導(dǎo)讀：在房屋征收、老舊工業(yè)點(diǎn)改造、違法建筑整改等過(guò)程中，有許多房屋會(huì)被認(rèn)定為違法建筑，此時(shí)房屋所有權(quán)人會(huì)收到一紙《通知書(shū)》，“通知某年某月某日之前自行拆除違法搭建的建筑物，逾期不拆除將予以強(qiáng)制拆除”。如果您收到了這樣一份《限期拆除通知書(shū)》，您應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)?又該注意哪些問(wèn)題呢?今天，北京在明律師事務(wù)所的孟登高律師就通過(guò)浙江省臺(tái)州市的維權(quán)案例，告知您《限期拆除通知書(shū)》可能存在的違法之處及應(yīng)對(duì)策略。
【案情回顧：《限期拆除通知書(shū)》被依法撤銷(xiāo)】
1999年，浙江省臺(tái)州市的李先生出資30多萬(wàn)元建造服裝廠，向某村委會(huì)購(gòu)買(mǎi)2畝集體建設(shè)用地。由于生意繁忙，李先生常年出差在外。2018年12月1日，李先生的朋友告訴他：服裝廠由于手續(xù)不全就要被政府強(qiáng)拆了，并且聽(tīng)說(shuō)沒(méi)有任何補(bǔ)償。
李先生回想，1999年前后，玉環(huán)市人民政府為拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，十分鼓勵(lì)百姓投資建廠。李先生也曾經(jīng)找過(guò)相關(guān)政府機(jī)關(guān)補(bǔ)辦手續(xù)，但是找市規(guī)劃局補(bǔ)辦，市規(guī)劃局說(shuō)歸國(guó)土資源局管;找國(guó)土資源局又說(shuō)歸市規(guī)劃局管，導(dǎo)致最后也沒(méi)有補(bǔ)辦下來(lái)?，F(xiàn)在又說(shuō)服裝廠廠房是違法建筑要將其立即拆除，李先生頓感有口難辯。
為了解政府要拆除服裝廠廠房的原因，李先生于2018年12月20日急忙趕到玉環(huán)市人民政府咨詢。玉環(huán)市綜合行政執(zhí)法局的工作人員拿出一紙《通知書(shū)》并告知李先生，“你的服裝廠屬于違法建筑，我局與自然資源和規(guī)劃局和街道辦事處在2018年8月1日就聯(lián)合對(duì)你戶作出《通知書(shū)》，限你戶于2018年8月10日之前自行拆除違法建筑，否則將予以強(qiáng)制拆除。由于你出差在外，就直接進(jìn)行了公告送達(dá)，正好你今天來(lái)了，把《通知書(shū)》取走吧”。
眼見(jiàn)相關(guān)部門(mén)如此強(qiáng)勢(shì)，為捍衛(wèi)自身合法權(quán)益，李先生找到北京在明律師事務(wù)所的孟登高律師。在孟登高律師的幫助下，李先生將玉環(huán)市自然資源和規(guī)劃局、玉環(huán)市綜合行政執(zhí)法局和街道辦事處列為被告，向玉環(huán)市人民法院提起行政訴訟。
最終玉環(huán)市人民法院判決撤銷(xiāo)被告玉環(huán)市自然資源和規(guī)劃局、玉環(huán)市綜合行政執(zhí)法局和街道辦事處于2018年8月1日共同向李先生作出的《限期拆除通知書(shū)》，涉案房屋遭行政強(qiáng)拆的警報(bào)也暫時(shí)得以解除。
【維權(quán)方略一：深挖法律文書(shū)屬性，摘掉違建帽子】
《土地管理法》第八十三條規(guī)定，“建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴;期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，費(fèi)用由違法者承擔(dān)?！?/p>
本案中，李先生收到的是《限期拆除通知書(shū)》而不是《責(zé)令限期拆除決定書(shū)》，為什么可以起訴呢?因?yàn)檎J(rèn)定行政文書(shū)的性質(zhì)、種類(lèi)，不僅要看其名稱(chēng)，還要看具體的內(nèi)容是否對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響。
本案中《限期拆除通知書(shū)》要求李先生于2018年8月10日之前自行拆除違法建筑，否則將予以強(qiáng)制拆除。也就是說(shuō)，涉案《限期拆除通知書(shū)》對(duì)李先生的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響，具有法律上的拘束力，具有行政處罰的屬性，屬于行政訴訟的受案范圍。
所以，考察法律文書(shū)的屬性要做到“觀其言、察其行”，如果《限期拆除通知書(shū)》的內(nèi)容具有可訴性，就要及時(shí)申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，為涉案房屋摘掉違法建筑的帽子!
