江蘇高院征收補(bǔ)償案件審理指南：3大疑問(wèn)答案揭曉！
導(dǎo)讀：在明律師時(shí)常提醒廣大被征收人，想要爭(zhēng)取到更加滿(mǎn)意的征收補(bǔ)償，只知道《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是不夠的，還必須準(zhǔn)確掌握房屋所在省、市的相關(guān)地方性規(guī)定。這些地方性規(guī)定相較于590號(hào)令會(huì)有更細(xì)化、操作性更強(qiáng)的內(nèi)容，對(duì)我們依法救濟(jì)權(quán)利的指引作用可能更顯著。本文，在明律師就結(jié)合2020年11月江蘇省高級(jí)人民法院發(fā)布的《關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行政案件若干問(wèn)題審理指南》來(lái)為大家揭曉幾個(gè)常見(jiàn)疑難問(wèn)題的答案。
【疑問(wèn)一：征收方說(shuō)我的房子是違建，能有法子救濟(jì)嗎？】
對(duì)征收范圍內(nèi)房屋合法性的認(rèn)定，與一般意義上的查處、拆除違建是有所區(qū)別的。
單純的查違建，都會(huì)由街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、自然資源部門(mén)等作出責(zé)令限期拆除決定，對(duì)房屋系違建作出“定性”，并給出處置的辦法來(lái)。
如果你對(duì)這樣的決定不服，當(dāng)然有權(quán)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，在救濟(jì)期間對(duì)方還不能強(qiáng)行推動(dòng)拆除進(jìn)程。
但一旦涉案房屋變成了“被征收房屋”，那么就要區(qū)分兩種情形看待了，一種能訴，一種不能訴：
根據(jù)前述《審理指南》的規(guī)定，征收人組織有關(guān)部門(mén)對(duì)房屋面積、性質(zhì)進(jìn)行的調(diào)查、認(rèn)定和處理，具有認(rèn)定未經(jīng)登記的建筑屬于違法建筑并明確不予補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容，對(duì)被征收人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響，被征收人提起訴訟的，屬于人民法院行政訴訟受案范圍。
也就是說(shuō)，只有在調(diào)查、認(rèn)定和處理環(huán)節(jié)涵蓋違建定性并明確不予補(bǔ)償?shù)那闆r下，才算是對(duì)被征收人的實(shí)體權(quán)利義務(wù)構(gòu)成影響，被征收人才可以對(duì)這一認(rèn)定、處理行為訴訟救濟(jì)。
與此情形相對(duì)應(yīng)，《審理指南》進(jìn)一步指出，征收人組織有關(guān)部門(mén)對(duì)房屋面積、性質(zhì)進(jìn)行的調(diào)查、認(rèn)定和處理，僅記載房屋有證面積、無(wú)證面積和性質(zhì)，未設(shè)定被征收人權(quán)利義務(wù)，被征收人提起訴訟的，不屬于人民法院行政訴訟受案范圍。
簡(jiǎn)言之，只要征收方?jīng)]說(shuō)你的房子是違建或者確定不予補(bǔ)償，調(diào)查、認(rèn)定環(huán)節(jié)就是不可訴的。被征收人如對(duì)據(jù)此給出的補(bǔ)償條件不滿(mǎn)，只能通過(guò)起訴征收補(bǔ)償決定來(lái)加以救濟(jì)。
而一旦你起訴了征收補(bǔ)償決定，就不能再回過(guò)頭來(lái)起訴調(diào)查、認(rèn)定和處理行為了。
當(dāng)然，要想讓自己的補(bǔ)償利益不存在任何風(fēng)險(xiǎn)隱患，最好還是要“有證”，畢竟這里探討的是城市房屋。
【疑問(wèn)二：普通承租人僅對(duì)征收補(bǔ)償決定有權(quán)提起訴訟】
公房承租人在征收拆遷中的主體資格與房屋所有權(quán)人是大致相當(dāng)?shù)?，所有?quán)人能訴的他都可以訴。
但房屋的普通承租人可就沒(méi)那么幸運(yùn)了。590號(hào)令并未將其視為與征收行為存在利害關(guān)系的人，僅認(rèn)可其依據(jù)房屋租賃合同與房屋出租人形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
如果承租人利用營(yíng)業(yè)性房屋合法從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，其是否有權(quán)對(duì)征收、補(bǔ)償行為實(shí)施救濟(jì)呢？
《審理指南》對(duì)此給出了明確的答案：
營(yíng)業(yè)用房承租人對(duì)房屋征收決定提起訴訟，不具有原告主體資格。
營(yíng)業(yè)用房承租人對(duì)房屋補(bǔ)償決定以及補(bǔ)償安置協(xié)議中涉及的停產(chǎn)停業(yè)損失等自身權(quán)益爭(zhēng)議提起訴訟，具有原告主體資格。但租賃合同約定，因征收自動(dòng)解除租賃合同，營(yíng)業(yè)用房承租人不享有停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償?shù)某狻?/p>
