導(dǎo)讀：近日，在明律師代理了多起房屋被認(rèn)定為違建，進(jìn)而面臨限期拆除、沒收、查封等嚴(yán)厲行政處罰、強(qiáng)制措施的案件。一些案件中，當(dāng)事人的房屋或建造或購(gòu)買于10多年前甚至更早，卻被在近期被認(rèn)定成違建。這種突如其來(lái)的變故無(wú)疑令眾多當(dāng)事人措手不及，他們也往往難以找出解決糾紛、降低損失的明路。本文，在明律師就為大家淺析“歷史遺留性違建”的命運(yùn)究竟將會(huì)如何……

要點(diǎn)一、“違”與“不違”不可含糊

所謂“違法建筑”，或者強(qiáng)調(diào)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，或者著重于違反土地管理法規(guī)政策，亦或者違反了防洪、航空、港口等其他法律規(guī)定?？傊姘阜课菥烤故欠裾娴倪`法，是需要依法查清的基本事實(shí)。

對(duì)于確實(shí)違法的建筑而言，其通常不因“系十多年前建造”“居住并使用多年”等因素而失去違法性。須知，《城市規(guī)劃法》施行于1990年，《土地管理法》施行于1987年。而1990年距今已過(guò)去將近30年！

也就是說(shuō)，即使按照“法不溯及既往”的原理，若涉案房屋建造于30年以前且沒有獲取規(guī)劃、用地、產(chǎn)權(quán)登記等任何審批證件，稱其為“歷史遺留原因?qū)е碌臒o(wú)證房屋”是比較有說(shuō)服力的。反之，完全無(wú)證的房屋的確存在違法情形，這一點(diǎn)是很難被否定的。

跳出是否有證的范疇，涉案房屋在接受認(rèn)定、查處時(shí)是否仍存在違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理法規(guī)的事實(shí)則更為重要。

究竟“違”還是“不違”，事實(shí)和證件并重，一旦涉案房屋的存在的確有社會(huì)危害性，比如建在了農(nóng)用地或者生態(tài)保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，那么其被依法處置就難以被避免。

要點(diǎn)二、是否存在“以拆違促拆遷”等行政目的不當(dāng)情形

“以拆違替代征收拆遷”是實(shí)踐中出現(xiàn)幾率很高的情形。其突出表現(xiàn)為當(dāng)事人的房屋并非實(shí)質(zhì)意義上的違建，或者并不屬于“無(wú)法采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響”的嚴(yán)重違建，而行政機(jī)關(guān)卻因當(dāng)事人拒絕簽署拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、配合搬遷騰房而以拆違名義、方式向當(dāng)事人施壓。

若當(dāng)事人此時(shí)知難而退配合簽約，則涉案房屋的違建查處便會(huì)不了了之。而若當(dāng)事人繼續(xù)執(zhí)迷不悟堅(jiān)持暫不簽約，責(zé)令限期拆除通知等“大棒”就會(huì)打下來(lái)，之前的補(bǔ)償偏低就會(huì)演變?yōu)榱阊a(bǔ)償?shù)牟疬`行動(dòng)。

“以拆違促拆遷”在性質(zhì)上屬于行政目的不當(dāng)，當(dāng)事人房屋的所謂“違法性”本可以通過(guò)拆遷補(bǔ)償程序予以消除，而行政機(jī)關(guān)卻偏偏采取對(duì)當(dāng)事人權(quán)益影響更大的拆違途徑來(lái)解決，這明顯違反了行政行為的“比例原則”。

廣大當(dāng)事人需要牢記：若涉案房屋系在被劃入拆遷范圍，尤其是征收決定作出后面臨種種拆違通知、決定，則要及時(shí)尋求法律救濟(jì)，避免自身的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益遭遇侵害。

要點(diǎn)三、對(duì)責(zé)令限期拆除等決定是否及時(shí)知情、救濟(jì)

在一些案件中，限期拆除通知、沒收決定等并非下達(dá)給房屋的購(gòu)買、使用者，而是下給了房屋的建造者如開發(fā)公司等主體。而在房屋業(yè)主毫不知情的情況下，復(fù)議、訴訟的期限就可能會(huì)流失掉，房屋的違建認(rèn)定也將變得難以撼動(dòng)。

