導(dǎo)讀：出租人、承租人就租賃宅基地上房屋進(jìn)行改擴(kuò)建協(xié)商一致，偏偏鎮(zhèn)政府認(rèn)為改擴(kuò)建部分系違法建筑，并進(jìn)行了強(qiáng)制拆除。那么，租賃合同到底有效無(wú)效？承租人的損失找誰(shuí)主張？承租期間利用違法建筑產(chǎn)生的收益是否應(yīng)當(dāng)與損失進(jìn)行折抵？在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的今天，宅基地上房屋的租賃在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)活躍于租賃市場(chǎng)。然而，隨著各地拆違執(zhí)法力度、廣度逐漸趨于白熱化，這類涉租賃房屋的損害賠償糾紛也日益增多。本文，結(jié)合在明律師事務(wù)所黃艷律師團(tuán)隊(duì)承辦的一起房屋租賃合同糾紛一、二審裁判，帶大家一探這類問(wèn)題的究竟！
基本案情：出資蓋樓竟成違建被拆除
2015年7月，G先生（乙方）與S先生、W女士、C先生（甲方）簽訂《租賃合同》，約定由乙方在甲方位于某鎮(zhèn)某村的宅基地上翻蓋6層樓房，甲方進(jìn)行相應(yīng)手續(xù)報(bào)備。
如果遇到國(guó)家、開(kāi)發(fā)商及鄉(xiāng)村規(guī)劃等拆遷，必須經(jīng)過(guò)甲、乙雙方協(xié)商同意后甲方才能在拆遷協(xié)議上簽字。
拆遷時(shí)1-6層總面積的平米數(shù)減去400平方米歸甲方所有，剩余平米數(shù)20％歸甲方，80％歸乙方。如遇拆遷不補(bǔ)償現(xiàn)款補(bǔ)償房屋的情況下，按拆遷時(shí)樓房市場(chǎng)價(jià)格折合成人民幣，按以上比例付給乙方。
合同簽訂后，G先生在該宅基地上出資建造六層房屋，總建筑面積2775.08㎡，并進(jìn)行了房屋裝飾裝修。該房屋建成后一直由G先生出租經(jīng)營(yíng)。
2017年12月，鎮(zhèn)政府向雙方當(dāng)事人發(fā)出《限期拆除決定書(shū)》，稱G先生的翻建房屋未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，屬于違法建設(shè)。
此后不久，房屋三至六層被鎮(zhèn)政府強(qiáng)制拆除，一、二層則被S先生等甲方收回占有、使用。
眼看投資尚未收回，尚存的房屋房東也態(tài)度堅(jiān)決地和自己劃清了界限，G先生委托了北京在明律師事務(wù)所的黃艷律師代理自己的案件。
律師辦案：起訴合同無(wú)效獲支持，法院判賠170萬(wàn)建房損失
黃艷律師代G先生向北京市順義區(qū)人民法院提起租賃合同之訴，主張由于被告S先生、W女士、C先生未按照《租賃合同》第二條履行為G先生建六層樓辦理村鎮(zhèn)規(guī)劃許可手續(xù)，導(dǎo)致房屋二層以上建筑1840㎡被鎮(zhèn)政府作為違法建筑強(qiáng)制拆除，租賃合同系無(wú)效合同，且導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)主要在于被告一方，被告應(yīng)當(dāng)賠償G先生一、二層房屋建設(shè)費(fèi)用、房屋附屬物及裝飾裝修費(fèi)用。
2018年10月，順義區(qū)人民法院經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)等程序查明事實(shí)，作出判決，認(rèn)為原、被告雙方簽訂的《租貨合同》因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
而根據(jù)雙方合同約定，在涉訴宅基地上建造六層房屋系雙方共同協(xié)議確認(rèn)的，因該建筑無(wú)相關(guān)合法建造手續(xù)導(dǎo)致涉訴合同無(wú)效，雙方均有過(guò)錯(cuò)，被告方三人承擔(dān)主要責(zé)任，應(yīng)在其責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任，最終判決S先生、W女士、C先生等三人向G先生賠償170萬(wàn)元。
房東上訴要承租人承擔(dān)主要責(zé)任，能推翻原判嗎？
S先生、W女士、C先生等三人不服順義區(qū)人民法院一審判決，向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴，主張駁回G先生的一審訴訟請(qǐng)求。其理由如下：
①G先生為了經(jīng)營(yíng)房屋租賃業(yè)務(wù)，找到上訴人主動(dòng)提出在上訴人的宅基地上建房，且G先生明知要辦理建房手續(xù)卻未提醒上訴人找相關(guān)部門辦理。
鎮(zhèn)政府認(rèn)為房屋屬于違法建設(shè)后，曾通知G先生，但其置之不理，導(dǎo)致房屋被強(qiáng)拆。如果G先生及時(shí)采取補(bǔ)救措施，就不會(huì)造成如此嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失；
②G先生將大部分房屋進(jìn)行出租，共計(jì)收取租金160萬(wàn)元，應(yīng)折抵其所稱的經(jīng)濟(jì)損失。
黃艷律師代G先生進(jìn)行了二審應(yīng)訴，提出了如下二審答辯意見(jiàn)：
①上訴人作為出租方以及應(yīng)當(dāng)辦理鄉(xiāng)村規(guī)劃許可而未辦理的主體，應(yīng)當(dāng)就合同無(wú)效承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
G先生作為承租人，未盡到合理的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。結(jié)合同類案件酌定過(guò)錯(cuò)比例的一般情況，一審法院判令上訴人承擔(dān)主要責(zé)任是適當(dāng)?shù)模?/p>
②合同無(wú)效后，法律救濟(jì)的目的是使締約人回到信賴未曾發(fā)生時(shí)的狀態(tài)，消除因信賴合同所采取的行為的法律后果。
