不簽協(xié)議就按廢棄危房標(biāo)準(zhǔn)給補(bǔ)償？拆除行為被確認(rèn)違法！
導(dǎo)讀：在征地拆遷過(guò)程中，房屋被征收后，部分被征收人因認(rèn)為補(bǔ)償不合理、不公平等種種因素?zé)o法與征收部門達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。這時(shí)，征收部門就會(huì)想出各種手段達(dá)到強(qiáng)迫被征收人搬遷的目的，比如直接暴力非法強(qiáng)制拆除、以拆危促拆遷、恐嚇、非法斷電、非法堵路等。其中，近年來(lái)，以拆危促拆遷成為拆遷部門愛用的新手段。那么，面對(duì)一張《危房鑒定書》，被拆遷人就真的束手無(wú)策了嗎？這里面究竟有什么貓膩？本文，鄧青鋒律師團(tuán)隊(duì)將通過(guò)本團(tuán)隊(duì)一則勝訴案例為大家解答疑惑。
【案件介紹：典型的“以拆危替代拆遷”】
原告王某與城關(guān)鎮(zhèn)東環(huán)區(qū)社區(qū)五戶簽署土地租賃協(xié)議后，在涉案土地上建設(shè)養(yǎng)牛場(chǎng)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，因?qū)ρa(bǔ)償方案不滿意，一直未同意搬遷。
2020年5月，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府作出涉案養(yǎng)牛場(chǎng)建筑為Dsu級(jí)危房的《危房鑒定書》，告知王某必須立即拆除。后在未依法作出強(qiáng)制拆除、解危排險(xiǎn)決定的情況下，被告強(qiáng)制拆除了王某的養(yǎng)牛場(chǎng)。
北京在明律師事務(wù)所的鄧青鋒律師團(tuán)隊(duì)代理此案件過(guò)程中，得知上述情況后，立即著手啟動(dòng)確認(rèn)鎮(zhèn)政府強(qiáng)制拆除行為違法的訴訟。
2021年3月23日，當(dāng)?shù)乜h法院經(jīng)審理認(rèn)為，即使房屋被認(rèn)定為D級(jí)危房，被告亦不能直接強(qiáng)制拆除，而應(yīng)當(dāng)履行《行政強(qiáng)制法》所規(guī)定的法定程序獲得強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)后方能拆除。
最終，法院一審判決確認(rèn)被告鎮(zhèn)政府拆除涉案房屋的行為違法。
【以點(diǎn)帶面：征地拆遷中，關(guān)于危房鑒定你應(yīng)當(dāng)知道的事兒】
1.誰(shuí)有權(quán)對(duì)房子進(jìn)行危險(xiǎn)房屋認(rèn)定？
目前《農(nóng)村危險(xiǎn)房屋鑒定技術(shù)導(dǎo)則》《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》均對(duì)危房鑒定進(jìn)行了規(guī)定，《農(nóng)村危險(xiǎn)房屋鑒定技術(shù)導(dǎo)則》主要規(guī)定的是關(guān)于鑒定方法、程序、技術(shù)等內(nèi)容，對(duì)危房的管理規(guī)定，主要規(guī)定在《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》中。
根據(jù)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第五條第二款之規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)的城市危險(xiǎn)房屋管理工作?！?/p>
第六條規(guī)定：“市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱鑒定機(jī)構(gòu)），負(fù)責(zé)房屋的安全鑒定，并統(tǒng)一啟用“房屋安全鑒定專用章”。
據(jù)此可知，具體到各個(gè)地方的危險(xiǎn)房屋管理工作，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，也就是今天的“住建委”“住建局”負(fù)責(zé)，具體的實(shí)施部門則是其專門設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)。
