導(dǎo)讀：近年來，對非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地的現(xiàn)象國家一直處于嚴(yán)控狀態(tài)。新一輪農(nóng)村土地制度改革中，對違法違規(guī)占用農(nóng)用地建房等行為進(jìn)行清理整治屬于重點(diǎn)事項(xiàng)。那么，占用農(nóng)用地建房行為一律違法嗎？有沒有合法的占用農(nóng)用地建造起來的房屋呢？本文，在明律師為大家一次性列全這種現(xiàn)象中的4種合法、4種違法情形，供廣大農(nóng)民朋友參考。
作者丨黃艷、王嘯寰? ? 北京在明律師事務(wù)所

多數(shù)情況下的占用農(nóng)用地建設(shè)為法律所禁止，情節(jié)相對輕微的會(huì)作為違法建筑拆除、沒收后恢復(fù)原地貌，情節(jié)嚴(yán)重則會(huì)被追究刑事責(zé)任，構(gòu)成非法占用農(nóng)用地罪。
不過，占用農(nóng)用地建設(shè)的房屋并不一定就是違法建筑。在符合一定條件的情況下，農(nóng)用地也是可以建房的。
【合法建房類：關(guān)鍵看有無法律和特殊政策規(guī)定】
其一，建設(shè)項(xiàng)目如果需占用農(nóng)用地，只要已經(jīng)辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批手續(xù)，這類建設(shè)行為肯定是合法的。

根據(jù)2020年1月1日起施行的《土地管理法》以及國務(wù)院2020年3月12日印發(fā)的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)，但是北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶在1年內(nèi)作為試點(diǎn)地區(qū)，由國務(wù)院委托省、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

其他農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用審批，對國務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市在建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，按土地利用年度計(jì)劃分批次轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

如果在土地利用總體規(guī)劃范圍之外，則由國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

其二，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施用房，即在農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，直接用于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用房，包括工廠化作物栽培中有鋼架結(jié)構(gòu)的玻璃或PC板連棟溫室、規(guī)?；B(yǎng)殖中的畜禽舍、育種育苗房、簡易的生產(chǎn)看護(hù)房等。
其三，農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用房，即在農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，直接輔助農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用房，包括設(shè)施農(nóng)業(yè)必需配套的檢驗(yàn)檢疫監(jiān)測、動(dòng)植物疫病蟲害防控、辦公生活等管理和生活用房。
存放農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)資、飼料、農(nóng)機(jī)農(nóng)具和農(nóng)產(chǎn)品分揀包裝等必要的倉庫、硬化晾曬場、生物質(zhì)肥料生產(chǎn)場地等。
值得注意的是，前述二、三項(xiàng)中，不包括以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)園區(qū)。后者需要依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批手續(xù)。在耕地上擅自建設(shè)這類建筑的，涉嫌形成所謂“大棚房”，會(huì)遭到自然資源主管部門的嚴(yán)厲查處和打擊。
其四，符合“一戶一宅”法律要求，在無可用于建房的劣質(zhì)地、荒地作為宅基地或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃后，占用農(nóng)用地建設(shè)的用于居住生活的房屋。
在“戶有所居”的底線原則上，農(nóng)民占用實(shí)際無法用于耕作的農(nóng)用地、四荒地建造住宅房屋的，要充分尊重其建房時(shí)的歷史事實(shí)和法規(guī)狀況來對其合法性加以認(rèn)定，不顧歷史遺留原因而“一刀切”地將這類住宅房屋認(rèn)定成違建是錯(cuò)誤的。

【違法建房類：大多數(shù)情況下，農(nóng)用地上不得建造住宅、經(jīng)營性房屋】
其一，小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)村景色好、空氣好、食物健康，有較強(qiáng)市場吸引力，并且開發(fā)成本較國有土地出讓的正規(guī)開發(fā)成本低很多，各地占用農(nóng)用地建小產(chǎn)權(quán)房的情形屢禁不止。
但是，利用集體土地，尤其是農(nóng)用地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，一直是我國法律、政策所明令禁止的。近年來，已有不少開發(fā)商因非法占用農(nóng)用地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房并對社會(huì)公開銷售被判處非法占用農(nóng)用地罪。
且對于購買者而言，這類小產(chǎn)權(quán)房因無法辦理合法的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證而難以再交易、出租，法律風(fēng)險(xiǎn)極大。
其二，大棚房。假借設(shè)施農(nóng)業(yè)之名，擅自改變農(nóng)業(yè)用途，在耕地甚至永久基本農(nóng)田上建設(shè)“大棚房”“生態(tài)園”“休閑農(nóng)莊”等皆屬違法。
其中，比較具有代表性的“大棚房”，通常是通過農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社流轉(zhuǎn)幾十甚至上百畝農(nóng)用地，統(tǒng)一進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)改造，蔬果種植大棚搭配房間，鋪設(shè)硬化路面，建設(shè)假山、魚池等。
從外面或者空中看，大棚依然是農(nóng)業(yè)大棚，似乎較改造前并無太大變化，但一旦走入其中就會(huì)發(fā)現(xiàn)別有洞天。
這種偷梁換柱的做法會(huì)造成農(nóng)用地種植條件被破壞，觸碰了耕地保護(hù)的紅線。近年來，為數(shù)不少的大棚房建設(shè)行為人被作為非法占用農(nóng)用地罪予以嚴(yán)厲打擊。
其三，興建別墅區(qū)。2019年，眾多“別墅拆違”案曾轟動(dòng)一時(shí)，全國范圍內(nèi)類似圈占農(nóng)用地，造成耕地、林地等農(nóng)用地大量毀壞的別墅群也陸續(xù)被納入清理整治范圍。
在查辦過程中，不僅建設(shè)行為人被判處非法占用農(nóng)用地罪進(jìn)行刑罰追究，背后的官僚主義不作為，也作為貪污受賄、瀆職等職務(wù)犯罪處理。
其四，將養(yǎng)殖場改變用途用于住房出租、倉儲(chǔ)等。養(yǎng)殖地按農(nóng)用地管理，因此不得建設(shè)永久性的建筑物。但是，有的養(yǎng)殖場因沒效益虧本后，改造為倉庫、物流經(jīng)營場所、住房出租等，則改變了土地的用途，相應(yīng)的建筑物會(huì)被作為違法建筑拆除處理。
除了以上幾類違法占地情形外，未經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批建廠、在農(nóng)用地上進(jìn)行采礦、挖砂等礦產(chǎn)資源開發(fā)活動(dòng)等均屬于非法占用農(nóng)用地，為現(xiàn)行法律所不允許。