導(dǎo)讀：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)施行逾9年了，眾多的棚改征收補(bǔ)償糾紛都是圍繞這部行政法規(guī)所規(guī)定的權(quán)利和程序展開(kāi)的。許多被征收人也已經(jīng)逐步通過(guò)自學(xué)了解了一些《條例》的規(guī)定，并開(kāi)始“活學(xué)活用”在自己所面臨的項(xiàng)目中。不過(guò)，實(shí)踐中一些被征收人的主張并未獲得法院的支持，司法裁判也在不斷幫我們糾正著對(duì)現(xiàn)行規(guī)定的認(rèn)知。本文，在明律師為大家淺析棚改類征收項(xiàng)目中常出現(xiàn)的3大誤解，希望大家不要再因此而影響自己的權(quán)利救濟(jì)效率了。

【誤解一：評(píng)估機(jī)構(gòu)選定應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定作出后才合法？】
房屋征收中最大的誤解之一，就是對(duì)“房屋征收決定”這一核心行政決定性質(zhì)的錯(cuò)誤認(rèn)知。
的確，“無(wú)決定，不征收”，房屋征收決定的依法公告標(biāo)志著涉案項(xiàng)目的正式全面啟動(dòng)。但這并不意味著房屋征收部門(mén)在此之前什么都不能做，更不是說(shuō)征收決定是整個(gè)征收活動(dòng)真正意義上的起點(diǎn)。
事實(shí)上，諸如社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、擬定的征收補(bǔ)償方案公開(kāi)征求意見(jiàn)、組織召開(kāi)舊城區(qū)改建類項(xiàng)目的聽(tīng)證會(huì)等程序，均可在征收決定作出前一一落實(shí)。
換一種理解就是，這些先期開(kāi)啟的動(dòng)作，恰恰是征收決定能夠依法作出的前提條件。
而在實(shí)踐中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定工作一般就開(kāi)始得較早。根據(jù)590號(hào)令的規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)只需要保障其以征收決定公告之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估即可。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，則需要早于征收決定作出早做準(zhǔn)備。
故此，評(píng)估機(jī)構(gòu)選定應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后才合法的認(rèn)知是錯(cuò)誤的，（2019）最高法行申11451號(hào)行政裁定書(shū)中對(duì)此予以了明確。
【誤解二：征收調(diào)查登記應(yīng)當(dāng)在征收決定作出前完成？】
實(shí)踐中，一些被征收人主張，房屋征收部門(mén)在尚未履行征收調(diào)查登記及公布調(diào)查結(jié)果程序的前提下，不應(yīng)作出房屋征收決定。
我們來(lái)看最高人民法院在（2019）最高法行申6614號(hào)行政裁定書(shū)中是如何闡明這一問(wèn)題的：

本案所審查的是房屋征收決定的合法性，被征收范圍內(nèi)房屋的調(diào)查結(jié)果是否公布，與安置補(bǔ)償問(wèn)題關(guān)聯(lián)更為緊密，不直接影響征收決定的合法性……

無(wú)獨(dú)有偶，在（2017）最高法行申8429、8435-8437號(hào)行政裁定書(shū)中，針對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目征收決定的合法性，最高人民法院在裁決中指出：

根據(jù)《征補(bǔ)條例》第15條的規(guī)定，房屋登記調(diào)查工作并非房屋征收決定作出前的必經(jīng)程序，是否進(jìn)行入戶調(diào)查不影響房屋征收決定的合法性，不屬于本案（訴征收決定）審查范圍。

綜上可知，征收調(diào)查登記與補(bǔ)償安置關(guān)系密切，相關(guān)爭(zhēng)議可于起訴征收補(bǔ)償決定時(shí)予以審查，而與征收決定合法性的關(guān)聯(lián)度不大，實(shí)踐中也很難被認(rèn)可。

