導讀：在房屋征收中，補償決定的作出是涉及被征收人切身利益最直觀的表現(xiàn)之一，一直關注我們的被征收人對于如何看待補償決定的合法性，可能已經(jīng)有了一定的認識。今天，北京在明律師事務所的李順華律師團隊將繼續(xù)就一則案例，為大家分析在補償決定中容易被遺漏的那些補償事項。

【案情簡介：補償決定涉嫌漏項】

江西省的文女士擁有一處房屋，因道路延伸工程需要被征收。2017年3月涉案房屋的評估報告作出，但因認為補償標準過低，雙方一直未能達成征收補償協(xié)議。

2018年3月，當?shù)厥姓鞒觥斗课菡魇昭a償決定書》，并予以公告。但文女士發(fā)現(xiàn)，該份補償決定中遺漏了對空地土地面積以及停產停業(yè)損失的補償，補償數(shù)額明顯偏低。因此，向人民法院提起訴訟。最終，省高院經(jīng)審理作出判決，撤銷了市政府作出的涉案征收補償決定。

【律師解析：補償中必須被決定的那些“項”】

（一）院落、空地面積是否可以得到補償

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條第一款明確規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經(jīng)登記的建筑進行調查、認定和處理。

同時《最高人民法院關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛汀芬?guī)定：“對土地公有制之前，通過購買房屋方式使用私有的土地，土地轉為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，未經(jīng)確權登記，亦應確定現(xiàn)使用者的國有土地使用權。

國有土地上房屋征收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產市場價格，一并予以征收補償。”

根據(jù)以上條文規(guī)定可知，在房屋征收過程中，對于市、縣級人民政府而言，需要組織有關部門對未經(jīng)登記的建筑進行調查、認定和處理，不得遺漏補償面積和項目；對于被征收人而言，可以直接主張對院落、空地的補償。

本案中，文女士持有的土地使用證載明的土地使用面積為600多平方米，但市政府認定的實際建筑占地面積卻為不到200平方米。

顯然，文女士還有未建設的空地未被計算在內。根據(jù)最高人民法院上述司法解釋，市政府也應當對空地面積納入評估范圍，一并予以征收補償，而本案被訴征收補償決定中卻遺漏了對空地面積的補償，顯然違法。

（二）停產停業(yè)與裝飾裝修損失的補償不可遺漏

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，對被征收人給予的補償包括因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

除此之外，第二十三條規(guī)定“對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/p>

如江西省在征補辦法中規(guī)定了關于被征收房屋的裝飾裝修及停產停業(yè)損失等補償，先由當事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托有資質的評估機構評估確定。

本案中，文女士雖然收到了評估報告，但在該份《房地產估價報告》中注明：查勘當日，未進入估價對象內部進行查勘，僅對估價對象外觀、區(qū)位進行調查，不考慮裝修因素。

顯然，評估公司在對涉案房屋進行評估時并未進入房屋內部查勘，更不可能包括裝飾裝修價值。相應的，在補償決定總價中也未包括裝飾裝修的補償，可見，被訴的補償決定所依據(jù)的評估報告明顯違法。

那么，在征收拆遷中被征收人依法究竟能夠獲取哪些種類的補償呢？李順華律師團隊在此為大家做簡明扼要的羅列如下：

城市房屋征收（如中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、舊城改造等項目）：

1. 被征收房屋價值的補償（須經(jīng)評估確定）；

2. 搬遷和臨時安置的補償；

3. 停產停業(yè)損失等專門給予經(jīng)營性房屋的補償和裝飾裝修的補償（先協(xié)商，再考慮評估）；

4. 符合條件的可獲取補助和獎勵。

農村房屋拆遷（如農村集體土地征收中的棚戶區(qū)改造項目）

1. 宅基地的區(qū)位補償價（地錢）；

2. 房屋的重置成新價（房錢，須經(jīng)評估確定）；

3. 符合條件的可獲取補助和獎勵；

4. 經(jīng)認定確為合法經(jīng)營用途的房屋可能獲取停產停業(yè)損失的適當補償。

最后，在明律師想要提醒廣大被征收人，當收到征收補償決定時大家可能會感到一頭霧水，不明白為什么補償總價和自己的預期相差竟如此之大。除了對房屋合法面積的認定、補償標準過低等因素外，還需要格外注意征收方對應補償項目是否有所遺漏。如發(fā)現(xiàn)問題要及時向征收方提出，作出補償決定的要在法定期限內提起復議或者訴訟，對涉案補償行為進行全面審查。