導(dǎo)讀：近日，河北野三坡景區(qū)管委會(huì)貼出告知書(shū)，稱(chēng)將拆除山水醉違建別墅項(xiàng)目，并限定搬遷只有三天，而業(yè)主反映，購(gòu)買(mǎi)別墅時(shí)“五證齊全”，何以一朝就成了“違建”？據(jù)媒體日前報(bào)道，拆除山水醉別墅的主要理由是為了環(huán)境保護(hù)，因?yàn)閯e墅不符合野三坡風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，違反河北省風(fēng)景名勝區(qū)相關(guān)條例。

本文首發(fā)于「紅網(wǎng)」，北京在明律師事務(wù)所經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載

作者丨楊在明 北京在明律師事務(wù)所主任律師

于別墅違反了哪些條例和總體規(guī)劃，當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)工作人員語(yǔ)焉不詳，僅表示售房主主體和建設(shè)主體不一致。但就業(yè)主而言，其判斷所購(gòu)房屋是否合法的依據(jù)只能是五證，即《土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商恰恰出具了五證的證明，而且部分業(yè)主也已經(jīng)拿到了房產(chǎn)證。

不管是“五證”，還是房產(chǎn)證，都是經(jīng)政府部門(mén)審批蓋章通過(guò)并予以公示的，具有公定力。而在行政法上，公定力是指行政行為一經(jīng)成立，不論是否合法，即具有被推定為合法而要求所有機(jī)關(guān)、組織、個(gè)人予以尊重的一種法律效力。雖然當(dāng)?shù)卣畬?duì)涉事公司進(jìn)行了行政處罰，但對(duì)于已售出的別墅，其權(quán)利人并非只有房地產(chǎn)公司。對(duì)于業(yè)主持有的有效產(chǎn)權(quán)證件，沒(méi)有法定事由或未經(jīng)法定程序予以撤銷(xiāo)、廢止或改變前，別墅應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為合法建筑，當(dāng)?shù)卣疀](méi)有權(quán)力對(duì)房屋進(jìn)行強(qiáng)制拆除。如要強(qiáng)制拆除，只能走征收程序。

退而言之，即使當(dāng)?shù)卣鶕?jù)相關(guān)條例和總體規(guī)劃認(rèn)定別墅為“違建”，能否依據(jù)“違建”就對(duì)別墅拆除了事呢？

首先，為何項(xiàng)目“違法”仍能建設(shè)出售呢？淶水縣自然資源和規(guī)劃局一位工作人員稱(chēng)：“當(dāng)時(shí)是合法的項(xiàng)目，但是現(xiàn)在不符合旅游區(qū)的規(guī)劃，也就是不合法了。”這一說(shuō)法顯然違反了法不溯既往原則，新規(guī)劃只能對(duì)新建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生效力，不能認(rèn)定根據(jù)舊的合法規(guī)劃建設(shè)的項(xiàng)目違法。

其次，當(dāng)?shù)匦姓幜P所依據(jù)的用地主體和使用權(quán)人不一致而通過(guò)重重審批的原因是原房產(chǎn)局局長(zhǎng)徐某未認(rèn)真審核，沒(méi)有對(duì)這一問(wèn)題提出異議，最終頒發(fā)了《商品房預(yù)售許可證》。徐某因此被判犯玩忽職守罪，免予刑事處罰。落馬官員徐某瀆職造成的項(xiàng)目過(guò)審，以至于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了涉事房屋。如果此時(shí)苛求業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行全面了解，無(wú)異于將政府職能部門(mén)的審查義務(wù)強(qiáng)加給了購(gòu)房者。

地方政府為了生態(tài)環(huán)境保護(hù)對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行整治無(wú)可厚非，但執(zhí)行環(huán)境保護(hù)條例和風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃時(shí)，仍應(yīng)遵循比例原則，既做出的行政行為要有適當(dāng)性、必要性、均衡性。山水醉別墅業(yè)主在購(gòu)房過(guò)程中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，項(xiàng)目違法通過(guò)的原因又在于官員瀆職，而且據(jù)媒體報(bào)道，對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)生的環(huán)境生態(tài)影響沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的鑒定，也未見(jiàn)有破壞環(huán)境的嚴(yán)重后果。因此，別墅違建并不必然要求全部拆除，仍然存在通過(guò)建設(shè)排污設(shè)施，符合環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的可能性。這也是維護(hù)政府先前行政行為公信力的要求。

尊重公民權(quán)利，依法保護(hù)環(huán)境并不是對(duì)立的，兩者皆是依法行政的題中之義。近日，淶水縣副縣長(zhǎng)王金橋向業(yè)主承諾，不停水、不停電，在不與業(yè)主達(dá)成一致意見(jiàn)前不啟動(dòng)拆遷，這是可喜的一步，也將是檢驗(yàn)地方政府公信力、樹(shù)立公眾對(duì)當(dāng)?shù)胤ㄖ涡判牡脑嚱鹗?/p>