因此，合同履行期間，出租方租金收益、承租方履約收益等合同履行利益并不納入合同無(wú)效損失賠償考慮范圍。上訴人主張G先生收取的160萬(wàn)租金應(yīng)當(dāng)折抵損失，不僅完全沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，也沒(méi)有法律依據(jù)。
二審法院最終采納了G先生一方的二審答辯意見(jiàn)，認(rèn)為一審判決并無(wú)不當(dāng)，判決“駁回上訴，維持原判。”
律師說(shuō)法
1、租賃標(biāo)的涉違法建筑，租賃合同無(wú)效
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條第二款規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。
《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十條規(guī)定，在規(guī)劃農(nóng)村地區(qū)，村民使用宅基地進(jìn)行村民住宅建設(shè)，應(yīng)當(dāng)征詢相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)人意見(jiàn)，經(jīng)村民委員會(huì)審議后上報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批村民使用宅基地進(jìn)行住宅建設(shè)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)村莊規(guī)劃進(jìn)行。具體辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。
租賃標(biāo)的房屋如果存在未經(jīng)取得規(guī)劃審批手續(xù)建設(shè)的行為，租賃合同將因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
2、房屋租賃合同無(wú)效后損失賠償?shù)奶幚?/p>
合同無(wú)效不代表喪失所有權(quán)利，根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
在簽訂房屋租賃合同后，尤其是租賃經(jīng)營(yíng)用途房屋時(shí)，承租人通常會(huì)根據(jù)經(jīng)營(yíng)目的對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修、改擴(kuò)建等。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，區(qū)分以下情況處理：
①如果承租人經(jīng)出租人同意改擴(kuò)建，但未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，改擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
所謂改擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用，一般是指承租人改擴(kuò)建過(guò)程中的實(shí)際支出。承租人可以提供改擴(kuò)建過(guò)程中購(gòu)買原材料、雇傭人工或委托施工的相關(guān)材料予以證明，也可以申請(qǐng)司法鑒定；
②經(jīng)出租人同意裝飾裝修，未形成附合的，由承租人拆除；已形成附合的，由雙方按過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
所謂裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合在房屋上的裝飾裝修物上存在的實(shí)際價(jià)值，亦即裝飾裝修物之現(xiàn)存的價(jià)值。現(xiàn)值損失的認(rèn)定在司法實(shí)踐中一般亦采用鑒定的方式；
③如果承租人未經(jīng)出租人同意改擴(kuò)建、裝飾裝修的，損失由承租人自行承擔(dān)。
3、承租期間利用違法建筑產(chǎn)生的收益不應(yīng)與損失折抵
合同無(wú)效后，出租方比照租金收取的錢款，一般能作為占用費(fèi)進(jìn)行性質(zhì)認(rèn)定，該占用費(fèi)實(shí)際于承租人一方在承租期間取得收益具有對(duì)等性、抵消性。
此外，合同無(wú)效給承租人帶來(lái)的損失，除了擴(kuò)建造價(jià)損失、裝修現(xiàn)值損失之外，實(shí)際還存在喪失訂立其他類似合同的機(jī)會(huì)損失、預(yù)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失等可得利益損失，但該部分損失難于量化，且可能導(dǎo)致合同無(wú)效時(shí)雙方利益失衡。
因此，合同履約利益既不列入合同無(wú)效時(shí)的損失賠償事項(xiàng)，也不作為損失扣減事項(xiàng)，是控制賠償范圍、平衡締約各方權(quán)責(zé)的應(yīng)有之意。
本案中，黃艷律師在了解案情、掌握所有材料后，憑著高超的洞察力與預(yù)判力，為當(dāng)事人制定合適的訴訟策略，依法提出合理的訴訟主張，最終成功經(jīng)受了一、二審的考驗(yàn)，兩次勝訴，在合同無(wú)效的情況下力挽狂瀾，維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)利，幫助當(dāng)事人找回應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)損失賠償！實(shí)踐中的涉違建租賃合同糾紛往往各有各的難點(diǎn)，如涉及利益較大，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托專業(yè)律師進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)，畢竟訴訟機(jī)會(huì)只有一次，倘若運(yùn)用不當(dāng)將錯(cuò)失解決問(wèn)題的良機(jī)。
