導讀：近日，農(nóng)村宅基地制度改革的相關問題接二連三登臺。先是自然資源部答復中“城鎮(zhèn)戶籍子女可依法繼承農(nóng)村宅基地使用權”一說引發(fā)媒體廣泛報道，后又有河南新鄉(xiāng)多縣的超標準宅基地收費試點消息引發(fā)農(nóng)民熱議。在宅基地“三權分置”制度改革穩(wěn)慎推進的背景下，可以預見即將到來的2021年也將是名副其實的“宅基地改革年”。那么，從目前的發(fā)展趨勢上看，2021年農(nóng)村宅基地管理制度究竟會怎樣改變呢？哪些宅基地會被無償甚至強制收回？
【追根溯源：回到《土地管理法》第62條】
要預測這些問題，我們必須回到新修訂的《土地管理法》第62條上來，逐款進行分析便能領會到許多改革試點舉措的真實意圖。
1.農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
第一款是兩個重要原則——“一戶一宅”和“面積限制”。這并不是2020年修訂版新增的內容，而是早就有。但必須注意的是，就其落實力度而言，則是今時不同于往日，變得越來越嚴厲、堅決。
簡言之，符合“一戶一宅”和“面積限制”，是你的房屋不成為“被改革”對象的基礎條件。有一項不符合，不論是否有歷史遺留原因或者因繼承形成，都將可能面臨鼓勵退出、付費使用、逐步調整的處置。
“一戶多宅”和“超占面積”如同兔子的尾巴，難以再理直氣壯、旁若無人地存在下去。試問，你家一戶好幾宅，別人家“有戶無宅”或者符合分戶建房條件卻無地可分，這對其他村民公平嗎？
實踐中，很多農(nóng)民的房屋證載面積僅有百余平米，但到了實地一看卻輕易能有個大幾百平米。那么多出的部分都能保證符合鄉(xiāng)村莊規(guī)劃，經(jīng)過依法審批嗎？如果不能，那么被限期拆除、沒收就是隨時可能降臨的事情。
2.人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。
“戶有所居”是比“一戶一宅”更基礎的保障性標準——農(nóng)民能有地兒住就不錯了。某種意義上說，這更讓“一戶多宅”和超占面積失去了存在的合理性。
但“戶有所居”并不是村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對分戶建房新批宅基地申請不作為的理由，在確實無地可分的情況下，也要批準有居住需求的村民利用自家現(xiàn)有的宅基地院落空地新建房屋。
3.農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
簡言之，村民自建房是需要獲取鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可審批的，不能認為在自家宅基地院落范圍內就想怎樣建就怎樣建。
4.農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
此即“地隨房走”的典型一例，宅基地一旦被私自“處分”就不能再批準，體現(xiàn)了其福利性、保障性和人身依附性的特征。
5.國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
此即宅基地自愿有償退出和盤活利用的法律依據(jù)。需要指出的是，這里僅強調“進城落戶的農(nóng)村村民”，而在試點實踐中卻將這一范圍擴大至因歷史遺留原因形成的“一戶多宅”、超占面積和非本集體經(jīng)濟組織成員因繼承占用宅基地等情形，這里面的合法性依據(jù)是需要謹慎看待的。
簡言之，“因歷史原因形成”即意味著其“一戶多宅”、超占面積是合法形成的事實，此時的“退出”必須堅持自愿有償?shù)脑瓌t，否則將涉嫌對當事人合法土地權益的粗暴侵害。
從上述《土地管理法》第62條的表述中我們不難看到宅基地管理制度“收緊”與“放開”相結合的發(fā)展大勢。最后我們來看村集體無償收回宅基地的幾種實踐中的情形：
1.集中供養(yǎng)或去世后的五保戶的宅基地；
2.未經(jīng)本集體經(jīng)濟組織或村民委員會批準、違法占地建設的宅基地；
3.宅基地劃定后超過一年未建設的閑置宅基地。
4.非集體經(jīng)濟組織成員且不在村內生活，宅基地上房屋坍塌兩年以上的廢棄宅基地。
5.已經(jīng)在新型社區(qū)安置的村民，其原宅基地由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會要求其無償退出。
北京拆遷律師提醒最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，“收緊”與“放開”的界限就在于“一戶一宅，面積限制，戶有所居”這3大原則。自家宅基地符合上述原則的村民大可放寬心，宅基地“三權分置”的紅利必將釋放到你們的頭上；因各種原因不符合上述原則的村民則可能面臨各種復雜的局面，當宅基地面臨被無償收回甚至強制收回，房屋面臨被強制拆除時，一定要及時咨詢專業(yè)律師，積極行使權利維護自身的合法土地權益。
