導讀：日前，一位女士在咨詢中告訴在明律師，其居住使用20多年的職工宿舍面臨“搬遷改造”項目。房屋產(chǎn)權(quán)單位在與之協(xié)商溝通的過程中，另一位曾在該處房屋居住生活的職工站出來主張其對涉案房屋實際居住使用多年，此次搬遷改造的補償安置應該給他而不是這位女士。一時間雙方為“補償該歸誰”的問題爭執(zhí)不下，誰也不肯讓步，簽約工作也陷于停滯。那么，類似的糾紛帶給了廣大老職工住戶怎樣的啟示呢？老國企宿舍樓的搬遷改造項目中，職工住戶究竟能否獲取補償安置，順利搬離老、破、小的簡易樓、筒子樓，住進寬敞透亮的新居呢？

在明律師首先要指出的是，這種國企老職工住戶在拆遷中的補償權(quán)益問題是時下頗為棘手的難題之一，沒有包治百病的藥方。具體而言，我們需要區(qū)分以下3種情況討論：

其一，若職工住戶已經(jīng)于上世紀90年代依據(jù)房改政策將房屋買成私產(chǎn)，辦理了房屋所有權(quán)登記，那么作為房屋的所有權(quán)人，職工住戶理應獲取不低于“1:1”的房屋置換或者貨幣補償。

在這種情況下，“搬遷改造”“危舊樓房改造”“平房申請式騰退”等對其的影響與國有土地上房屋征收相類似——職工住戶享有被拆除房屋的合法產(chǎn)權(quán)，那么其理應獲取完整產(chǎn)權(quán)房屋的置換補償，或者參照被拆除房屋類似房地產(chǎn)的市場價格獲取貨幣補償。

“產(chǎn)權(quán)換產(chǎn)權(quán)”，這是大家都能理解和接受的邏輯。當然，鑒于此類改造類項目的公益屬性，置換的房屋面積通常不會有太大的增加，一套房換幾套房的“往事”亦不太可能上演（外遷安置房價存在較大區(qū)域差異的除外），大家需要擺正心態(tài)預期。

其二，若職工住戶擁有與產(chǎn)權(quán)單位或者房管部門訂立的公房承租合同，系法律意義上的“公有房屋承租人”，那么其依據(jù)政策享有保障繼續(xù)居住使用房屋的權(quán)利。

這里需要特別強調(diào)的一個問題是，盡管根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》時代所確立的處置原則，公有房屋承租人享有“類似于”房屋所有權(quán)人的補償權(quán)利地位，但當時之“拆遷”與今日之“征收”“搬遷改造”從法律性質(zhì)上存在差異，且相關(guān)的補償政策已隨著時間的推移悄然發(fā)生了改變。

簡言之，在新型的搬遷改造項目中，公房承租人在“拆舊建新”后所能獲取的通常僅僅是共有產(chǎn)權(quán)房甚至公共租賃住房的安置保障，想要主張完整產(chǎn)權(quán)的安置房，則要結(jié)合涉案項目的搬遷補償安置方案和單位、企業(yè)的實際狀況而定，未必能夠得成所愿。

但無論政策怎樣調(diào)整改變，有一點是可以肯定的，即公房承租人在符合繼續(xù)承租公房條件的前提下，有權(quán)獲取供其繼續(xù)居住生活的安置房屋。單位、企業(yè)不得以房屋系其租的，產(chǎn)權(quán)屬于單位為由而采取強制遷出且不提供任何安置房的做法。

其三，若職工住戶連公房承租人的身份都沒有，僅僅是居住使用單位產(chǎn)權(quán)的宿舍樓或者平房，那么其恐無法“免費”獲取任何補償安置，依據(jù)方案將可能需要自掏腰包回購安置房。

在這種情形下，職工住戶僅僅是基于其職工身份而長年居住生活在單位的宿舍內(nèi)。歷經(jīng)數(shù)十年的變遷，這類宿舍區(qū)域內(nèi)居住的人員性質(zhì)也很復雜，有的是原職工的子女，有的則干脆被原職工出租給與單位毫不相干的外人。

一旦企業(yè)、單位以搬遷改造、危舊樓改造為名要求職工住戶限期搬離房屋，職工住戶的權(quán)益維護恐將面臨較大困難。實踐中，一些單位直接將住戶起訴至法院要求其騰房，住戶要想平穩(wěn)解決相關(guān)糾紛也并非易事。

前文提到的咨詢中，這位女士就是第三種情形，其所面對的就將是以6500元/平方米的價格回購原地回遷的安置樓房，房屋面積可由此前的15平方米增加至52平方米。

當然，單從原地回遷的位置來看，周邊類似房屋的市值至少在8萬元/平方米以上，6500元買52平方米這一安置政策還是基本令當事人滿意的。

在類似的案件中，職工住戶所面臨的最大法律風險就在于其往往缺乏證明自己對房屋居住使用權(quán)利的書面憑證，認定公房承租人甚至是實際居住人身份都有可能會面臨困難。

此時，我們建議職工住戶通過居住期間繳納水、電、氣、熱費用的發(fā)票、憑證，報裝固話、固網(wǎng)的憑證及原單位領(lǐng)導、周邊鄰居、原同事的證人證言等證據(jù)證明自己對涉案房屋的相應權(quán)利，從而確保補償安置最終會落實到自己而不是別人頭上。

【搬遷改造本質(zhì)上近似于“協(xié)議搬遷”，無行政強制性】

同時需要指出的是，僅憑一份產(chǎn)權(quán)單位張貼的公告、搬遷改造方案是不足以令我們?nèi)鏈蚀_地了解涉案項目性質(zhì)及真實情況的，盲目照此操作將很可能令職工住戶從一開始就陷入被動，甚至喪失了本能爭取到的更為公平、合理的補償權(quán)益。

請各位職工住戶牢記，由房屋產(chǎn)權(quán)單位主導的所謂“搬遷改造”在性質(zhì)上類似于騰退等協(xié)議搬遷，其最大特點就是不具有行政強制性，需尊重職工自愿參與的原則進行。

故此，若產(chǎn)權(quán)單位存在輪番逼簽、掐斷水電等行為，職工住戶要及時咨詢專業(yè)律師，拿起法律的武器捍衛(wèi)自己對房屋的合法居住使用權(quán)益。

在明拆遷律師也真誠希望相關(guān)企業(yè)主體能夠給予曾經(jīng)為單位打拼奮斗大半輩子的職工住戶以充分的尊重和關(guān)懷，通過法律框架內(nèi)的積極、友好協(xié)商妥善解決老職工的安置、居住問題，盡量避免采取起訴、停職、調(diào)崗等做法逼迫職工簽約騰房，為相關(guān)搬遷改造工作創(chuàng)造和諧的整體氛圍。