導(dǎo)讀：實(shí)踐中，許多被征收人的房屋都存在著類似的狀況：證載房屋建筑面積100平方米，到現(xiàn)場(chǎng)了實(shí)際一看，幾百平方米都不止。那么，對(duì)于這種房屋實(shí)際面積遠(yuǎn)大于證載面積的情形，超出的部分在拆遷中能夠獲取補(bǔ)償嗎？“超面積”是否一律會(huì)被認(rèn)定為違建進(jìn)而不予補(bǔ)償呢？

首先要明確的是，城市國(guó)有土地上房屋征收中，超出證載面積的“自建房”原則上不予補(bǔ)償。

理由也很簡(jiǎn)單：在上世紀(jì)下半葉城鎮(zhèn)職工普遍存在住房困難的客觀情況下，在本就不富余什么空間的平房院落、職工宿舍內(nèi)私自搭建小房十分多見(jiàn)。

這類客觀歷史原因下形成的無(wú)證建筑顯然不宜被認(rèn)定為違建拆除，因?yàn)槟菍?huì)使一部分人完全沒(méi)地方住。但在今天的局面下，若對(duì)這類房屋一股腦的給予補(bǔ)償，其成本絕非任何地方政府或者開(kāi)發(fā)商所能承擔(dān)得起的。

現(xiàn)階段城市棚改、騰退項(xiàng)目中對(duì)此類房屋的處置原則一般是，若被拆遷人簽約同意搬遷，則要同時(shí)同意將自建房予以拆除。對(duì)于確實(shí)存在居住困難或者以自建房為唯一固定住所的，政府提供公共租賃住房等保障性住房解決居住需求，但不會(huì)直接給予自建房任何拆遷補(bǔ)償。

簡(jiǎn)單地理解為“有證補(bǔ)，無(wú)證不補(bǔ)”，在城市范圍內(nèi)事實(shí)上還是比較符合政策事實(shí)的。

而在農(nóng)村集體土地上情況就大不相同了——無(wú)證房屋在很多地區(qū)占據(jù)相當(dāng)大的比重，即使房屋的實(shí)際面積大于證載面積了，也需要村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、縣級(jí)自然資源和規(guī)劃部門、開(kāi)發(fā)商等多方對(duì)其進(jìn)行認(rèn)定，進(jìn)而依據(jù)補(bǔ)償安置方案確定是否給予補(bǔ)償，給予多少補(bǔ)償。

譬如北京市目前仍在適用中的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第19條就規(guī)定，拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的面積為準(zhǔn)；未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的，按照批準(zhǔn)的建筑面積認(rèn)定。

本辦法施行前（即2003年8月1日前）宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權(quán)證和規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件，但確由被拆遷人長(zhǎng)期自住的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

本辦法施行后宅基地上新建、改建、擴(kuò)建的房屋，未取得房屋所有權(quán)證或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的，拆遷房屋時(shí)不予認(rèn)定。

簡(jiǎn)言之，對(duì)于超出證載面積的房屋，以2003年8月1日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)定，此前建成的自住用房可給予適當(dāng)補(bǔ)償，此后建成的不予補(bǔ)償。

《上海市征收集體土地上房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》第18條指出，雖經(jīng)建房批準(zhǔn) ，但有下列情形之一的，對(duì)超過(guò)本市農(nóng)村村民住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積，可給予房屋建安重置結(jié)合成新價(jià)補(bǔ)償，但不給予土地使用權(quán)基價(jià)補(bǔ)償和價(jià)格補(bǔ)貼：

（一）在批準(zhǔn)建房時(shí)，超過(guò)本市農(nóng)村村民住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審批的；

（二）在批準(zhǔn)建房時(shí)，只批準(zhǔn)房屋建筑占地面積，未明確房屋層數(shù)、建筑面積的；

超標(biāo)準(zhǔn)建筑面積，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處認(rèn)定。

通過(guò)上述兩地對(duì)農(nóng)村房屋拆遷中“超面積”部分是否補(bǔ)償?shù)囊?guī)則不難看出，對(duì)未經(jīng)任何審批的自建“超面積”部分，是不可能按照有證部分的標(biāo)準(zhǔn)同等補(bǔ)償?shù)摹Ｇ覍?duì)于2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行后建成的部分，很容易被認(rèn)定為違建進(jìn)而不予補(bǔ)償。

在明律師要提示大家的是，無(wú)論是上述哪種房屋面積超過(guò)證載面積的情形，被拆遷人都應(yīng)在攜房屋全部建設(shè)、審批、認(rèn)定材料咨詢專業(yè)拆遷律師的前提下決定是否接受補(bǔ)償安置方案中給出的處置意見(jiàn)，不可盲目聽(tīng)信“超出部分一律不予補(bǔ)償”等明顯帶有“一刀切”色彩的說(shuō)辭，進(jìn)而放棄對(duì)自己合法補(bǔ)償權(quán)益的爭(zhēng)取。

但同時(shí)，我們也要保持良好的心態(tài)，明確無(wú)證部分不可能按有證部分同等補(bǔ)償這一基本前提，避免心理預(yù)期過(guò)高而影響大家的好心情。