導(dǎo)讀：2020年7月29日，自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于農(nóng)村亂占耕地建房“八不準(zhǔn)”的通知》，對未經(jīng)批準(zhǔn)違法亂占耕地建房問題再度“亮劍”。那么，“八不準(zhǔn)”究竟都包括哪些情形？對違法用地行為持續(xù)高壓打擊之下，農(nóng)民的實際住房需求又該通過什么樣的途徑予以保障？本文，在明律師將結(jié)合近期宅基地領(lǐng)域的密集發(fā)文為農(nóng)民朋友們做一番系統(tǒng)性梳理。
要點一：“八不準(zhǔn)”實際上說得是一個事兒
《通知》明確，提出農(nóng)村建房“八不準(zhǔn)”的針對對象是十分明晰的——一些地方農(nóng)村未經(jīng)批準(zhǔn)違法亂占耕地建房問題突出且呈蔓延勢頭，尤其是強占多占、非法出售等惡意占地建房（包括住宅類、管理類、工商業(yè)類等各種房屋）行為，觸碰了耕地保護(hù)紅線，威脅國家糧食安全。
“八不準(zhǔn)”的內(nèi)容如下：
一、不準(zhǔn)占用永久基本農(nóng)田建房。
二、不準(zhǔn)強占多占耕地建房。
三、不準(zhǔn)買賣、流轉(zhuǎn)耕地違法建房。
四、不準(zhǔn)在承包耕地上違法建房。
五、不準(zhǔn)巧立名目違法占用耕地建房。
六、不準(zhǔn)違反“一戶一宅”規(guī)定占用耕地建房。
七、不準(zhǔn)非法出售占用耕地建的房屋。
八、不準(zhǔn)違法審批占用耕地建房。
一瞥之下便不難看出，“八不準(zhǔn)”事實上表達(dá)的是一個意思——耕地不能用來建房！《通知》中明確，對此類嚴(yán)重土地違法行為“要以‘零容忍’的態(tài)度依法嚴(yán)肅處理，該拆除的要拆除，該沒收的要沒收，該復(fù)耕的要限期恢復(fù)耕種條件，該追究責(zé)任的要追究責(zé)任”。
在明律師要提示廣大農(nóng)民朋友的是，上述極具震懾力的規(guī)定主要依據(jù)的是《土地管理法》第77、78、83條和《刑法》第342條。
非法占用農(nóng)用地所將要面臨的絕不僅僅是沒收、限期拆除、罰款等行政處罰，更可能面臨刑事責(zé)任的追究“蹲監(jiān)獄，下大牢”。
自然資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在對《通知》內(nèi)容進(jìn)行解讀時指出，根據(jù)《刑法》和相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對非法占地行為，占用永久基本農(nóng)田達(dá)到5畝以上、一般耕地達(dá)到10畝以上，造成種植條件嚴(yán)重毀壞的，要依法追究刑事責(zé)任；
對非法轉(zhuǎn)讓行為，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田達(dá)到5畝以上、一般耕地達(dá)到10畝以上、非法獲利達(dá)到50萬元以上，或具有其他惡劣情節(jié)的，要依法追究刑事責(zé)任；
對非法批準(zhǔn)征收、使用土地行為，永久基本農(nóng)田達(dá)到10畝以上、一般耕地達(dá)到30畝以上的，以及雖未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，但造成直接經(jīng)濟(jì)損失30萬元以上，造成耕地大量毀壞等惡劣情節(jié)的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員要依法追究刑事責(zé)任。
綜上，亂占耕地建房，尤其是建造非住宅之用的別墅、會館、莊園并提供給城里人從事高消費活動這類行為，將在未來很長一段時間被常態(tài)化高壓打擊。農(nóng)民朋友切勿以身試法，最終給自己招來5年以下有期徒刑的牢獄之災(zāi)。
要點二：農(nóng)民確有住宅建設(shè)需求怎么辦？“八不準(zhǔn)”隱含3條明路
毫無疑問，“八不準(zhǔn)”系“堵”的范疇，警示農(nóng)民亂占耕地建房是絕對不容觸碰的紅線。但有堵就有“疏”，農(nóng)民的住宅建設(shè)需求也是實實在在需要解決的問題。否則就會陷入耕地上不讓建，集體建設(shè)用地沒指標(biāo)的怪圈之中。
具體而言，與“八不準(zhǔn)”通知同日發(fā)布的《關(guān)于保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地的通知》就給出了解決難題的藥方。
1、“計劃單列，審批下放”
針對計劃指標(biāo)需求不平衡、指標(biāo)使用要求不夠明確、指標(biāo)有挪用等地方反映的突出問題，采取自下而上、以需定保的方式。
以縣域為單位，由自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門根據(jù)農(nóng)村村民住宅建設(shè)的實際需要，共同提出用地需求，增強計劃的合理性；采取自上而下、專項保障的方式，將農(nóng)村村民住宅建設(shè)與農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)建設(shè)分開，對農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地實行年度計劃指標(biāo)單列安排，由縣級專項管理，防止截留、擠占和挪用。當(dāng)年保障不足的，下一年度優(yōu)先保障，強化計劃的保障性。
另一個重要問題在于，農(nóng)村村民住宅建設(shè)真的完全不能占用農(nóng)用地嗎？答案是否定的！農(nóng)業(yè)農(nóng)村部組織編印的《農(nóng)村宅基地管理法律政策問答》中就指出，農(nóng)民建房在符合規(guī)劃的條件下可以使用農(nóng)用地，但要依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。
這就與今年出臺的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限下放政策銜接起來了。簡言之，針對農(nóng)村村民住宅建設(shè)占用農(nóng)用地審批層級高、周期長、報件多等問題，提出地方可在法律允許的范圍內(nèi)，將村民住宅建設(shè)占用農(nóng)用地的審批事項下放縣級政府批準(zhǔn)，提高審批效率，及時保障村民住宅合理用地需求。
2、鼓勵以“戶有所居”為新標(biāo)準(zhǔn)解決農(nóng)民群眾的居住需求
譬如北京市近日出臺的相關(guān)《指導(dǎo)意見》中就明確鼓勵通過將農(nóng)民納入城鎮(zhèn)住房保障體系、在依法取得的宅基地范圍內(nèi)適當(dāng)增加建筑面積等途徑實現(xiàn)“戶有所居”，在不新占宅基地的情況下將問題解決。
3、鼓勵通過閑置宅基地和農(nóng)房的自愿有償退出等改革舉措來滿足無宅基地農(nóng)戶的居住需求
對于進(jìn)城落戶及因繼承、贈與或購買房屋形成“一戶多宅”的村民，通過政策引導(dǎo)其自愿有償退出宅基地，再將此宅基地提供給符合宅基地申請條件的村民使用。
在明律師最后要提示大家的是，“堵后門+開前門”的宅基地管理政策對農(nóng)民及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的依法自治能力提出了更高的要求。過去那種簡單粗放、目無法紀(jì)的隨意占地建房行為將越來越?jīng)]有茍活的空間，農(nóng)村村民住宅的建設(shè)、使用將逐漸趨向于規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。農(nóng)民朋友如果確有新建、擴(kuò)建住房的需求而又苦于摸不透所要辦理的手續(xù)，可以及時咨詢專業(yè)律師，在律師的指導(dǎo)把關(guān)下申請宅基地、建房等手續(xù)，確保自己既有房主，又不犯法。
原文鏈接：
自然資源部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關(guān)于農(nóng)村亂占耕地建房“八不準(zhǔn)”的通知》
