保亭北放建筑材料集团有限公司

青島涵碧樓41棟大產(chǎn)權(quán)別墅被拆除，業(yè)主安置問題沒談好？

您在這里：
  1. 首頁
  2. 拆遷資訊
  3. 在明法理
  4. 青島涵碧樓…
在明法理
導(dǎo)讀：據(jù)新京報、澎湃新聞等多家媒體近日報道，3月25日，青島市黃島區(qū)官方微博“黃島發(fā)布”發(fā)布通報稱，為整治生態(tài)，將涵碧樓41棟別墅予以拆除。3月27日，別墅區(qū)一名業(yè)主告訴新京報記者，整治當(dāng)天才收到別墅要被拆除的消息。另一名業(yè)主則表示，尚未與相關(guān)部門協(xié)商好安置問題。根據(jù)調(diào)查了解，涉案被拆除別墅均有合法的產(chǎn)權(quán)證，在建造、銷售時是完全合法合規(guī)的。而近期全國各地的“違建”別墅清理整治行動仍在推進中，類似的情況可謂并不鮮見。那么，這類對“有證房屋”的拆違行為，究竟怎樣做才算是合法、合理呢？

作者丨王小明? ? 北京在明律師事務(wù)所

在明律師認(rèn)為，清理整治違建別墅要想做到行政合法、合理而非違法，起碼要做到以下3點：
其一，對涉案別墅的違建定性要準(zhǔn)確。涉案別墅究竟系違反土地管理法律法規(guī)的違法用地類違建，還是違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)的欠缺建設(shè)工程規(guī)劃許可類違建，還是本案中媒體報道所稱的“當(dāng)時審批時合法”，根據(jù)最新施行的規(guī)定“違法”了的違建，對事實的調(diào)查認(rèn)定一定要準(zhǔn)確明晰。
不同的違法事實對應(yīng)著不同的調(diào)整適用法律，其所能夠采取的處罰、強制措施也有所區(qū)別。限期改正、限期拆除、沒收、罰款等處置決定的適用必須有法可依，而不應(yīng)將整治的方式完全鎖死在“限期拆除”這一條路上。
其二，要依法履行相應(yīng)的拆除、處置程序。
根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《行政處罰法》《行政強制法》的規(guī)定，合法拆除違建起碼要經(jīng)過：
“調(diào)查取證→聽取陳述申辯并告知聽證權(quán)利→作出責(zé)令限期拆除通知或者決定（當(dāng)事人有權(quán)提起復(fù)議或者訴訟，相關(guān)程序期間不允許強制執(zhí)行）→書面催告→聽取陳述申辯→作出強制拆除決定→強拆公告→依法組織實施強拆”
這樣的嚴(yán)格程序，方能保障當(dāng)事人的救濟權(quán)利行使。
對于違反土地管理法律法規(guī)的違法用地類違建，更是需要地方規(guī)劃自然資源主管部門在作出責(zé)令限期拆除的行政處罰決定后依法申請人民法院強制執(zhí)行。
而對于上述兩類違法情形均存在的“雙違”類別墅，則應(yīng)當(dāng)本著程序上“就高不就低”的原則由法院裁定準(zhǔn)予強拆，不應(yīng)由行政機關(guān)逕行組織實施強拆。
其三，對確實擁有合法產(chǎn)權(quán)證，因規(guī)劃調(diào)整變更、“新官不理舊賬”等原因而形成的“違建”，要參照房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)、原則依法給予房屋所有權(quán)人公平、合理的補償。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第50條規(guī)定，在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。
據(jù)媒體報道，青島涵碧樓這41棟別墅均有當(dāng)?shù)貒练抗芫诸C發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證書，不動產(chǎn)登記中心工作人員也表示涉案別墅區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)證沒有問題。
從嚴(yán)格的意義上講，對于這類業(yè)主擁有合法產(chǎn)權(quán)的別墅房屋進行拆除，完全可以通過房屋征收的方式開展，既確保業(yè)主獲取全面、公平補償安置的權(quán)利，又實現(xiàn)拆除違建，清理整治環(huán)境的治理目標(biāo)。
如報道中的業(yè)主所述，對上述別墅房屋的購買、裝修及居住使用，業(yè)主無任何過錯，那么業(yè)主的權(quán)益當(dāng)然不應(yīng)因違建別墅整治行動而受損。
但在本案中，當(dāng)?shù)卣畢s在補償安置尚未談攏的情況下急于強制拆除房屋，其強拆行為在程序上的合法性和實體上的合理性均存在疑問。
?
那么，面對各地正在廣泛開展的違建別墅清理整治專項行動，購買并居住生活在此類別墅區(qū)內(nèi)的房屋業(yè)主究竟該怎樣做才能最大程度地保護自身合法權(quán)益呢？
在明律師提示大家以下4點：
一是要對自己所購買、居住別墅房屋的“環(huán)境合法性風(fēng)險”做一番自我評估。“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，別墅業(yè)主可通過查閱自己所持的產(chǎn)權(quán)證，通過開發(fā)商了解涉案別墅項目“五證”等途徑充分了解所購買房屋的合法性風(fēng)險。
同時，可有意識地關(guān)注當(dāng)?shù)孛襟w的新聞報道是否提及了違建別墅整治專項行動等內(nèi)容，爭取在事發(fā)后的第一時間敏銳捕捉到房屋可能被作為違建查處、拆除的風(fēng)聲，進而及時咨詢專業(yè)律師尋求法律上的對策和幫助。
二是要在清理整治行動的初始階段就及時關(guān)注自身權(quán)益，切忌消極等待、觀望甚至置之不理。別墅業(yè)主要經(jīng)常回到別墅房屋居住、照看，不要長期將別墅棄之不顧，這樣就能有效避免“通過看新聞才知道自己的房屋被拆了”等被動局面發(fā)生。

