導(dǎo)讀：征收程序混用，采取“收回宅基地使用權(quán)”的方式推進(jìn)征收拆遷進(jìn)程，是多年來(lái)農(nóng)村拆遷領(lǐng)域始終存在的兩種操作。本文，在明律師事務(wù)所的梁紅麗、張?zhí)煊曷蓭煂⑼ㄟ^(guò)其所代理的真實(shí)案件為大家深入解讀其中的法律問(wèn)題。
作者丨張?zhí)煊??? 北京在明律師事務(wù)所
成某等5戶委托人的房屋均位于H市D縣某鎮(zhèn)某村，該5處房屋分別是委托人及其家人唯一的住處。
2020年4月18日，縣政府發(fā)布了《關(guān)于xxx整體改造項(xiàng)目房屋征收的通告》，通告載明為推進(jìn)縣棚戶區(qū)改造工作，加快北部新區(qū)、北部教育園區(qū)建設(shè)步伐，切實(shí)改善村民、居民居住條件和環(huán)境，決定征收委托人的房屋。
2020年5月7日及8日，幾位委托人陸續(xù)收到村民委員會(huì)的通知書(shū)，告知委托人其宅基地將予以收回。而在本次征收中，征收部門(mén)均確認(rèn)了委托人各自對(duì)宅基地及其上房屋享有合法的使用權(quán)及所有權(quán)。
但因此次征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能保證委托人的原有生活水平不降低，幾位委托人均未與征收部門(mén)就補(bǔ)償事宜達(dá)成一致，它們隨后便委托了北京在明律師事務(wù)所的梁紅麗、張?zhí)煊曷蓭煷泶税浮?/p>
一、縣政府按照《通告》確定的征收程序?qū)ξ腥思w土地上的房屋實(shí)施征收于法無(wú)據(jù)
縣政府應(yīng)當(dāng)按照所屬土地性質(zhì)對(duì)征收范圍內(nèi)房屋依法實(shí)施征收。既然委托人房屋所在地的土地性質(zhì)為集體土地，那么就應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定按照集體土地征收程序?qū)嵤┓课菡魇铡?/p>
征收集體土地上房屋的前提應(yīng)該是先將該房屋所處的集體土地轉(zhuǎn)征為國(guó)有，嚴(yán)格遵循《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》《H省土地管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
征收土地需省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告；
市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽(tīng)取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)；
征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施；房屋補(bǔ)償中涉及評(píng)估的，要依法由宅基地使用權(quán)人或房屋所有權(quán)人來(lái)與征收方協(xié)商選定。
這一系列的法定程序要求都是為了依法實(shí)施征地及房屋拆遷，并應(yīng)當(dāng)遵循“程序正當(dāng)、公平補(bǔ)償、結(jié)果公開(kāi)”的原則，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。
但是，縣政府直接按照國(guó)有土地上房屋的征收程序?qū)ξ腥思w土地上的房屋實(shí)施征收，顯然于法無(wú)據(jù)。
二、縣政府房屋征收的行為也并未依照其確定的法律依據(jù)實(shí)施
根據(jù)縣政府發(fā)布的涉案《通告》，其確定的法律依據(jù)有《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）、《H省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（省政府令〔2012〕第2號(hào)）、《H省農(nóng)村宅基地管理辦法》《H市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》（〔2017〕第51號(hào)）。
首先，根據(jù)《行政訴訟法》第四十六條，公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個(gè)月內(nèi)提出。而本案中給予被征收人訴訟的期限僅為三個(gè)月，這從本質(zhì)上就違背了行政訴訟法的規(guī)定。
其次，對(duì)于補(bǔ)償安置方案征詢的意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修訂并予以公示，但是本案征收項(xiàng)目涉及的《房屋征收補(bǔ)償方案》為縣政府直接作出的文件，包括委托人在內(nèi)的被征收人并未在房屋所在地見(jiàn)過(guò)上述擬定的補(bǔ)償安置方案，也未見(jiàn)過(guò)縣政府征詢意見(jiàn)的實(shí)際行為。
最后，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，依照590號(hào)令的規(guī)定不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商、協(xié)商不成投票選定。
但是本案中委托人并未參與過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)的協(xié)商，也未參與評(píng)估機(jī)構(gòu)的投票選定，縣政府在未與被征收人協(xié)商、投票選定的情況下直接確定了征收項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)，同樣違反法律規(guī)定。
三、村民委員會(huì)作出收回宅基地通知書(shū)違反法律規(guī)定
根據(jù)委托人收到的通知書(shū)記載，“經(jīng)某村村民代表大會(huì)決議，對(duì)我村實(shí)施舊村改造，你在xx村使用的土地位于……。根據(jù)《H省宅基地管理辦法》有關(guān)規(guī)定，有下列情形的宅基地，予以收回”。
首先，根據(jù)前述《通告》，本次改造項(xiàng)目是由縣政府作為征收主體，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作為實(shí)施單位的。
若按照通告中依據(jù)國(guó)有土地上房屋征收的流程進(jìn)行，就不得適用集體土地中《H省宅基地管理辦法》的規(guī)定。同時(shí)，某村的村民代表大會(huì)無(wú)權(quán)決定是否實(shí)施舊村改造，其不具備決議的主體資格。
其次，依照集體土地的房屋征收方式，也應(yīng)遵循上位法《土地管理法》的法律規(guī)定，對(duì)農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。而不能以《H省宅基地管理辦法》的規(guī)定代替上位法，以收回宅基地為名行征收之實(shí)。
最后，該通知的法律依據(jù)來(lái)源于《H省宅基地管理辦法》第十二條之規(guī)定，該通知刻意回避了其程序性規(guī)定，即便是收回宅基地，也要遵循由村民委員會(huì)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)縣（市）土地行政主管部門(mén)審查、縣（市）人民政府批準(zhǔn)的流程進(jìn)行。
故某村村民委員會(huì)收回宅基地的通知書(shū)違反法律規(guī)定，對(duì)被征收人不具有法律效力。
梁紅麗律師團(tuán)隊(duì)最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，凡是碰到類(lèi)似的混用城市、農(nóng)村征收程序的項(xiàng)目，都要對(duì)其合法性打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。而對(duì)于“收回宅基地使用權(quán)”這類(lèi)操作，也要始終保持足夠的警惕，避免自己的土地、房屋權(quán)益被肆意省略、模糊的程序所侵害。
