企業(yè)拆遷律師維權(quán)案例之十 /?辦案律師：紀(jì)召兵 /?關(guān)鍵詞：山東拆遷、企業(yè)拆遷、場(chǎng)地租賃、零補(bǔ)償、土地評(píng)估、紀(jì)召兵律師

 

? ? ? 一、企業(yè)拆遷律師維權(quán)案例事實(shí)概要

 

? ? ? ?1995年的夏天，綠肥紅瘦，絲絲縷縷的空氣里，彌漫著飽滿的生命力氣息。就在這個(gè)時(shí)候，一位名叫王舒揚(yáng)（化名）的東北大漢，壯志凌云地只身來(lái)到山東省青島市轄下的“潮汐薄岸，地極瀉鹵”之島——黃島。有著創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想及商人頭腦的他，與黃島薛辛莊村委會(huì)簽訂了《場(chǎng)地租賃合同》，約定承租村委會(huì)非耕地1.5畝，由王舒揚(yáng)所創(chuàng)辦的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)某食品加工廠在該地塊上建設(shè)生產(chǎn)車間、辦公室、倉(cāng)庫(kù)等，租賃期限至2005年7月31日，租賃費(fèi)2.25萬(wàn)元。合同中還約定，如合同到期后王舒揚(yáng)繼續(xù)使用土地，村委會(huì)可按國(guó)家對(duì)土地的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另行研究；如遇國(guó)家總體規(guī)劃建設(shè)占用了王舒揚(yáng)所租賃的1.5畝場(chǎng)地時(shí)，地面上的一切建筑物的折價(jià)全部歸王舒揚(yáng)所有。另，交清租賃費(fèi)（按實(shí)際使用日期）即合同終止。

? ? ? ?2005年，在異鄉(xiāng)的天空里闖蕩了風(fēng)雨十年路的王舒揚(yáng)生意已經(jīng)是做得風(fēng)生水起。躊躇滿志的他準(zhǔn)備大刀闊斧地創(chuàng)造一個(gè)“十年又十年”的草根輝煌，將食品加工廠辦得愈發(fā)紅火。只不過(guò)，這名法律意識(shí)淡薄的生意人疏漏了一點(diǎn)，沒(méi)有跟村委會(huì)重新簽訂書(shū)面的土地租賃協(xié)議，雙方只是達(dá)成了“君子協(xié)議”，一方繼續(xù)用地，一方繼續(xù)收租。

? ? ? ?自然界的神秘之手無(wú)聲無(wú)息地雕刻著時(shí)光，而年華又催生了萬(wàn)物的變化。在這樣的靜謐里，五年光陰彈指而過(guò)。2010年7月末，王舒揚(yáng)接到居委會(huì)（原村委會(huì)）的通知，通知中稱王舒揚(yáng)食品加工廠所承租的場(chǎng)地已經(jīng)被國(guó)家政府征用，雙方租賃合同自行終止，并要求王舒揚(yáng)在8月20日之前騰出場(chǎng)地。如果說(shuō)，這是一道晴天霹靂，那么緊隨這一霹靂閃電的，就是一道振聾發(fā)聵的雷鳴——居委會(huì)聲稱，食品加工廠的《場(chǎng)地租賃合同》早已到期，因此分文不補(bǔ)。

? ? ? ?經(jīng)過(guò)幾番努力，王舒揚(yáng)終于改變了“零補(bǔ)償”的拆遷命運(yùn)——食品加工廠進(jìn)入了評(píng)估程序，依據(jù)評(píng)估結(jié)果，可以獲得的補(bǔ)償額最高為20萬(wàn)元。居委會(huì)告知王舒揚(yáng)，這已經(jīng)是對(duì)租賃合同早已到期的食品加工廠最大的“仁慈”了，希望食品加工廠盡快騰地，否則隨時(shí)有強(qiáng)拆可能。走投無(wú)路的王舒揚(yáng)終于做出了依法維權(quán)的選擇，于2010年11月初委托了紀(jì)召兵律師。

? ? ? ? 征拆風(fēng)雨依然滌蕩在黃島這爿土地上空。不過(guò)，就在紀(jì)召兵律師帶著委托人的維權(quán)重任踏入它的地理腹地之時(shí)，隱約間，一股可參天地之正氣扶搖直上九天云霄……

 

? ? ? 二、企業(yè)拆遷律師維權(quán)案例辦案掠影

 