事實(shí)上，房屋的購(gòu)買、使用者系這類行政行為的利害關(guān)系人，其依法有權(quán)對(duì)其合法性提出質(zhì)疑，包括申請(qǐng)聽證、提起復(fù)議或者訴訟。只要當(dāng)事人及時(shí)知情，就可以通過(guò)找作出相關(guān)決定的主管部門溝通協(xié)商等途徑盡力爭(zhēng)取自己的損失得到控制。

故此，若涉案房屋本身系從開發(fā)公司等主體購(gòu)買，且因故并未及時(shí)辦下產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)事人一定要對(duì)此情形下時(shí)刻可能爆發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)提高警惕，確保自己的知情權(quán)、救濟(jì)權(quán)得以保障，否則房屋將隨時(shí)可能面臨被限期拆除、沒收的不測(cè)，而等自己獲知消息時(shí)往往是大勢(shì)已去。

要點(diǎn)四、是否充分分析了所有的細(xì)節(jié)因素

違建認(rèn)定、處置案件的救濟(jì)并非通常老百姓所理解的針對(duì)責(zé)令限期拆除通知、決定的復(fù)議訴訟那么簡(jiǎn)單。其中的很多細(xì)節(jié)因素同樣會(huì)影響當(dāng)事人房屋最終的結(jié)局。

譬如在實(shí)踐中，一些針對(duì)違建房屋的查封、清場(chǎng)等行為的實(shí)施主體與作出處罰決定的主體并不一致。那么當(dāng)事人究竟選擇哪一主體或者哪些主體作為復(fù)議、訴訟的對(duì)象，就是一個(gè)極具專業(yè)性的問(wèn)題。

再比如違建認(rèn)定、處置在程序上是否合法是試圖推翻限期拆除、沒收決定時(shí)需要重點(diǎn)審查的內(nèi)容。那么究竟適用何種程序去審查才符合具體個(gè)案的事實(shí)？行政處罰和行政強(qiáng)制有所不同，一般法和特別法的規(guī)定也有差異，不同地域也有自己的程序性規(guī)定，這些都需要嚴(yán)格的個(gè)案分析，并不宜一概而論。

對(duì)于已經(jīng)被強(qiáng)拆的房屋，當(dāng)事人還可考慮是否存在室內(nèi)物品、可分離、重復(fù)利用的建筑材料損失的問(wèn)題。如存在這部分損失，即使涉案房屋并非當(dāng)事人合法所有，當(dāng)事人的訴訟主體資格也能得到確立。

簡(jiǎn)言之，對(duì)于“違法建筑違法拆”的情形，當(dāng)事人切不可聽之任之或者“自覺理虧”而放棄監(jiān)督和救濟(jì)。行政行為必須在實(shí)體和程序上均嚴(yán)格合法是對(duì)行政機(jī)關(guān)的基本要求，在拆違領(lǐng)域同樣容不得絲毫折扣。

在明拆遷律師最后要提示廣大“無(wú)證”“未登記”且實(shí)際居住使用房屋多年的業(yè)主的是，要根據(jù)自己的實(shí)際情況，實(shí)事求是地爭(zhēng)取問(wèn)題解決的方案。在有些個(gè)案中，當(dāng)事人一開始購(gòu)房時(shí)即對(duì)涉案房屋是“小產(chǎn)權(quán)房”，不能辦理正式的產(chǎn)權(quán)證等風(fēng)險(xiǎn)隱患知情，那么相應(yīng)的利益訴求也應(yīng)當(dāng)有所調(diào)整和適應(yīng)。地方上的有關(guān)部門固然可能存在“睜一只眼閉一只眼”，怠于行使土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理職責(zé)等事實(shí)，但自身是否同樣存在過(guò)錯(cuò)或者貪圖便宜的僥幸心理，也需要當(dāng)事人實(shí)事求是地加以理性思考?！氨M最大的努力，求最好的結(jié)果”的同時(shí)，也要調(diào)整好心態(tài)和預(yù)期，杜絕過(guò)激的舉動(dòng)，問(wèn)題才有望得到圓滿的解決。