宅基地上房屋拆遷、棚戶區(qū)改造的補償標準，真相出乎意料！

導讀：咨詢中不難發(fā)現(xiàn)，老百姓最愛問的永遠都是“農(nóng)村宅基地上房屋拆遷有沒有全國統(tǒng)一的補償標準?。俊薄拔壹业姆课菝媾R棚改，有我們那里的補償標準嗎？”這類的問題。在明律師不止一次的回答過：無論是宅基地上房屋拆遷，還是城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，所謂“補償標準”壓根兒就是不存在的！法律法規(guī)有規(guī)定的，只是補償原則、項目、方式，就是沒有全國統(tǒng)一的“標準”。但回答了也沒用，下次當事人一定還會先問這個。本文，在明律師就甘冒重復、啰嗦的風險，再為大家解析一次這個問題。

要談補償多少的問題，首先需要區(qū)分征收是針對的國有土地上房屋，還是農(nóng)村集體土地。這二者是有本質(zhì)上的差異的，不可隨意混同。

剛好，對宅基地上房屋的征收拆遷恰恰是集體土地征收的重要部分，而城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造則是典型的國有土地上房屋征收。

【農(nóng)村集體土地上房屋拆遷：房錢+地錢+補助和獎勵】

根據(jù)《土地管理法》第48條和各地地方性規(guī)定，農(nóng)村宅基地上房屋拆遷的補償須遵循以下幾點原則性規(guī)定：

1.保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障；

2.“先補償后搬遷，居住條件有改善”；

3.重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償3種法定方式，農(nóng)民有一定選擇權(quán)；

4.被征收宅基地上房屋的補償=宅基地的區(qū)位補償價+房屋的重置成新價+對住房確有困難戶的保障性補助+對配合簽約騰房戶的獎勵；

5.對搬遷、臨時安置、室內(nèi)裝飾裝修和合法生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失也應當給予補償。

除此之外，按自然戶的本集體經(jīng)濟組織成員人口數(shù)給予房屋面積安置也是一項重要的“安置利益”。其主要由各項目的補償安置方案規(guī)定，法律并無明文規(guī)定，一般每個人頭可獲得幾十平方米至一百余平方米不等的房屋安置面積。

需要稍加解釋的是，這里的“宅基地的區(qū)位補償價”一般是參考所在片區(qū)的征地區(qū)片綜合地價標準得出的。這個標準是制定后公開在網(wǎng)上的，農(nóng)民朋友可以直接查到。而宅基地在征收時的補償標準很多地方是與這一標準等同的（即1:1計算即可）。

房屋的重置成新價顯然取決于不同建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、用途性質(zhì)房屋的評估結(jié)果，“一刀切”性質(zhì)的補償標準在個別地方仍有適用，但已不是發(fā)展的主流。

唯有針對拆遷范圍內(nèi)的“無證房屋”，一般會有一個“一口價”式的較低補償標準，比如每平方米補償500元之類。如果被征收人對此不認可，關鍵在于通過確認涉案房屋的合法性，使其不適用于這一標準，而不是試圖將500元的標準改成1000元。

【城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造及其他房屋征收：補償“3+1”】

相較于較為凌亂的農(nóng)村房屋拆遷，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造及因交通設施建設等公共利益需要征收房屋時，已有一套相對完善健全的補償規(guī)范。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，與補償相關的原則性規(guī)定如下：

1.應當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償；

2.“先補償、后搬遷”；

3.補償“3+1”=被征收房屋價值的補償+搬遷、臨時安置的補償+經(jīng)營性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償+政策性的補助和獎勵，前面3項為法定，最后1項則視具體情況而或有或無。

4.被征收房屋的價值由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定，對其補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。（此即“1:1”為基礎的法規(guī)依據(jù)，或者叫“征一還一”）

5.對被征收房屋價值的補償中即涵蓋對國有土地使用權(quán)價值的補償，但對房屋之外的已經(jīng)登記的院落、空地的使用權(quán)價值也應當予以補償；

6.無證房屋、住改非房屋的補償視其調(diào)查、確認和處置情況而與有證房屋、未改變過規(guī)劃用途的房屋而有所差異，具體要看涉案項目的補償方案而定。

在上述城市房屋征收的補償規(guī)定中，并無可直接在網(wǎng)上查到的“定死”的補償標準。評估環(huán)節(jié)對確定房屋的補償結(jié)果至關重要，一戶一評估，對評估結(jié)果不滿還可以申請復核和專家委員會鑒定。

北京拆遷補償律師咨詢最后要提示大家的是，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造中的被征收房屋大多是被征收人的私產(chǎn)，其有可確定的市場價值，能夠自由的交易，故其補償金額主要靠評估，由市場決定；而農(nóng)村宅基地上房屋因地和房的所有權(quán)歸屬不同，且均不能自由交易，無“市場價值”而有較大區(qū)別，這也就是農(nóng)村的房子相對于城市而言“不值錢”的本質(zhì)原因之一。

除極個別的情況外，對這兩類房屋的征收適用得是截然不同的補償原則和法律法規(guī)?！稗r(nóng)村房屋能夠參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準”的情況少之又少，這點是大家需要面對的現(xiàn)實。

如果再有人問你房屋征收的補償標準，你就可以把本文發(fā)給他，并且告訴他不要再把精力和心思全都花在找“標準”上了。