北京在明律師事務所依法接受殷A的委托，并指派段?；萋蓭煷砥渑c北京市房山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會行政裁決一案。段?；萋蓭焻⒓恿苏麄€庭審活動，通過詢問當事人，查閱案卷材料，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見：

一、被告在作出行政裁決的過程中，審查事實不清，認定事實錯誤。

（一）本案行政裁決的被申請人主體錯誤。

本案被裁決的房屋不屬于殷A一個人，屬于家庭成員共同所有，2010年1月22日，經(jīng)全家人共同協(xié)商一致，將上述房產(chǎn)進行了分割，并達成了房產(chǎn)分割協(xié)議書。協(xié)議約定：后院（北院）北房五間歸殷B所有；前院（南院）北房五間歸殷C所有；東院靠北四間歸殷D所有；東院靠南四間歸殷E所有；其余房屋歸殷A和蘇某夫婦所有。后來引起爭議，經(jīng)過房山法院調(diào)解達成了調(diào)解協(xié)議，仍然按照分家協(xié)議的約定進行分家析產(chǎn)（見（2012）房民初字第×××號《民事調(diào)解書》）。另外，徐莊村委會也出具過相關證明，證明院內(nèi)有房屋分別屬于殷C和殷D所有。房山建委在作出行政裁決時未查清上述事實，導致裁決主體錯誤。

（二）本案涉及的評估報告存在多處違法，不應作為裁決的依據(jù)。

1、從實體方面，未按照市場價格進行評估。

依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》（以下簡稱《估價指導意見》）第三條第二款規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋房地產(chǎn)市場價格，應用市場比較法進行評估，那么在評估報告中應當有交易實例的描述，而且市場交易實例是否真實，需要有交易發(fā)票及協(xié)議或其它相關證據(jù)予以證明，但是被告所提交的評估報告并無上述證據(jù)，所評估出的區(qū)位補償價單價遠低于市場價。原告家的房屋面積800多平方米，評估出的宅基地區(qū)位補償420225元，遠遠低于市場價格，不應作為裁決依據(jù)。

2、該評估機構(gòu)選擇存在程序違法情形，未按照規(guī)定通過招投標選擇。

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實施意見第十九條規(guī)定，建設項目拆遷居民戶數(shù)在500戶以上或者拆遷總費用在8000萬元以上的，應當通過招標投標方式確定受托拆遷單位和評估單位。另外，《關于本市拆遷項目實行招投標管理的通知》（京國土房管拆[2003]306號）也做了同樣的規(guī)定。本案所涉項目資金兩個多億，遠遠超過了8000萬，故評估機構(gòu)選擇存在明顯程序瑕疵。

3、評估報告的委托方是良鄉(xiāng)高教園區(qū)建設管理委員會辦公室，并非拆遷人。

根據(jù)京國土房管拆（2003）666號文件的規(guī)定，委托拆遷的，受托拆遷單位應當具備本市受托拆遷資質(zhì)；拆遷人應當與受托拆遷單位簽訂委托拆遷書面合同。

4、初步估價結(jié)果沒有公示和說明。

《估價指導意見》第十八條規(guī)定：估價機構(gòu)應當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關意見。實際上評估公司并未進行公示和說明。

5、評估報告沒有評估師的簽字。

本案評估報告沒有評估師的親筆簽字，只有評估師劉某和朱某的人名章。違反了《估價指導意見》第四條之規(guī)定。而且在“估價師聲明”處第5點注明的是估價人員呂某、陳某，由此可知簽人名章的兩位評估師并非對原告家房屋進行評估的兩位評估師。

6、被告未對評估報告進行鑒定，直接作為裁決依據(jù)，違反了《裁決規(guī)程》的規(guī)定。

按照《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第十條第四項的規(guī)定，房屋拆遷管理部門受理房屋拆遷裁決申請后，應當核實補償安置標準。當事人對評估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。本案中，在裁決前的調(diào)解談話程序中，殷A對評估報告和拆遷項目的合法性提出了質(zhì)疑，而被告并沒有核實補償安置標準，明顯違反了上述規(guī)定。

（三）拆遷公司和評估公司的確定和委托方式違法，拆遷公司資質(zhì)等級也不夠。

本案中，《委托拆遷協(xié)議》和《房地產(chǎn)估計合同》，委托方均是北京良鄉(xiāng)高教園區(qū)建設管理委員會辦公室，并非拆遷人委托的，直接違反了京國土房管拆（2003）666號文件17條和18條之規(guī)定，根據(jù)該規(guī)定，應該由拆遷人委托拆遷公司和評估公司。拆遷公司北京拓荒牛拆遷有限責任公司資質(zhì)為三級，根據(jù)《北京市房屋拆遷單位管理辦法》第十一條之規(guī)定，三級受托拆遷單位從業(yè)限制：不得承接200戶以上的拆遷業(yè)務，本項目拆遷戶數(shù)遠遠超出了200戶。

