果房屋征收部門怠于履行職責(zé)，在很長時間內(nèi)不與被征收人協(xié)商簽約，也不作出補償決定，房地產(chǎn)市場價格波動又較大的，則不能靜止地、機械地套用房屋征收決定公告日，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況進行調(diào)整，保證補償?shù)墓叫浴?br /> ⑦評估報告的簽章是否規(guī)范，即應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)評估的兩名以上估價師簽字，并加蓋評估公司公章。估價師的簽字必須由本人簽字，不得以印章替代，也不得由他人代簽。
⑧評估報告是否依法送達。分戶評估報告應(yīng)當(dāng)送達給被征收人，并告知被征收人對評估結(jié)果有異議的可以申請復(fù)核、專家委員會鑒定。
實踐中，有的房屋征收部門不送達完整的分戶評估報告，只送達內(nèi)容極其簡單的估價單，或者直接將其張貼在門上、墻上，甚至扔進院內(nèi)，這都是不合規(guī)的。
綜上，在明律師要提示大家的是，一份缺乏客觀性、公正性的評估報告，不能作為訴訟中爭議補償決定的合法依據(jù)。司法實踐中，法院不應(yīng)簡單以被征收人未對評估報告申請復(fù)核、專家委員會鑒定就不再對其證明效力進行審查。只有一些技術(shù)含量過高、專業(yè)性過強的問題，法官無從自行審查，而評估報告尚未經(jīng)過專家委員會鑒定的，法官可以結(jié)合案情、征得被征收人同意后組織專家委員會鑒定來解決。

律師介紹

基本介紹

黃艷，北京在明律師事務(wù)所督導(dǎo)律師，北京航空航天大學(xué)法學(xué)碩士,北京律師協(xié)會會員，北京市律師協(xié)會審計評估法律專業(yè)委員會委員，中國律師年鑒收錄當(dāng)代優(yōu)秀律師。

●訴訟經(jīng)驗: 9年。

●承辦訴訟: 逾600件次。

●承辦地域: 北京、上海、天津、湖北、浙江、江蘇。

●業(yè)務(wù)專長:房地產(chǎn)合同糾紛、房地產(chǎn)家事糾紛、物權(quán)糾紛、房屋土地征收糾紛、房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查、房地產(chǎn)領(lǐng)城企業(yè)破產(chǎn)法律服務(wù)。

●出版著述: 《房屋征收補償操作策略與案例精析》、《房屋拆遷以案說法實用指南》、《拆遷案例勝訴指引》。