2021年這4種農(nóng)村“違建”不可一拆了之，也許能有補(bǔ)償！
導(dǎo)讀：“拆違騰退”“清理整治”仍然是2021年農(nóng)村地區(qū)的主旋律之一，且“應(yīng)拆盡拆”的聲勢(shì)可謂浩大。那么，農(nóng)村的無(wú)證“違建”真的會(huì)被一拆了之甚至徹底拆光嗎？還有獲取適度補(bǔ)償?shù)目赡苄源嬖趩?？本文，在明律師就給大家強(qiáng)調(diào)4種不能“一刀切”拆除并不予補(bǔ)償?shù)那樾巍?/p>
【情形一：涉案“違建”系農(nóng)村村民的唯一住宅房屋】
眾所周知，農(nóng)村房屋的首要屬性就是“保障性”，即確保農(nóng)民朋友“一戶一宅”“戶有所居”。而在現(xiàn)實(shí)中，許多地方因集體建設(shè)用地指標(biāo)的極度匱乏而多年未曾新批宅基地，已有的宅基地?zé)o法滿足村民的居住生活需求。
在合理用地需求無(wú)法得到滿足的情況下，一些村民就會(huì)在房前屋后、邊邊角角或是因填埋水渠等形成的“非宅”位置上建房居住。
這類建房行為雖可能未經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批，未獲取鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，屬于違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的行為，但其社會(huì)危害性不大，且是為了解決自身的居住生活“剛需”的不得已做法。
對(duì)這樣的房屋顯然應(yīng)當(dāng)考慮“比例原則”，在能夠依法解決其建房用地需求前不采取強(qiáng)制拆除等舉措，而是通過(guò)“罰款+補(bǔ)辦手續(xù)”等途徑將其予以保留。
對(duì)涉及征地拆遷的，也應(yīng)當(dāng)充分考慮涉案被拆遷村民的實(shí)際居住需求，給予重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)妊a(bǔ)償安置，而不得簡(jiǎn)單粗暴地“違建不補(bǔ)”。
【情形二：建成年代久遠(yuǎn)的無(wú)證房屋】
“違建”應(yīng)當(dāng)區(qū)分“增量”和“存量”。對(duì)于頂風(fēng)建設(shè)的新增違建，及時(shí)查處、拆除、回填沒(méi)有任何問(wèn)題。但對(duì)于歷史遺留下來(lái)的存量無(wú)證房屋，則應(yīng)當(dāng)加以準(zhǔn)確的識(shí)別，進(jìn)而分情況進(jìn)行處置了。
實(shí)踐中，“建成年代久遠(yuǎn)”并沒(méi)有一個(gè)“一刀切”的標(biāo)準(zhǔn)，而是要綜合考慮房屋所在地的地方性法規(guī)制定、執(zhí)行情況，農(nóng)村建房、規(guī)劃許可的實(shí)際執(zhí)行情況等客觀狀況而定。
站在今天的時(shí)點(diǎn)上看，要想讓房屋沾上“建成年代久遠(yuǎn)”的邊，起碼要是2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前已建成的房屋。
再往前倒，還會(huì)有1993年、1990年、1987年和1982年等重要節(jié)點(diǎn)。房屋的建造年代越早，其被作為“歷史遺留原因形成的無(wú)證房屋”加以認(rèn)定的可能性就越大。
需要指出的是，一些地方熱衷于通過(guò)某年月日的航拍圖、遙感影像來(lái)判定房屋是否屬于違建。對(duì)于這種做法，被拆遷村民是有權(quán)依法尋求救濟(jì)的，早一天建的就不是違建，晚一天建的就是違建，這里面的合法、合理因素顯然是需要行政機(jī)關(guān)自行加以證明的。
【情形三：部分超占面積的房屋】
“部分違建，全部拆除”是錯(cuò)誤的，這點(diǎn)在明律師曾多次強(qiáng)調(diào)過(guò)。個(gè)案中，一些“后背房”“一體房”和多次改建、擴(kuò)建的房屋，都存在有證、無(wú)證部分混雜的情況。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦在調(diào)查工作中應(yīng)當(dāng)明確區(qū)分合法部分與涉嫌違法的部分，拆除、改正僅能針對(duì)違建部分進(jìn)行，而不能將當(dāng)事人的合法房屋也一并拆掉。
如果拆除違建部分可能對(duì)合法部分的房屋結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性造成破壞的，則應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎采取拆除舉措，避免給當(dāng)事人的正常居住生活造成擴(kuò)大的損失。
順便提示廣大被拆遷村民，責(zé)令限期拆除決定作為處置農(nóng)村違建的“主力”法律文書，其應(yīng)當(dāng)建立在事實(shí)認(rèn)定清楚的基礎(chǔ)上出具。如果你所收到的決定上連房屋的違建部分都確定不準(zhǔn)，那么它一定是涉嫌違法的，農(nóng)民要及時(shí)提起復(fù)議或者訴訟將其撤銷。
【情形四：因招商引資、土地制度改革試點(diǎn)等建造的房屋】
在各類農(nóng)村地區(qū)的招商引資項(xiàng)目中，“先上車后補(bǔ)票”的情況可以說(shuō)是較為普遍，這與若干年前對(duì)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迫切追求相關(guān)，是一種客觀現(xiàn)實(shí)，不是投資建房者的錯(cuò)誤。
若當(dāng)年建造的民宿客棧等經(jīng)營(yíng)性用房沒(méi)有占用耕地、林地等農(nóng)用地，那么完全具備補(bǔ)辦手續(xù)的可行性。
若相關(guān)房屋建設(shè)確實(shí)占用了農(nóng)用地，在拆除的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮給予投資者適度的補(bǔ)償。此時(shí)的“責(zé)任”應(yīng)當(dāng)由投資雙方共擔(dān)，而不是全由投資者一方埋單。
所謂的“新官不理舊賬”“誰(shuí)請(qǐng)的你你找誰(shuí)去”之類的說(shuō)辭明顯不符合誠(chéng)實(shí)信用原則，眾多司法裁判均明確了在一定情況下就投資建房者對(duì)地方政府信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)。
在明拆遷補(bǔ)償律師最后要提示大家的是，即便是違法情節(jié)最為嚴(yán)重的“違法占地”類違建，“該拆除的必須拆除”“該沒(méi)收的必須沒(méi)收”并不意味著簡(jiǎn)單粗暴，不分事實(shí)情況的“一刀切”，更與給予當(dāng)事人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償或者政策上的照顧、妥善安排并不矛盾。拆除違建、恢復(fù)土地原狀是地方政府的監(jiān)管職責(zé)，讓村民和投資者的合法權(quán)益得到保障同樣是地方政府不可推卸的責(zé)任。在拆除違建的同時(shí)解決實(shí)際問(wèn)題，這才是農(nóng)村違建清理整治工作所應(yīng)設(shè)立的最終目標(biāo)。
