導(dǎo)讀：我國農(nóng)村土地制度改革，可以類化為土地承包經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地“三權(quán)分置”改革等等。而“三權(quán)分置”，則是我國農(nóng)村土地改革的指向標(biāo)。本文主要就宅基地的“三權(quán)分置”改革展開論述，因?yàn)楹芏噢r(nóng)村村民對(duì)宅基地三權(quán)分置并不了解，亦不知曉這一新提法具體對(duì)自己有哪些利好。
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作者丨黃艷? ? 北京在明律師事務(wù)所
宅基地的“三權(quán)”指的是宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地資格權(quán)三項(xiàng)權(quán)益。前兩者是大家比較熟悉的老概念，而“資格權(quán)”則是本輪改革誕生的新提法。
宅基地所有權(quán)：根據(jù)《憲法》第十條、《土地管理法》第九條，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。對(duì)此有人可能不理解，自家的宅基地已經(jīng)幾代人住在這里，分明就是自家私有財(cái)產(chǎn)，怎么就變成農(nóng)民集體的了？實(shí)際上，強(qiáng)調(diào)宅基地集體所有，是堅(jiān)持我國土地公有制的表現(xiàn)，但這并不妨礙農(nóng)民占有、使用宅基地的財(cái)產(chǎn)安全。
宅基地使用權(quán)：《物權(quán)法》第十三章專列一章對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，即農(nóng)民對(duì)宅基地享有占有和使用的權(quán)利。在“三權(quán)分置”之前，該使用主要指“地基”使用，即利用宅基地建造住宅及其附屬設(shè)施。在“三權(quán)分置”之后，該使用權(quán)被分離成了宅基地“資格權(quán)”和“宅基地使用權(quán)”。
分離后的“宅基地使用權(quán)”放活了宅基地的商業(yè)價(jià)值，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份不再掛鉤，可基于租賃等市場(chǎng)行為取得。
2020年1月1日起施行的《土地管理法》為這一改革給出了法律層面的依據(jù)（第62條）：國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
2019年9月20日，由中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》中規(guī)定，“鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。
城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年?！?/section>
這些租賃宅基地上房屋居住或開展經(jīng)營的城鎮(zhèn)居民、工商資本即同步擁有宅基地使用權(quán)。由于宅基地使用權(quán)屬于實(shí)實(shí)在在的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，可以通過出租、贈(zèng)與、抵押等方式在符合一定政策條件的基礎(chǔ)上流轉(zhuǎn)。
宅基地資格權(quán)：宅基地資格權(quán)僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有，具有身份權(quán)屬性。享有宅基地資格權(quán)的前提在于具備農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。
如何判斷成員身份
一般認(rèn)為，農(nóng)業(yè)戶籍是判斷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的基本標(biāo)準(zhǔn)。不過，隨著戶籍改革，以及人口流動(dòng)數(shù)量達(dá)、范圍廣導(dǎo)致的出生、死亡、嫁娶、當(dāng)兵、上學(xué)、服刑及釋放、退休返鄉(xiāng)等情況十分復(fù)雜，因此實(shí)踐中已經(jīng)不再單純依靠戶籍關(guān)系確定成員身份，而是綜合了戶籍關(guān)系、農(nóng)村土地承包關(guān)系、對(duì)農(nóng)村集體資產(chǎn)積累的貢獻(xiàn)等因素綜合確定。
具備宅基地資格權(quán)的農(nóng)村村民，享有宅基地分配資格權(quán)、征收補(bǔ)償權(quán)以及抵押、有償流轉(zhuǎn)權(quán)等。如果買賣或繼承，只能在具備農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人員之間進(jìn)行。
在不動(dòng)產(chǎn)登記日益完善的背景下，很多地方已經(jīng)頒出了三權(quán)分置后的“三本證”，即：村集體的宅基地所有權(quán)證、村民的宅基地資格權(quán)證、投資經(jīng)營者的宅基地使用權(quán)證，為理順村集體、村民、投資人對(duì)宅基地的占有、使用收益提供了保障。
二、宅基地“三權(quán)分置”對(duì)農(nóng)民權(quán)益有何影響？
其一，對(duì)于人留守在農(nóng)村、戶籍未遷出的農(nóng)戶而言，宅基地“集體所有、成員使用、無償分配、長(zhǎng)期占有”的基本特征不因“三權(quán)分置”而發(fā)生變化。
其二，對(duì)于進(jìn)城務(wù)工、工作、隨親屬在城市里定居等原因，造成農(nóng)村宅基地及其上房屋閑置的，可以將房屋進(jìn)行出租獲得收益，出租對(duì)象沒有身份限制；
也可以選擇進(jìn)行買賣，買賣的對(duì)象以往要求是本村集體的成員，但三權(quán)分置后，不少地方已經(jīng)進(jìn)行了范圍放寬，有限允許跨區(qū)域集體組織成員、本村外出工作退休的回村人員或到該村創(chuàng)業(yè)的外來“鄉(xiāng)紳”購買，但前提是不違反“一戶一宅”政策；
還可以選擇“自愿有償退出”，將宅基地退還給村集體并獲得一定的補(bǔ)償資金或分紅股權(quán)。不過，出租或者轉(zhuǎn)讓宅基地之后，就不得再行申請(qǐng)宅基地。
其三，宅基地上房屋從不可以抵押改變?yōu)榭梢詮你y行抵押貸款，以進(jìn)行資金融通。
其四，根據(jù)基層政府或村委會(huì)的統(tǒng)一規(guī)劃的社區(qū)聚集項(xiàng)目，以原有宅基地上房屋進(jìn)行“上樓”置換。
其五，村民可以以舊房作為出資，與來自城市的投資人進(jìn)行共建，通過合同形式確定投資人的使用年限、使用用途、使用方式等，但需確保房屋的所有權(quán)屬于村民所有。
在明拆遷律師最后要提示大家的是，宅基地三權(quán)分置作為時(shí)代的新產(chǎn)物，目前還處在探索階段，尤其在放活經(jīng)營方面還可能涉及村民自治問題，故應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持保障農(nóng)民基本居住權(quán)的前提，穩(wěn)步、有序推進(jìn)，以深度實(shí)現(xiàn)改革紅利。農(nóng)民朋友一方面可在充分了解所在地改革試點(diǎn)政策的基礎(chǔ)上積極投身參與，另一方面也要在“放活”的同時(shí)謹(jǐn)防“搞亂”，避免自身權(quán)益受損。對(duì)于以“鼓勵(lì)參與改革”為名變相強(qiáng)制村民退出宅基地的，可堅(jiān)決予以拒絕，并及時(shí)咨詢專業(yè)律師以尋求法律幫助。