也就是說(shuō)，營(yíng)業(yè)用房承租人最多只能在租賃合同無(wú)特別約定的前提下主張與自身利益相關(guān)的補(bǔ)償權(quán)益，如停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、室內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償、機(jī)器設(shè)備遷移重裝的補(bǔ)償?shù)鹊取?/p>
如果所簽的租賃合同中有特別約定，那么約定會(huì)優(yōu)先適用，這就要求此類(lèi)承租人在簽訂租賃合同時(shí)需睜大眼睛，將可能遇到征收拆遷時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去。
【疑問(wèn)三：怎樣才算保障了被征收人的補(bǔ)償方式選擇權(quán)？】
針對(duì)實(shí)踐中爭(zhēng)議頗多的補(bǔ)償方式選擇權(quán)問(wèn)題，《審理指南》在對(duì)補(bǔ)償方案和補(bǔ)償決定的審查中均有所體現(xiàn)：
1.征收方是否提供貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償安置方式供被征收人選擇。
2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的位置、面積等是否確定。位置、面積等不確定的，不得用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
3.因舊城區(qū)改建項(xiàng)目征收個(gè)人住宅，被征收人選擇改建地段房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收人是否提供改建地段或者就近地段房屋予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
以上3點(diǎn)在實(shí)務(wù)中均可能引發(fā)爭(zhēng)議，尤其是何為“位置、面積確定”，何為“改建地段或者就近地段”。被征收人需要在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下秉持從嚴(yán)把握的原則去朝著有利于己方利益訴求實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)上主張。
4.是否在補(bǔ)償安置方案中告知被征收人有權(quán)選擇不同的補(bǔ)償安置方式，是否在征收實(shí)施中告知被征收人拒絕選擇的后果；
一般而言，征收方會(huì)明確告知被征收人未在簽約期限內(nèi)選擇補(bǔ)償方式，將以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式或者貨幣補(bǔ)償方式之一作出征收補(bǔ)償決定。
如果這個(gè)告知是客觀存在的，那么被征收人就等于自行放棄了補(bǔ)償方式選擇權(quán)，再以此主張補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)往往難以獲得法院的支持。
5.是否根據(jù)被征收人選擇的補(bǔ)償安置方式作出房屋補(bǔ)償決定；
6.未按照被征收人選擇的補(bǔ)償安置方式進(jìn)行補(bǔ)償是否有正當(dāng)理由；
7.給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的位置、面積、價(jià)格是否確定；
8.房屋補(bǔ)償安置方式是否明確，補(bǔ)償內(nèi)容是否具體。房屋補(bǔ)償決定給予兩種補(bǔ)償安置方式的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為補(bǔ)償安置方式不明確。
按照這一規(guī)定，征收補(bǔ)償決定是必須給出某一種確定性的補(bǔ)償方式的，不能兩種都給，再讓被征收人去選擇。
對(duì)于被征收人而言，要不要在對(duì)補(bǔ)償決定不服的情況下先在簽約期限內(nèi)選擇補(bǔ)償方式，這需要咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師后早做定奪。
在明拆遷補(bǔ)償律師最后要提示大家的是，上述內(nèi)容實(shí)際上是給法官等法律人看的專(zhuān)業(yè)性規(guī)范，但其解決的都是被征收人會(huì)遇到的最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償程序已操作逾10年，步驟上的細(xì)化已經(jīng)上了不止一個(gè)臺(tái)階。這就對(duì)我們的依法救濟(jì)權(quán)利提出了更高的技術(shù)層面要求，爭(zhēng)取補(bǔ)償數(shù)額提升的難度值也將會(huì)不斷加大。不找專(zhuān)業(yè)律師掌眼把關(guān)，你能拿得下這場(chǎng)利益平衡的博弈嗎？