二、裁決程序方面，本案存在法定中止裁決程序情形，被告未依法中止，就作出了行政裁決。

被告進行裁決過程中，原告已就本案拆遷許可證向房山區(qū)人民法院提起了行政訴訟，而且該案還在法院的審理過程中。依據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第十二條第二項之規(guī)定，裁決需要以相關裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關案件未結(jié)案的，應當中止裁決并書面告知。因此，因本案所涉拆遷許可證的案件法院并未作出終審判決，而且拆遷許可證案件關系到拆遷人所進行的拆遷是否合法，是否可以向被告提起裁決申請。但被告未等許可證案件審理終結(jié)，就作出了行政裁決，在程序上是違法的。

三、本案拆遷手續(xù)也不合法，被告實施的核發(fā)拆遷許可證這一行政許可行為違法。

（一）第三人北京市土地整理儲備中心房山區(qū)分中心（下簡稱房山土儲中心）拆遷手續(xù)不合法。被告北京市房山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會（下簡稱房山建委）就為其頒發(fā)了拆遷許可證，沒有盡到嚴格審查的義務。

1、本案未取得建設用地規(guī)劃許可證，建設項目規(guī)劃條件不能作為申請拆遷許可的有效文件。

根據(jù)京國土房管拆（2003）666號文件第5條之規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的規(guī)劃批準文件是指市或者區(qū)、縣規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證。而本案中，第三人提交的是建設項目規(guī)劃條件，非建設用地規(guī)劃許可證。

2、第三人未取得國有土地使用權(quán)批準文件。

根據(jù)京國土房管拆（2003）666號文件第4條之規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的用地批準文件包括：（1）屬于征地拆遷的，提交市人民政府批準征用集體土地的批復；（2）屬于占地拆遷的，提交市人民政府批準占用集體土地的批復或者區(qū)縣人民政府批準占用集體建設用地的批復。本案中，第三人未取得該批準文件，僅僅是一個用地預審意見（京國土房預（2009）96號）。在立項之前的用地預審，不能作為申請拆遷許可證的用地文件。被告僅僅依據(jù)土地的預審意見作出涉案拆遷許可行為，顯然是錯誤的。

3、拆遷安置資金證明缺少資金使用監(jiān)督承諾書。

根據(jù)《關于加強城市房屋拆遷補償安置資金使用監(jiān)督的通知》京國土房管拆字[2001]11號第二條之規(guī)定，受理拆遷補償安置資金存款業(yè)務的銀行應當與市國土房管局就本通知規(guī)定的拆遷補償安置資金使用監(jiān)督事項簽訂承諾書。而本案并沒有該承諾書。

（二）未組織聽證，被告作出涉案拆遷許可程序違法。

依法行政的內(nèi)涵就是要求行政機關在行使職權(quán)時，其行為不但要符合實體法規(guī)定，也要遵循程序法規(guī)定。程序正義是實體結(jié)果正義的前提和基礎。本案被告卻違反法定程序，違法發(fā)放《拆遷許可證》，主要體現(xiàn)為既未告知原告享有要求聽證的權(quán)利，也沒有就拆遷許可事宜組織聽證，侵害了原告的合法權(quán)益。

本案《拆遷許可證》項下涉及數(shù)百戶居民房屋，價值數(shù)億元，且此住宅是他們最基本的生活資料。因此，原告與拆遷許可行為之間存在密切的重大利害關系。根據(jù)《行政許可法》第四十七條之規(guī)定，行政許可直接涉及申請人、利害關系人之間重大利益關系的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關系人享有聽證權(quán)；行政機關有義務組織聽證。而申請人卻違反前述法定程序，沒有履行告知義務和聽證義務，因此許可程序上是違法的。

被告在作出拆遷許可時，實體和程序上均存在違法之處，故拆遷手續(xù)是不合法的。

四、被告適用法律不全面，仍然適用《北京市城市房屋拆遷裁決程序規(guī)定》也是錯誤的。

本案中，被告并未提供法律依據(jù)，除了應該適用《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定外，還應該適用的法律依據(jù)有：《〈北京市集體土地房屋拆遷管理辦法〉實施意見》（京國土房管拆（2003）666號）4條、5條、9條、10條、17條、18條、19條；《關于加強城市房屋拆遷補償安置資金使用監(jiān)督的通知》（京國土房管拆字[2001]11號）第二條；《關于本市拆遷項目實行招投標管理的通知?》???（京國土房管拆[2003]306號）第一條、第二條、第三條、第七條；《北京市房屋拆遷單位管理辦法》第十一條。

被告認為本項目系集體土地上房屋的拆遷，裁決程序應該適用《北京市城市房屋拆遷裁決程序規(guī)定》，原告認為應該適用《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的規(guī)定。后者是2003年建設部頒布的規(guī)范性文件，前者是2002年北京市國土房管局發(fā)布的文件，按照上位法優(yōu)于下位法，新法優(yōu)于舊法的一般法律原則，應該適用《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》。

綜上所述，被告作出的行政裁決，在實體和程序上均不合法，拆遷手續(xù)也不合法，應依法予以撤銷。

 

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