導(dǎo)讀：在城市房屋拆遷中，基于租賃合同關(guān)系而占有、使用房屋的普通承租人能否獲取補(bǔ)償，自2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行后變成了一個(gè)在理論上存在爭議的問題。然而在實(shí)踐中，這一問題事實(shí)上是不存在太大爭議的。近日，江蘇省高級人民法院微信公眾號刊載了連云港市中級人民法院撰稿的一則案例，為大家解析了法院是如何看待承租人的補(bǔ)償利益分配問題的。一言以蔽之，承租人只能依據(jù)其與出租人簽訂的租賃合同條款主張分配部分補(bǔ)償款，但其本身并非被征收人，不具有直接從征收方獲取補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。
【法官分析：房屋承租人在房屋征收中的主體地位被排除】
原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第31條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；
被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
也就是說，在2011年之前的憑“拆遷許可證”進(jìn)行拆遷的時(shí)代，基于其拆遷行為系由開發(fā)商等民事主體實(shí)施的特征，舊《條例》充分考慮到了同為民事法律關(guān)系一方主體的房屋承租人的補(bǔ)償安置問題，承租人能夠直接與拆遷人“產(chǎn)生聯(lián)系”，其相應(yīng)權(quán)利能夠得到保障的。
然而，2011年施行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》則“排除了房屋承租人在房屋征收時(shí)的主體地位，承租人不再屬于獨(dú)立于出租人之外的補(bǔ)償對象”（連云港市中院作者觀點(diǎn)）。
新《條例》對此的改變或許主要考慮到征收這一行政行為在實(shí)施中“確定性”的問題，旨在將這一問題交由被征收人與房屋承租人雙方通過協(xié)商、協(xié)議直至民事訴訟去解決。
故此，房屋承租人一定要提升風(fēng)險(xiǎn)防范意識，在簽訂房屋租賃合同時(shí)充分考慮房屋可能面臨拆遷的情況，對所涉補(bǔ)償利益分配事項(xiàng)事先做好約定。
法院在裁判此類案件時(shí)，一看雙方約定，二看當(dāng)?shù)鼐唧w的拆遷補(bǔ)償政策。
【解惑：房屋承租人究竟能夠主張分得哪些補(bǔ)償利益？】
綜上可知，房屋承租人只能主張從被征收人那里分得適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償利益，而原則上無權(quán)向房屋征收部門、征收方去直接主張補(bǔ)償權(quán)利。
據(jù)此，江蘇高院刊載的文章中指出，承租人可以主張以下補(bǔ)償利益：
1. 對于拆遷征收補(bǔ)償款中的搬家費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失和過渡費(fèi)等費(fèi)用，如承租人實(shí)際支出該部分費(fèi)用或?qū)嶋H造成該部分損失，承租人可以向出租人主張分配該部分款項(xiàng)。
2. 對于裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)區(qū)別能否拆除。對于能拆除的，可以由承租人自行搬離。對于已經(jīng)與租賃物形成一體的，如果合同尚未到期，那么承租人有權(quán)向出租人主張?jiān)摬糠盅a(bǔ)償款項(xiàng)。如果合同到期后遭遇拆遷征收，原則上該部分物品已歸出租人所有，除非雙方有特別約定。
3. 對于未到期的租金，承租人可向出租人主張退還該部分費(fèi)用。其余費(fèi)用，如雙方無特殊約定，應(yīng)歸出租人所有。
對于其中的搬遷費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬，我們可以參考《南京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第34、35條的規(guī)定：
征收有租賃關(guān)系的非住宅，租賃雙方對停產(chǎn)停業(yè)損失的承擔(dān)方式有約定的，從其約定。沒有約定或者約定不成的，房屋征收部門可以將有爭議部分的貨幣補(bǔ)償款公證提存。
搬遷補(bǔ)助費(fèi)（含設(shè)備遷移費(fèi)）由被征收房屋的合法占有人獲得；合法占有人搬遷后，被征收人仍有財(cái)產(chǎn)需要搬遷的，可適當(dāng)獲得搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
這當(dāng)中所謂“合法占有人”即包括被征收房屋的承租人。顯然，結(jié)合上述地方規(guī)定和租賃雙方的約定，補(bǔ)償利益分配問題才有望得到較為公平、圓滿的解決。
在明拆遷律師最后要提示廣大房屋承租人，特別是租賃房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的承租人的是，在租賃某處房屋時(shí)要充分評估其可能面臨拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，若出于長期穩(wěn)定居住、經(jīng)營目的就不宜租賃被拆遷、改造可能性較大的老舊、棚戶區(qū)房屋。同時(shí)，要在租賃合同中對面臨規(guī)劃調(diào)整、拆遷騰退時(shí)補(bǔ)償利益的分配問題作出明確約定，以最大限度地確保自己在拆遷中不吃虧、有保障。
關(guān)于拆遷中的承租人權(quán)益保障問題，大家還可點(diǎn)擊文后鏈接，從在明律師此前撰寫的文章中獲取更多知識和信息。
