近日，《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》發(fā)布，提出“增加村民自治解決方案”、“村集體有權收回集體土地使用權”等規(guī)定。條例一旦實施，將有望解決“留守戶”問題。

作者 | 于躍

城市更新是一個城市重煥活力與生機的一劑良方，而“留守戶”的堅持，卻極大程度上阻礙著城市更新進度。近日，《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》發(fā)布，提出“增加村民自治解決方案”、“村集體有權收回集體土地使用權”等規(guī)定。條例一旦實施，將有望解決“留守戶”問題。

近年來，我國城市更新勢頭迅猛、百花齊放。

從北京雍和宮一帶的胡同到蘇州姑蘇區(qū)新蘇菜市場，各地都在因地制宜探索城市更新路徑，紛紛刷新城市風貌，增設便民設施，成為城市“二次生長”的縮影。

更新方式逐漸從“拆改留”轉向“留改拆”，從“點狀建筑更新”轉向“片區(qū)整體更新”，從“大拆大建”轉向“精細化微改造”。

但，驚喜的改變往往伴隨著痛苦的阻礙。

以城中村改造為例。城中村改造項目流程繁瑣，戰(zhàn)線極長，又有“留守戶”、“釘子戶”從中阻撓，舉步維艱?！安疬w難”問題也成為各大城市更新中面對的最大不確定性風險。

一邊是占比多數(shù)等待享受新型社區(qū)生活的已簽約村民，另一邊是個別因多種原因未能簽約的“留守戶”，難以兼顧多方利益成為擺在案頭的一道難題。

可少數(shù)人的權利固然需要尊重，卻不能以罔顧多數(shù)人的權益為前提。

廣州率先推進“城市更新”立法步伐，充分運用基層組織自治和村規(guī)民約，對破解當前廣州城市更新項目中的拆遷瓶頸極其有利。

《更新條例（意見稿）》從村民自治、行政征收、行政裁決、司法判決等4方面規(guī)定入手，為城市更新項目中“留守戶”問題的解決提供了綜合方案。

《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》第6章《權益保障》中第41條明確，想啟動改造程序需經(jīng)改造區(qū)域內90%以上的權利主體同意，若簽訂房屋搬遷補償安置協(xié)議的權利主體達到80%以上的，實施主體可啟動房屋拆除工作。

第45條規(guī)定運用行政征收解決國有土地上房屋“留守戶”問題：

簽訂《國有土地上房屋搬遷補償協(xié)議》的專有部分面積和物業(yè)權利人的人數(shù)占比達到95%后，此時若市場主體與未簽約的“留守戶”充分協(xié)商后未果，可以向項目所在地的區(qū)政府申請調解。如果還是調解不成，為了首要保障社會公共利益與推進城市規(guī)劃，區(qū)政府可以按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規(guī)定對未簽約部分房屋實施國有土地上房屋征收。

此時作為被征收人的“留守戶”若對征收、補償決定不服，依然可以通過在法定期限內提起行政復議或者提起行政訴訟的方式爭取補償利益。反之，最終未采取任何法律手段又沒有履行征收決定確定義務的，區(qū)人民政府有權自期限屆滿之日起3個月內申請人民法院強制執(zhí)行。

第46條規(guī)定運用行政裁決解決“留守戶”問題：

權利主體對搬遷補償安置協(xié)議不能達成一致意見，在滿足相關規(guī)定的條件下，權利主體可以向項目所在地的區(qū)人民政府申請裁決，要求限期搬遷，當事人對政府裁決不服的，在法定期限內不申請行政復議或提起行政訴訟，且不履行裁決的，人民政府可申請人民法院強制執(zhí)行。

盡管目前還在征求意見階段，不過大抵可以看出立法方向。

8月10日上午，住建部發(fā)布了關于城市更新行動的征求意見。

明確各地實施城市更新活動需更加積極穩(wěn)妥，這就意味著過度房地產化的開發(fā)建設方式，大拆大建，急功近利等問題將被嚴格禁止。

《意見》中鼓勵且提倡小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造。為維護社會和諧穩(wěn)定，形成共建共治共享的氛圍，國家尊重居民安置意愿，鼓勵在就地安置的基礎上改善居住條件。

自此可以看出，新一輪的城市更新，完全不同于十多年前。推倒重來、大拆大建已經(jīng)成為歷史，大規(guī)模、強制性居民搬遷與非法暴力強拆更像是被掃進了“垃圾堆”，法治已經(jīng)成為終極之道。