價值成百上千萬的廠房遇拆遷，想估出好價格得盯緊這些事！
導讀：在征地拆遷中，企業(yè)廠房涉及的補償價值往往會顯著高于一般住宅民居，一是由于其面積體量大，二是因為其牽涉的機器設備、生產原材料、員工等數(shù)量多。那么，企業(yè)廠房遇拆遷究竟要特別留心哪些問題呢？想要在評估中估出個理想的價格來，又會面臨怎樣的困難與挑戰(zhàn)呢？本文，在明律師就為大家說道說道這里面的門道。
【要點一：斷水斷電要及時應對，避免損失不受控】
用于生產制造的企業(yè)車間、廠房和存放原材料、成品的倉庫，最怕的就是斷水斷電。而在征地拆遷中，“斷水斷電”逼簽雖早已被明令禁止，但卻從未從實踐中消失過，足可見頑疾之難治。
拆遷方一般會以供電、供水設備檢修、出于施工安全角度考慮臨時“限電”，將直供水改為靠水車定點送水等理由來規(guī)避其違法逼簽的實質。
對此，被征收廠房的生產經營者可不能坐以待斃，而是要及時采取措施避免損害結果的擴大。
一要通過委托專業(yè)律師發(fā)送律師函進行溝通，促使拆遷方保障企業(yè)的正常供電供水；
二要在必要時向當?shù)毓╇姽┧髽I(yè)發(fā)函，督促其嚴格履行供用水電合同的義務；
三要對故意挖斷、破壞管線等涉嫌違法的行為及時取證、報警，追究相關人員的法律責任。
對于此類違法逼簽行徑所造成的損失，被征收人有權在事后主張賠償。但需要明確的是，我們不能任由損失擴大而不采取任何行動，否則因未及時處置而擴大的損失恐難以主張賠償。
【要點二：被下“責令限期拆除決定”，撤銷沒商量】
企業(yè)用房最易被認定為違建，尤其是那種租賃農村集體土地建造的廠房，更是很難擁有完備的手續(xù)。一旦拆遷補償談判陷入僵局，拆遷方就會自然而然地聯(lián)想到“以拆違促拆遷”的老套路。
在明律師要提示廣大企業(yè)主注意以下3點：
1.在與村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等簽訂用地協(xié)議時，一定要通過當?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃部門確認所租土地的性質。如果是農用地，一定不可租用，否則將涉嫌違反《土地管理法》的規(guī)定，即使有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的承諾也沒用。
需要牢牢記住并融入骨髓中的一句事實就是：如果你的建筑物建在了永久基本農田上，別等著政府來拆，自己老老實實拆了比較好。
2.要有未雨綢繆的意識，在征拆尚未到來前及時補辦手續(xù)，將廠房、車間、倉庫等建筑的鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證、不動產權登記證等確定清楚。
要妥善保管好當初與地方政府簽訂的各類招商引資的協(xié)議，保存相關影像、視頻資料，這都會為日后糾紛發(fā)生時“自證無辜”奠定基礎。
3.收到責令限期拆除決定后，要第一時間咨詢專業(yè)律師，區(qū)分作出主體、適用法律、調查取證情況等作出應對：
若限拆決定系縣級自然資源和規(guī)劃部門依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定所作，當事人一定要在15日內提起行政訴訟，不要拖過這個特殊的法定期限；
若限拆決定系鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處或者城管部門依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所作，當事人也要盡早提起行政復議，爭取通過“先復議”的選擇以較低的時間成本實質性化解此輪行政爭議。
總之，一旦涉案廠房被認定成了違建，接下來就會順理成章地“違建不補”或者進行打折補償，這無疑是廠房權利人所不能接受的。
【要點三：及時行動才能估出好價格】
在協(xié)商未果需要引入專業(yè)評估前，被征收人要做好如下工作：
1.將能夠從房屋中搬離的原材料等物資一律搬離，能搬走的部分一般是不予補償?shù)模恢Ц兑欢〝?shù)額的搬遷補償費用；
2.特殊的貴重物品一定要妥善處置，這類物品一旦被埋壓、毀損往往面臨價值上的舉證困難，不要拿它來做拆遷方會依法征拆的賭注；
3.對需要計算補償?shù)奈镔Y、設備、裝飾裝修等要盡早拍照、錄像取證，要全景和近景結合，把每一種物品的數(shù)量、品牌、使用年限等能夠影響價值的信息點記錄清楚；
4.要保留好所購買物品的發(fā)票及能夠證明其價值的其他書面證據(jù)。
在評估環(huán)節(jié)中，被征收人要積極配合實地查勘，如實提供相關材料。若對評估結果不滿，要在法定期限內（10日）申請復核和專家委員會鑒定。
另外需要注意的是，在評估機構的選定環(huán)節(jié)被征收人要充分參與意見，與拆遷方充分協(xié)商溝通。若對某一評估機構的估價結果不滿，也可在專業(yè)律師的指導下另行委托其他的評估機構進行再次評估。實踐中，一起案件有兩三份評估報告的情形并不鮮見。
北京拆遷補償律師咨詢提醒最后要提示廣大企業(yè)主的是，一定要在廠房被強制拆除、破壞前留存足夠的能夠證明其價值的證據(jù)，避免房屋遭徹底損毀后難以評估。如果拆遷方一味鋌而走險強制拆除房屋，我們也要敢于起訴確認其強拆行為違法，通過行政賠償對我們的損失加以最大限度的彌補。
