導(dǎo)讀：近日的一則媒體報(bào)道顯示，某村在征地拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)后補(bǔ)償安置方式發(fā)生調(diào)整，由按戶籍人口數(shù)提供安置房面積轉(zhuǎn)變?yōu)榘凑辗课菝娣e計(jì)算貨幣補(bǔ)償。一時(shí)間為了讓自己的房屋擁有更大的面積，一些村民甚至打起了搶建房屋的歪算盤。那么，老百姓所熟悉的“按人頭給面積”和“按面積計(jì)算補(bǔ)償”之間究竟有何區(qū)別？房屋面積居于主導(dǎo)地位是否已成事實(shí)？又會(huì)給被拆遷村民帶來(lái)怎樣的影響？

在2019年8月26日新修訂的《土地管理法》公布前，我國(guó)并無(wú)國(guó)家層面對(duì)農(nóng)村村民住宅房屋的法律、法規(guī)規(guī)定。當(dāng)時(shí)的《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》都只涉及了“地”這一個(gè)因素，而沒有涉及“房”。

在農(nóng)村與城市界限森嚴(yán)的二元化模式下，農(nóng)村房屋就不值幾個(gè)錢的觀點(diǎn)為大多數(shù)人所認(rèn)可。然而隨著城鄉(xiāng)一體化、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的深入，這一觀點(diǎn)已然被歷史前進(jìn)的車輪徹底碾碎。

此時(shí)，以往農(nóng)村房屋在征收拆遷中作為“地上附著物”的一類補(bǔ)償，主要考慮人員安置的補(bǔ)償思路就跟不上趟了。宅基地上房屋的“區(qū)位價(jià)值”開始顯現(xiàn)，拆遷領(lǐng)域同樣在迅速地“城鄉(xiāng)融合”。

于是，就有了新修訂的《土地管理法》第48條中的如下規(guī)定：

1.征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

該條款首次將“農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)用”與“地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)用”獨(dú)立開來(lái)，明確了農(nóng)村宅基地上房屋的補(bǔ)償系征地的法定補(bǔ)償項(xiàng)目。既然是要針對(duì)房屋計(jì)算補(bǔ)償，面積顯然具有絕對(duì)的關(guān)聯(lián)性，而戶籍人口數(shù)則與房屋的價(jià)值本身無(wú)關(guān)。

2.制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素……

該條款中的區(qū)片綜合地價(jià)本來(lái)和農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償無(wú)直接關(guān)系，是征收“農(nóng)用地”的標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際操作中，宅基地等非經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)通常是參照區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的，其比例多為“1:1”。

在這里，土地區(qū)位價(jià)值得到凸顯，地方性規(guī)定中將其表述為“宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”或者“土地使用權(quán)價(jià)值”，這顯然也是要按面積計(jì)算的，與戶籍人口數(shù)無(wú)直接關(guān)系。

這一新規(guī)也徹底打破了此前“農(nóng)村房屋本來(lái)就不值錢”的認(rèn)知，宅基地區(qū)位本身就是自帶價(jià)值的，而且是整個(gè)農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償中的真正“大頭”。

3.對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償……保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

該條款無(wú)論從“先補(bǔ)償后搬遷”的原則，還是尊重農(nóng)民意愿的補(bǔ)償方式選擇上都明顯在向590號(hào)令《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》靠攏。在此背景下，按人頭提供安置面積逐漸被按房屋、宅基地面積計(jì)算補(bǔ)償所取代。

除去法律修改帶來(lái)的影響外，“按人頭安置”事實(shí)上也欠缺公平合理性，尤其對(duì)“戶籍人口少”的戶而言將面臨居住條件下滑的狀況，這就與前述法律的原則要求不相符合了。

面對(duì)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的“面積化”，農(nóng)民朋友們要注意做好以下4點(diǎn)：

一是要盡快配合有關(guān)部門完成宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記工作，爭(zhēng)取將房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證早日握在手里。一證在手，房屋、土地面積一目了然，征地補(bǔ)償時(shí)自然多了一份安心。

二是對(duì)歷史遺留原因形成的無(wú)證房屋要收集證明其系合法建造的證據(jù)，如建造前村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等表態(tài)同意的書面材料，申請(qǐng)宅基地建房的相關(guān)材料、村民會(huì)議紀(jì)要等等，避免房屋被認(rèn)定為違建、私搭亂建進(jìn)而不予補(bǔ)償。

三是重視對(duì)房屋的評(píng)估環(huán)節(jié)，依據(jù)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村住宅房屋拆遷評(píng)估規(guī)定參與、監(jiān)督和救濟(jì)權(quán)利。

四是對(duì)房屋的補(bǔ)償決定或者裁決不滿時(shí)要及時(shí)咨詢專業(yè)拆遷律師，通過(guò)復(fù)議或者訴訟途徑及時(shí)救濟(jì)。

最后要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，大家千萬(wàn)不要因?yàn)椤翱疵娣e”而動(dòng)起搶建搶蓋違建以騙取補(bǔ)償?shù)耐崮X筋，這樣做是犯法的，甚至有可能涉嫌犯罪。配合并監(jiān)督征收方將房屋、宅基地的面積認(rèn)定準(zhǔn)確，才是我們最需要做好的事情。