大家要明晰一點：作為涉案別墅房屋的居住使用者和產(chǎn)權(quán)所有者，業(yè)主依法系查處、拆除行為的利害關(guān)系人或者“行政相關(guān)人”，其對整個查處行為應(yīng)當(dāng)享有充分的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和申訴權(quán)。

那種認(rèn)為查處、拆除行為只和開發(fā)商等建設(shè)單位相關(guān)，而與業(yè)主無關(guān)的認(rèn)識和做法是完全錯誤的。
三是要及時針對“責(zé)令限期拆除”通知、決定等查處關(guān)鍵性文書申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，切勿在不知情的情況下坐失權(quán)利救濟機會。

對于違反城鄉(xiāng)規(guī)劃類違建，當(dāng)事人享有的救濟期限一般是6個月。但對于違法用地類違建或者所謂的“雙違”，則可能依據(jù)《土地管理法》第83條的規(guī)定僅享有15天的有效救濟期限。故此，稍微一耽擱、懈怠，所購買別墅系違建的認(rèn)定結(jié)論就可能變得被坐實，當(dāng)事人的權(quán)利救濟無疑也將陷入被動。

四是要及時咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑尋求解決糾紛的辦法，切勿單純采取派代表找領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商、信訪等方式試圖解決問題。
派出業(yè)主代表找領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商、組建微信群、合法信訪等途徑都可以選擇，但卻絕非解決此類復(fù)雜矛盾糾紛的良方，委托專業(yè)行政訴訟業(yè)務(wù)律師提起相應(yīng)的救濟程序才是最穩(wěn)妥有效的應(yīng)對之策。
而且“訴”和“談”本身并不矛盾，更不是排他的關(guān)系，在訴訟中當(dāng)事人照樣可以尋求在法院主持下協(xié)商、調(diào)解、同行政機關(guān)負責(zé)人直接溝通的機會，又能獲得更加平等、積極的溝通環(huán)境，較當(dāng)事人“求爺爺告奶奶”般的自行溝通顯然不可同日而語。
在明律師最后想提示廣大別墅業(yè)主的是，清理整治專項行動的最大特點之一就“快”，在當(dāng)事人不起訴的情況下拆除行為將會很快降臨到別墅房屋的頭上。購房業(yè)主一定要杜絕僥幸心理和拖延心態(tài)，及時尋求專業(yè)法律幫助，在充分配合支持環(huán)境保護大局的基礎(chǔ)上爭取公平、合理的補償安置，將清理整治對自身權(quán)益的影響控制在可接受的范圍之內(nèi)。
返回頂部