? ? ? ?1、未雨綢繆的律師函

? ? ? ?紀(jì)召兵律師介入之初，王舒揚(yáng)已是被居委會(huì)工作人員的步步緊逼弄得焦頭爛額，且居委會(huì)的“強(qiáng)拆”呼聲始終縈繞在他的心頭，讓他寢食難安。憂當(dāng)事人之憂，是在拆遷維權(quán)沙場(chǎng)馳騁多年的紀(jì)律師素有的執(zhí)業(yè)理念。在這種理念的使然下，紀(jì)律師以迅雷之勢(shì)采取了應(yīng)對(duì)措施——向薛辛莊居委會(huì)提交了一份未雨綢繆的《律師函》，以斬?cái)嗄切┯幸鉄o(wú)意的違拆、偷拆、誤拆之“近憂”。

? ? ? ?在《律師函》里面，紀(jì)律師亮出了兩大“殺手锏”：①經(jīng)過(guò)政府信息公開(kāi)程序，已經(jīng)確認(rèn)王舒揚(yáng)的食品廠土地其實(shí)是在湛園海德公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的用地范圍之內(nèi)，換言之，居委會(huì)以征地拆遷名義征收房屋依法不成立；②在拆遷雙方經(jīng)平等協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議之前，任何單位或者個(gè)人均無(wú)權(quán)損壞委托人之廠房，否則即為濫用職權(quán)或故意毀壞財(cái)物的犯罪行為。

? ? ? ?律師函一出，無(wú)與爭(zhēng)鋒。此后近一個(gè)月的光景里，王舒揚(yáng)的食品加工廠不再是居委會(huì)工作人員的“重點(diǎn)照顧對(duì)象”，獲得了彌足珍貴的清凈生活。

 

? ? ? ?2、釜底抽薪的管轄異議

? ? ? ?2010年12月1日，薛辛莊居委會(huì)再次為湛園海德公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)“搭臺(tái)唱戲”——將王舒揚(yáng)起訴至黃島區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令被告停止侵占，由被告恢復(fù)原狀并向原告返還租賃土地1.5畝，而其依據(jù)就是合同中有關(guān)“如合同到期后王舒揚(yáng)繼續(xù)使用土地，村委會(huì)可按國(guó)家對(duì)土地的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另行研究；如遇國(guó)家總體規(guī)劃建設(shè)占用了王舒揚(yáng)所租賃的1.5畝場(chǎng)地時(shí)，地面上的一切建筑物的折價(jià)全部歸王舒揚(yáng)所有。另，交清租賃費(fèi)（按實(shí)際使用日期）即合同終止”的約定，現(xiàn)被告土地已由黃島區(qū)人民政府征用，依約定租賃合同理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)解除。

? ? ? ?倘若基于薛辛莊居委會(huì)“征地”的邏輯前提，官司不用打就可以預(yù)見(jiàn)王舒揚(yáng)必?cái)〉慕Y(jié)局。因?yàn)楹贤械拿鞔_約定儼然是原告邏輯的屏障，且看上去堅(jiān)不可摧、冥頑不化……

? ? ? ?秉持“盛邦濟(jì)世”的精神，紀(jì)召兵律師以釜底抽薪的一招瞬間扭轉(zhuǎn)了時(shí)局：2010年12月中旬，他以委托人王舒揚(yáng)的名義向黃島區(qū)人民法院提交了一份《管轄異議申請(qǐng)書(shū)》，認(rèn)為涉案拆遷項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)并非征地拆遷，而是商業(yè)開(kāi)發(fā)拆遷，這一根本意義上的拆遷用地性質(zhì)決定了強(qiáng)令王舒揚(yáng)拆除房屋是否具備正當(dāng)性。那么，原、被告雙方對(duì)性質(zhì)存在本質(zhì)差異，足以證明涉案案情的復(fù)雜程度非同小可，此為其一；其二，王舒揚(yáng)一案本身在黃島轄區(qū)內(nèi)有著重大的社會(huì)影響。依照《民事訴訟法》的規(guī)定，該案應(yīng)當(dāng)由青島市中級(jí)人民法院管轄，而不能是黃島區(qū)人民法院。

? ? ? ?正所謂天道酬勤，此轄異議申請(qǐng)遞交之后，黃島區(qū)人民法院“從善如流”，在此后的整整三個(gè)月時(shí)間里一直將該案束之高閣。因?yàn)榇?，拆遷方的“訴訟逼遷”陷阱未能得逞，王舒揚(yáng)的食品加工廠又一次虎口脫險(xiǎn)……

 

? ? ? ?3、一舉破冰的程序轉(zhuǎn)化

? ? ? ?2011年3月中旬，拆遷之勢(shì)再次轟轟烈烈地卷土重來(lái)——黃島區(qū)人民法院通知王舒揚(yáng)參加薛辛莊居委會(huì)訴其返還土地糾紛一案的庭審。換言之，管轄異議并不能使王舒揚(yáng)幸免于在黃島區(qū)人民法院對(duì)簿公堂，而只是讓這一宿命延后了近百個(gè)時(shí)日。開(kāi)庭在即，王舒揚(yáng)將無(wú)路可退，抑或絕處逢生？

