導(dǎo)讀：尼某與某街道社區(qū)服務(wù)中心簽訂《房屋租賃合同》后，投入五百萬(wàn)元對(duì)租賃廠房進(jìn)行了裝飾裝修，然后將房屋投入經(jīng)營(yíng)使用。合同期限臨近屆滿，豈料承租廠房將被納入征收拆遷項(xiàng)目范圍，出租人某街道社區(qū)服務(wù)中心否認(rèn)曾經(jīng)作出的保障尼某續(xù)約權(quán)的口頭約定，拒絕與尼某續(xù)簽合同，并起訴尼某騰房。那么，承租人究竟該怎么辦呢？是否只能乖乖收拾東西搬家走人呢？本文，在明律師事務(wù)所的黃艷律師團(tuán)隊(duì)通過(guò)這樣一起案例為大家做解讀。

基本案情：承諾長(zhǎng)期租賃怎料突生變故

2012年9月底，尼某與某街道社區(qū)服務(wù)中心簽訂了《房屋租賃合同》，承租由其所有的一處廠房用于經(jīng)營(yíng)使用，租期3年。

某街道社區(qū)服務(wù)中心口頭承諾，尼某盡管放心投資經(jīng)營(yíng)，地方可以長(zhǎng)期租給他使用，只是合同按規(guī)定只能3年一簽。

合同簽訂后，尼某耗資五百萬(wàn)元對(duì)承租廠房進(jìn)行修繕、部分翻建及整體裝飾裝修、場(chǎng)地以及道路水泥硬化等。

2015年8月，尼某根據(jù)《房屋租賃合同》的約定，在租賃期滿前一個(gè)月向某街道社區(qū)服務(wù)中心提出續(xù)約。

然而，某街道社區(qū)服務(wù)中心的負(fù)責(zé)人此時(shí)已經(jīng)換人，加上租賃房屋所在地塊將因某棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目被劃入征收范圍，社區(qū)中心并未書(shū)面續(xù)約，而是答復(fù)需要領(lǐng)導(dǎo)班子討論決定。

2016年1月，某街道社區(qū)服務(wù)中心以排除妨害糾紛為由將尼某起訴至法院，要求尼某騰空房屋并支付2015年10月至12月的租賃物占用費(fèi)。

眼見(jiàn)社區(qū)中心出爾反爾不愿履行承諾，尼某無(wú)奈之下委托了北京在明律師事務(wù)所的黃艷、楊念平律師代理此案，希望通過(guò)法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。

律師辦案

政府信息公開(kāi)尋找案件突破口

因尼某提供的信息量比較少，很多項(xiàng)目的關(guān)鍵性證據(jù)需要律師一步步調(diào)取，為此黃艷律師決定先通過(guò)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)途徑了解征收項(xiàng)目的信息，從中找出案件突破口。

黃艷律師申請(qǐng)了尼某所承租廠房所在地塊的規(guī)劃許可手續(xù)，并從市規(guī)劃委員會(huì)取得了不存在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的答復(fù)，這一答復(fù)為黃艷律師設(shè)置訴訟主動(dòng)出擊提供了重要依據(jù)。

起訴房屋租賃合同無(wú)效

社區(qū)中心起訴尼某排除妨害騰房訴訟的依據(jù)是二者簽訂的房屋租賃合同到期后并未續(xù)約，

但根據(jù)法釋〔2009〕11號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”。

由于尼某承租的廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，尼某與社區(qū)中心簽訂的房屋租賃合同自始無(wú)效。

社區(qū)中心應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》 第五十八條對(duì)尼某投入的裝飾裝修損失、翻建損失等進(jìn)行賠償。

為此，黃艷律師代尼某提起房屋租賃合同無(wú)效訴訟，并請(qǐng)求法院判令社區(qū)賠償尼某經(jīng)濟(jì)損失500多萬(wàn)。

以合同無(wú)效訴訟PK排除妨害騰房訴訟

因棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目征收工作推進(jìn)力度很大，社區(qū)中心提起的排除妨害騰房訴訟從立案到開(kāi)庭的速度非常之快。

黃艷律師清楚，如果不能戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)，對(duì)方試圖拿到生效判決后強(qiáng)制執(zhí)行騰房的目的將會(huì)很快實(shí)現(xiàn)。

于是，她憑借反擊之訴——租賃合同無(wú)效訴訟，先后巧妙運(yùn)用訴訟中止、借社區(qū)中心證據(jù)突襲據(jù)理力爭(zhēng)答辯期權(quán)利、申請(qǐng)對(duì)裝修現(xiàn)價(jià)值和擴(kuò)建造價(jià)進(jìn)行司法評(píng)估等訴訟策略，從程序正義的角度令社區(qū)中心“欲速而不達(dá)”，為案件爭(zhēng)議解決奠定了基礎(chǔ)。最終在強(qiáng)制執(zhí)行環(huán)節(jié)，幫助尼某與社區(qū)中心達(dá)成了一致，協(xié)商解決了案件。

在明拆遷律師要提示廣大房屋承租人的是，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，在諸如棚戶(hù)區(qū)改造等征收補(bǔ)償安置過(guò)程中，征收方一般只會(huì)對(duì)被征收房屋的產(chǎn)權(quán)人給予補(bǔ)償，房屋承租人通常不是獲取補(bǔ)償?shù)闹黧w，其權(quán)利、損失只能與出租人協(xié)商、調(diào)解甚至訴訟解決。如果在征收項(xiàng)目啟動(dòng)前，被征收房屋已經(jīng)出租給承租人，那么承租人就極可能面臨被“掃地出門(mén)”且一分錢(qián)補(bǔ)償也獲得不了的情形。那么，承租人就需要及時(shí)采取民事訴訟等法律途徑進(jìn)行救濟(jì)，以免走到強(qiáng)制執(zhí)行階段，就徹底失去了權(quán)利救濟(jì)的砝碼。