【誤解三：“棚改”項(xiàng)目中出現(xiàn)非“棚戶”房，違法？】
對(duì)“棚戶區(qū)改造”這一類型項(xiàng)目中“棚戶區(qū)”概念的界定，始終處于模糊狀態(tài)。而其與舊城區(qū)改建、保障性安居工程建設(shè)等的關(guān)系，也是頗為微妙復(fù)雜。
正因?yàn)榇耍瑢?shí)踐中對(duì)被列入棚改項(xiàng)目范圍內(nèi)的房屋是否屬于“棚戶”房的爭(zhēng)議從未停止過(guò)。棚戶區(qū)成了一個(gè)筐，似乎什么樣的房屋都能被裝進(jìn)去。
在明律師可以明確告知大家的一點(diǎn)是，倘若某棚改項(xiàng)目所涉及的房屋均是建造于2000年以后的“新房”甚至是聯(lián)排、獨(dú)棟別墅等較高檔的社區(qū)，那么涉案項(xiàng)目的合法性一定是有問(wèn)題的。
但在“房齡20年”等模糊標(biāo)準(zhǔn)以外，對(duì)于并不那么新的房屋，情況就會(huì)很復(fù)雜。好在，最高人民法院在以往的裁判中幫我們明確了兩個(gè)問(wèn)題：
其一，棚改并不要求被征收區(qū)域內(nèi)任一具體房屋均符合棚戶區(qū)的全部特征。（2018）最高法行申10865號(hào)行政裁定書(shū)中指出，根據(jù)住建部等多部門(mén)于2012年聯(lián)合發(fā)布的通知，棚戶區(qū)指向的是具有簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多等特征的一個(gè) 區(qū)域 ，而并不要求該區(qū)域內(nèi)任一具體房屋均符合棚戶區(qū)的全部特征。
地方政府有權(quán)依法在符合比例等原則的前提下結(jié)合所在地的實(shí)際情況確定城市棚戶區(qū)的范圍，某一戶具體房屋在新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)等方面不符合棚戶區(qū)房屋標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)而認(rèn)為其不應(yīng)納入棚戶區(qū)改造范圍的主張依法不能成立！
也就是說(shuō)，“新房被棚改”是完全有可能合法出現(xiàn)的。只是法律明確保障“新房按新房的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償”，而不得以棚戶房的標(biāo)準(zhǔn)去壓低補(bǔ)償。
其二，棚戶區(qū)改造與保障性安居工程、舊城區(qū)改建等概念存在交叉。在前述（2017）最高法行申8429號(hào)等行政裁定書(shū)中，最高法指出，棚戶區(qū)是一個(gè)區(qū)域性的概念，棚戶區(qū)改造可能屬于保障性安居工程的一個(gè)部分，也并不排除在法律規(guī)定的舊城區(qū)改建范圍內(nèi)，兩者有可能存在交叉。
也就是說(shuō)，這三個(gè)概念范疇在實(shí)踐中是較難明確區(qū)分的。許多地方性規(guī)定均明確將棚改項(xiàng)目劃入到舊城區(qū)改建的實(shí)施意見(jiàn)之中，令其依法享有一些特殊的補(bǔ)償權(quán)利。
同理，在2019年以后大量出現(xiàn)的“老舊小區(qū)”概念，事實(shí)上也很難與“棚戶區(qū)”進(jìn)行區(qū)分。而一些名為“危舊房改造”的項(xiàng)目也穿插在這中間。
在明拆遷律師最后想提示大家的是，對(duì)棚改中上述“誤解”的解析，事實(shí)上都在指向一個(gè)問(wèn)題——房屋征收決定因牽涉重大公共利益而越來(lái)越難以被依法撤銷甚至確認(rèn)違法。被征收人需要將權(quán)利救濟(jì)的重點(diǎn)放在針對(duì)補(bǔ)償安置環(huán)節(jié)的審查上，通過(guò)在專業(yè)律師的嚴(yán)格指導(dǎo)下審慎對(duì)征收決定進(jìn)行救濟(jì)，形成更加合理、與時(shí)俱進(jìn)的權(quán)利救濟(jì)體系。輕易提起任何一個(gè)程序，都將是對(duì)自身補(bǔ)償利益的隱性損害，很容易得不償失。