【維權(quán)方略二：了解限拆通知違法點(diǎn)，通過(guò)法律途徑及時(shí)撤銷(xiāo)】
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對(duì)于作出限期拆除通知的行政主體作出如下規(guī)定：
第六十四條，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)?！?/p>
第六十五條，“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除?！?/p>
《行政處罰法》對(duì)于限期拆除等行政處罰作出如下規(guī)定：
第三十一條，“行政機(jī)關(guān)在作出行政處罰決定之前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人作出行政處罰決定的事實(shí)、理由及依據(jù)，并告知當(dāng)事人依法享有的權(quán)利。”
第三十二條，“當(dāng)事人有權(quán)進(jìn)行陳述和申辯?！?/p>
第四十一條，“行政機(jī)關(guān)及其執(zhí)法人員在作出行政處罰決定之前，不依照本法第三十一條、第三十二條的規(guī)定向當(dāng)事人告知給予行政處罰的事實(shí)、理由和依據(jù)，或者拒絕聽(tīng)取當(dāng)事人的陳述、申辯，行政處罰決定不能成立。”
第四十二條，“行政機(jī)關(guān)作出行政處罰決定之前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求舉行聽(tīng)證的權(quán)利;當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證。”
孟登高律師分析，本案中存在以下違法點(diǎn)：
第一，《限期拆除通知書(shū)》的作出主體不適格。之所以出現(xiàn)玉環(huán)市自然資源和規(guī)劃局、玉環(huán)市綜合行政執(zhí)法局和街道辦事處聯(lián)合作出《限期拆除通知書(shū)》的情況，是因?yàn)槿姓C(jī)關(guān)對(duì)涉案廠房究竟是位于城市規(guī)劃區(qū)還是鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)并未調(diào)查清楚，屬于認(rèn)定事實(shí)不清;
第二，《限期拆除通知書(shū)》的作出程序違法。三行政機(jī)關(guān)在認(rèn)定違法建筑之前，未調(diào)查取證;在作出限期拆除的行政處罰決定之前，亦未告知李先生處罰的事實(shí)、理由、依據(jù)及享有的陳述申辯權(quán)利等，違反《行政處罰法》的規(guī)定，即作出限期拆除通知的程序存在明顯違法;
第三，《限期拆除通知書(shū)》的內(nèi)容適用法律錯(cuò)誤。涉案《限期拆除通知》僅僅說(shuō)明了依據(jù)的法律名稱(chēng)，卻沒(méi)有說(shuō)明具體的法律條款，屬適用法律錯(cuò)誤。玉環(huán)市人民法院認(rèn)可孟登高律師的代理意見(jiàn)，最終判決撤銷(xiāo)涉案《限期拆除通知書(shū)》。
【如何應(yīng)對(duì)限期拆除通知書(shū)?】
1.判斷該行政文書(shū)的屬性是否具有可訴性，其判斷標(biāo)準(zhǔn)為是否對(duì)行政相對(duì)人的權(quán)利、義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響;
2.了解限期拆除通知常見(jiàn)的違法點(diǎn)。在明律師總結(jié)出7個(gè)常見(jiàn)違法點(diǎn)：
① 限期拆除通知所認(rèn)定的房屋所有權(quán)人錯(cuò)誤;
② 認(rèn)定涉案房屋屬于違法建筑的事實(shí)不清;
③ 作出限期拆除通知書(shū)的主體不適格;
④ 規(guī)定限期拆除的日期不合理，違背合理行政的基本原則;
⑤ 限期拆除通知書(shū)的具體內(nèi)容未告知行政相對(duì)人享有陳述、申辯、聽(tīng)證等權(quán)利以及復(fù)議、訴訟等法定的救濟(jì)權(quán)利;
⑥ 限期拆除通知未經(jīng)依法送達(dá)，未對(duì)行政相對(duì)人產(chǎn)生法律效力，或者送達(dá)程序存在嚴(yán)重違法;
⑦ 存在適用法律錯(cuò)誤，作出程序違法等情形;
3.針對(duì)《限期拆除通知書(shū)》的違法點(diǎn)，致函行政機(jī)關(guān)并告知自己的房屋并非違法建筑的事實(shí)及理由，指出行政機(jī)關(guān)作出該《限期拆除通知書(shū)》的違法、違規(guī)之處;
4.如果行政機(jī)關(guān)仍要將涉案房屋拆除，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，并告知行政機(jī)關(guān)根據(jù)《行政強(qiáng)制法》的規(guī)定，在自己通過(guò)訴訟等法律手段維權(quán)期間，對(duì)方無(wú)權(quán)將自己的房屋強(qiáng)制拆除。
綜上所述，在大多數(shù)情況下，《限期拆除通知書(shū)》與《責(zé)令限期拆除決定書(shū)》對(duì)房屋所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)影響幾乎可以等同。房屋所有權(quán)人對(duì)此一定要足夠重視，因?yàn)殡S之而來(lái)的很可能是房屋被強(qiáng)制拆除的結(jié)果。房屋所有權(quán)人在收到限期拆除通知書(shū)或決定書(shū)后，一定要仔細(xì)分析、及時(shí)維權(quán)，切勿錯(cuò)過(guò)最佳維權(quán)時(shí)機(jī)。