? ? ? ?春雨綿綿，黃島的天空也常因此云靄籠罩。即便如此，也總有“守得云開(kāi)見(jiàn)月明”的一天出現(xiàn)。寥寥幾日后，紀(jì)召兵律師陪同王舒揚(yáng)一同出席庭審。審判伊始，做足了準(zhǔn)備工作的紀(jì)律師是“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)”，又將一份申請(qǐng)書(shū)提交給法官。原來(lái)，他援引了《民事訴訟法》與《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定，強(qiáng)調(diào)法庭采用簡(jiǎn)易程序?qū)徖淼陌讣仨毷聦?shí)清楚，權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，且爭(zhēng)議不大的案件，而本案事實(shí)并不清晰，訴訟雙方對(duì)于拆遷性質(zhì)是公益征地還是商業(yè)開(kāi)發(fā)拆遷存在很大爭(zhēng)議，依法應(yīng)當(dāng)適用普通程序?qū)徖怼?/span>

? ? ? ?紀(jì)律師這一入木三分的對(duì)策有如“長(zhǎng)風(fēng)”一般破除了退地訴訟之壓的“萬(wàn)里浪”——法院裁定以普通程序?qū)徖碓摪?，因此一個(gè)月的法定舉證期限橫空出世，時(shí)間戰(zhàn)線的再一次拉長(zhǎng)。隨著時(shí)間戰(zhàn)線的拉長(zhǎng)，急于施工的拆遷方放低了強(qiáng)硬的姿態(tài)，向王舒揚(yáng)伸出了和談的“橄欖枝”，意欲將補(bǔ)償額提升至90萬(wàn)元。該標(biāo)準(zhǔn)距離王舒揚(yáng)的理想水平線還有一定的距離，后者拒絕接受，此次協(xié)商終以失敗告終。

? ? ? ?2011年6月，黃島區(qū)人民法院審結(jié)此案，認(rèn)為原被告場(chǎng)地租賃合同已經(jīng)終止，被告王舒揚(yáng)應(yīng)當(dāng)將租賃物返還給原告居委會(huì)。對(duì)于這個(gè)意料之中的“敗局”，有所準(zhǔn)備的紀(jì)律師毫不遲疑地采取了上訴的應(yīng)對(duì)方案。

? ? ? 《左傳·宣公十五年》有云：“雖鞭之長(zhǎng)，不及馬腹?！碑?dāng)王舒揚(yáng)與居委會(huì)之間的“爭(zhēng)地”糾紛進(jìn)入到青島市中級(jí)人民法院的審理程序之后，居委會(huì)與開(kāi)發(fā)商的聯(lián)盟力量相對(duì)于王舒揚(yáng)而言，不再那么固若金湯。最終，經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)：拆遷方以200萬(wàn)人民幣對(duì)王舒揚(yáng)進(jìn)行補(bǔ)償。

 

? ? ? 三、企業(yè)拆遷律師維權(quán)案例律師說(shuō)法

 

? ? ? ?新征收條例對(duì)舊拆遷條例的取而代之，推動(dòng)我國(guó)拆遷法治向前邁出了關(guān)鍵性的一步。但是，現(xiàn)階段的拆遷法律體系整體情況仍然是不容樂(lè)觀的。法律規(guī)范的實(shí)操性弱，加之執(zhí)法現(xiàn)狀的不理想，最終的局面通常會(huì)演變成良法被現(xiàn)實(shí)架空、有法不依的困窘局面。因此，沉痛說(shuō)來(lái)，我國(guó)的拆遷利益之爭(zhēng)——政府和開(kāi)發(fā)商綁架老百姓利益的無(wú)形戰(zhàn)爭(zhēng)，并沒(méi)有因?yàn)樾聴l例的出臺(tái)而偃旗息鼓。

? ? ? ?這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)里，政府有權(quán)，開(kāi)發(fā)商有錢，老百姓手無(wú)寸鐵，有的只是對(duì)黨中央的信任，對(duì)現(xiàn)代包青天的期許。在這樣的三方格局里，邂逅拆遷命運(yùn)的拆遷戶應(yīng)當(dāng)如何守護(hù)自己“耕者有其田，居者有其屋”的恬然生活狀態(tài)？答案是，依法維權(quán)！依托于法律，依托于專業(yè)的拆遷維權(quán)律師，淳樸的老百姓才能避免落入拆遷權(quán)錢聯(lián)盟精心設(shè)置的各項(xiàng)披著合法外衣的“陷阱”里，才能為自己神圣的私有財(cái)產(chǎn)圈起一道堅(jiān)不可摧的綜合屏障！