城市拆遷律師維權案例之八十五 / 維權律師：馬麗芬、梁紅麗 /?關鍵詞：城市拆遷、公房拆遷、西四居住和市政基礎設施項目、豐盛東區(qū)危改
? ? ? 一、城市拆遷律師維權案例案情介紹
? ? ? ?方某系北京人，在西城區(qū)西四擁有一套原有建筑面積36平的住房，并在院內有一間大約8平的自建房。此套住房原系單位公房，后被方某買下。多年來，方某一家三口一直居住在此。2009年，北京天恒房地產公司經有關部門批準，在豐盛地區(qū)進行西四居住和市政基礎設施用地項目（豐盛東區(qū)危改）建設，需要進行大范圍拆遷，方某的房屋正好在拆遷范圍之內。拆遷開始后，方某一家的生活不再平靜。拆遷辦三番兩次的找到方某，希望方某盡快搬遷，同時也提出給予方某一定的補償。面對拆遷辦的軟硬兼施和低廉的拆遷補償，方某堅決不同意搬遷。
? ? ? ?為了實現(xiàn)盡快搬遷的目的，2010年1月5日，天恒公司向西城區(qū)房管局申請裁決，裁決所依據(jù)的評估價為每平米3萬，總計約117萬。這樣的補償價格相對于周邊房屋市場價儼然拍馬不及，對方某也是極不公平的。直到同月22日在房管局舉辦的調解會上，雙方仍未達成補償安置協(xié)議。此后，房管局便沒了動靜。但是方某卻著急了，因為附近的居民陸續(xù)開始搬遷，也都拿到了自己滿意的補償款，但自己的事情卻是懸而未決。
? ? ? ?斟酌之下，方某找到了久負盛名的馬麗芬、梁紅麗律師，希望二位律師幫助其擺脫窘境，并取得合理的拆遷補償款。律師接手此案后，經過調查、研究和判斷，決定采取一系列的法律安排，以敦促與拆遷方的有效談判，取得了良好效果。
? ? ? ?二、城市拆遷律師維權案例辦案進程
? ? ? （一）成功阻止裁決書下發(fā)
? ? ? ?早在方某委托律師之前，拆遷人就已經向西城房管局提出了裁決申請，彼時已有將近三個月的時間，裁決書的下發(fā)已是箭在弦上，怎樣阻止裁決書的下發(fā)成為本案首要之事。實際上，早在本案之前，二位律師就已經對該拆遷項目有所接觸，并做了一些調查。因此，面對該案的緊急情況，律師卻是從容不迫。通過巧妙的提出對裁決前置行政程序的合理質疑，對裁決程序提出了中止申請，成功阻止了裁決書的下發(fā)，為拆遷補償談判調解爭取了時間。
? ? ? ?令人欣喜的是，此時拆遷方的補償上限也有了松動，應允給予方某每平8萬元的補償款。但是，對于自建房部分仍然不予認可。案件取得了可喜的進展，但是這樣的補償仍然不能滿足方某重新購房、維持原有生活水平的需要，于是二位律師乘勝追擊，決定采取連環(huán)訴訟策略予以應對。
? ? ? （二）連環(huán)訴訟爭取補償
? ? ? ?深諳拆遷談判之艱，二位律師知道單純的通過與拆遷方的面對面談判并不能解決委托人的實際問題，因此，在充分調查研究拆遷項目和案情基礎之上，律師提出了對拆遷環(huán)節(jié)的階段性法律救濟。包括對該拆遷項目的立項、規(guī)劃、拆遷等行政行為，申請政府信息公開，提起復議或訴訟等，環(huán)環(huán)相扣，不僅是對拆遷項目存在的違法性問題的揭露，更是為方某爭取談判的籌碼準備了時機。
? ? ? ?訴訟過程中，律師帶領方某與拆遷人進行了多次談判，不僅補償面積包括了自建房部分，而且補償單價一度增加到了8萬。歷經一年多時間，方某最終拿到了單價將近10萬元的補償款，比最初的3萬元增長了2倍多，也達到了方某的心理預期。至此，該案也獲得了圓滿結局。
? ? ? ?三、城市拆遷律師維權案例律師說法
? ? ? ?本案的關鍵在于裁決程序。作為被拆遷人，務必要了解裁決程序的方方面面。拆遷裁決是房屋拆遷主管部門根據(jù)一方當事人的申請，應用行政手段對補償安置爭議依法作裁決與決定的具體行政行為。主管部門依法受理裁決申請后，組織當事人進行調解，調解不成的，進行裁決。對此，我國《城市房屋拆遷管理條例》和建設部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》對裁決申請、中止、調解、終止、法律救濟等方面做了具體規(guī)定。
? ? ? ?裁決中止有以下法定事由：發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實；裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據(jù)的，而相關案件未結案的；作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的；因不可抗力或者其他特殊情況需要中止的情況。本案屬于第二種情形，也是法律事務中經常運用的訴訟策略，運用得當就會取得良好的效果，延緩甚至阻止裁決書的下發(fā)。
? ? ? ?需要明確的是，裁決程序針對的是《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱舊條例）之下的拆遷項目。自2011年1月21日起，《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱新條例）開始實施，舊條例同時廢止，裁決程序也隨之成為歷史。也就是說，2011年1月21日之前已經取得拆遷許可證的項目仍然適用行政裁決程序，自此之后的拆遷項目不再適用，取而代之的是補償決定程序。相應的，對于補償決定，也可以提起復議或訴訟，進行權利救濟。