需要注意的是，一般而言，在不存在征收的情況下，農(nóng)村危房鑒定是由房屋所有權(quán)人提出鑒定申請(qǐng)委托鑒定，政府部門主動(dòng)委托鑒定的情況一般在該地區(qū)存在征收事宜或者城市整治時(shí)才會(huì)出現(xiàn)。
2.面對(duì)一紙危房鑒定書，其是否合法，要看蓋章、看資質(zhì)。
（1）看蓋章。根據(jù)上述法律規(guī)定，危房鑒定書上應(yīng)當(dāng)蓋有房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)統(tǒng)一的“房屋安全鑒定專用章”，若非如此，該危房鑒定書就是一張廢紙。
（2）看資質(zhì)。危險(xiǎn)房屋鑒定工作具體由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門專門設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)。因此，拿到危房鑒定書后，除了看蓋章外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)鑒定書上所載明的鑒定機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行調(diào)查，查明其是否具有危房鑒定資質(zhì)。
3. 什么樣的危房需要立即拆除？
根據(jù)住建部發(fā)布的《農(nóng)村危險(xiǎn)房屋鑒定技術(shù)導(dǎo)則（試行）》的規(guī)定，房屋鑒定等級(jí)為D級(jí)指的是整棟危房的房屋，應(yīng)當(dāng)拆除重建。
實(shí)踐中，被征收房屋都是老百姓用來(lái)日常生活居住的，修修補(bǔ)補(bǔ)是一種常態(tài)行為，構(gòu)成D級(jí)危房的可能性極低。
且即使房屋構(gòu)成危房，也可以采取加固、維修等措施繼續(xù)使用。被認(rèn)定為D級(jí)危房的原因，往往與該地區(qū)存在征收項(xiàng)目，而恰恰該房屋所有權(quán)人不配合簽約相關(guān)。
此時(shí)拆遷部門就會(huì)打著保護(hù)生命安全的旗號(hào)實(shí)施立即拆除行為，以迅速達(dá)到拆遷目的、順利推進(jìn)拆遷工作。這也是房屋較容易被認(rèn)定為D級(jí)危房而不是A、B、C級(jí)危房的原因之一。
而本案中的另一個(gè)細(xì)節(jié)也頗具典型性：相關(guān)部門在將涉案養(yǎng)牛場(chǎng)建筑鑒定為Dsu級(jí)危房后，即對(duì)其給出了按照廢棄危房標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的拆遷補(bǔ)償，這無(wú)疑將直接導(dǎo)致被拆遷人所能拿到的補(bǔ)償利益縮水。
顯然，“逼簽”和“壓低補(bǔ)償”是此類危房鑒定的真正目的所在，解危排險(xiǎn)只是一個(gè)說(shuō)法，很多情況下并不符合事實(shí)。
4.房屋被認(rèn)定為D級(jí)危房，就能肆意拆除嗎？
不能！
根據(jù)《行政強(qiáng)制法》第三十四條、第三十五條、第三十六條、第三十七條之規(guī)定，強(qiáng)制執(zhí)行前要作出強(qiáng)制執(zhí)行決定，作出強(qiáng)制執(zhí)行決定之前，應(yīng)當(dāng)書面催告當(dāng)事人履行義務(wù)，催告后，當(dāng)事人有陳述申辯的權(quán)利。經(jīng)催告仍不履行的，應(yīng)當(dāng)制作強(qiáng)制執(zhí)行決定書，送達(dá)當(dāng)事人。
即使是“解危排險(xiǎn)”，也要作出相應(yīng)的解危排險(xiǎn)通知、公告并予以公示，給予當(dāng)事人搬離房屋內(nèi)物品、設(shè)施設(shè)備的時(shí)間，進(jìn)而才能采取拆除的措施。
凡是拆房，必要講究程序，程序違法同樣是違法。
北京在明律師事務(wù)所的鄧青鋒律師團(tuán)隊(duì)再次提醒大家，通過(guò)認(rèn)定危房拆除被征收房屋只是拆遷的其中一個(gè)手段，其可能還存在諸多違法之處，損害著被征收人的利益，這都需要專業(yè)律師的具體個(gè)案研究。如遇此類糾紛，大家一定要盡早咨詢專業(yè)拆遷補(bǔ)償律師，爭(zhēng)取與“解危拆除”搶時(shí)間爭(zhēng)速度，盡力留存有利于我們獲取補(bǔ)償利益的證據(jù)，將可能的利益損失降到最低。
