城市拆遷律師維權(quán)案例之七十五 /?辦案律師：馬麗芬 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、萬(wàn)壽塔項(xiàng)目拆遷、回遷房安置、拆遷裁決、重新委托評(píng)估
? ? ? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要
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? ? ? ?因萬(wàn)壽塔項(xiàng)目建設(shè)，2012年4月18日，中國(guó)人民解放軍總后勤部機(jī)關(guān)干部住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在北京市海淀區(qū)西八里莊地區(qū)，東至：藍(lán)靛廠南路；南至：現(xiàn)狀居住區(qū)及變電站；西至：恩濟(jì)東街；北至：八里莊路范圍內(nèi)進(jìn)行拆遷。
? ? ? ?趙鐵義（化名）在拆遷范圍內(nèi)有一處私房，經(jīng)拆遷評(píng)估，趙鐵義被告知其建筑面積逾150平方米、占地面積近173平方米的房屋可獲補(bǔ)償款約477.5萬(wàn)元。因認(rèn)為該補(bǔ)償額非自家房屋市場(chǎng)價(jià)值的計(jì)算結(jié)果，趙鐵義拒絕按照評(píng)估價(jià)格簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，并于2012年5月底委托了京城著名維權(quán)律師馬麗芬代理其住房拆遷補(bǔ)償有關(guān)事項(xiàng)，為其爭(zhēng)取合理的補(bǔ)償數(shù)額。
? ? ? ?歷經(jīng)一個(gè)月的法律大作戰(zhàn)，切實(shí)有效的維權(quán)方案、果決到位的裁決應(yīng)對(duì)、把握精準(zhǔn)的談判較量順著時(shí)間的縱軸、空間的情勢(shì)演繹、接力，最終為趙鐵義除卻了陰霾，實(shí)現(xiàn)了增加幾十萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償與一套回遷房安置的維權(quán)理想，此案以委托人滿意的結(jié)局“曲終人散”。
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? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影
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? ? ? ?辦案第一輯：先知先覺的拆遷許可行政復(fù)議
? ? ? ?由于介入案件較早，馬麗芬律師充分利用了這一先發(fā)制人的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證掌握案件詳情后即游刃有余地啟動(dòng)了維權(quán)第一篇章——向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提交了一份《行政復(fù)議申請(qǐng)書》，請(qǐng)求確認(rèn)海淀區(qū)人民政府房屋征收辦公室向中國(guó)人民解放軍總后勤部機(jī)關(guān)干部住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室核發(fā)的《拆遷許可證》違法。在復(fù)議申請(qǐng)中，馬律師直指核心：被告海淀區(qū)人民政府房屋征收辦公室作出被訴許可時(shí)未能履行法定的審查義務(wù)，也沒有向原告進(jìn)行公示，屬于程序違法。
? ? ? ? 這一根據(jù)代理行為空間最大化的原則實(shí)施的復(fù)議之旅不顯山不漏水地拉開了拆遷雙方當(dāng)事人博弈場(chǎng)的暗戰(zhàn)之門……
? ? ? ?辦案第二輯：裁決臨?！るp線反擊
? ? ? ?就在馬麗芬律師以委托人趙鐵義的名義對(duì)涉案項(xiàng)目拆遷許可證申請(qǐng)行政復(fù)議后沒幾日，傲然的拆遷人也不甘示弱，旋即以趙鐵義為被申請(qǐng)人，向海淀區(qū)人民政府房屋征收辦公室申請(qǐng)拆遷裁決。后者受理了該申請(qǐng)，于2012年6月10日向趙鐵義送達(dá)《海淀區(qū)房屋拆遷行政裁決答辯、調(diào)解通知書》，要求趙鐵義在6月11日上午九點(diǎn)在現(xiàn)場(chǎng)拆遷辦公室進(jìn)行答辯、調(diào)解。
? ? ? ?從拿到調(diào)解通知到參加調(diào)解會(huì)的時(shí)間不足1日，海淀區(qū)人民政府房屋征收辦公室并未為心有千言萬(wàn)語(yǔ)的拆遷戶預(yù)留充分的準(zhǔn)備時(shí)間。不過，這跳躍得極快的節(jié)奏并未給久經(jīng)維權(quán)沙場(chǎng)的馬麗芬律師造成措手不及的困頓。翌日，經(jīng)過連夜伏案準(zhǔn)備而胸有成竹的馬律師陪同委托人準(zhǔn)時(shí)到達(dá)調(diào)解會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。
? ? ? ?調(diào)解程序伊始，馬麗芬律師即將兩份申請(qǐng)?zhí)峤恢林鞒秩?，這兩份充滿橫闊天地色彩的申請(qǐng)分別是：①《重新委托評(píng)估或?qū)＜诣b定申請(qǐng)書》——拆遷評(píng)估報(bào)告是拆遷裁決的主要事實(shí)依據(jù)，現(xiàn)有裁決是拆遷人單方委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)所作，且評(píng)估金額完全違背了市場(chǎng)價(jià)格，顯失公平，遂依法申請(qǐng)重新委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)比較法進(jìn)行重新評(píng)估或者申請(qǐng)專家評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行鑒定；②《中止裁決申請(qǐng)書》——趙鐵義已對(duì)涉案拆遷項(xiàng)目《拆遷許可證》提起復(fù)議程序，目前該案正處于北京市建委的審查過程中。拆遷許可是拆遷裁決的前置程序和基礎(chǔ)，其結(jié)果直接關(guān)系到拆遷人能否作為拆遷裁決申請(qǐng)主體以及本案裁決是否具有事實(shí)依據(jù)，依照《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，本案裁決程序應(yīng)當(dāng)予以中止。
? ? ? ?兩大申請(qǐng)的妙用，成功阻止了裁決程序前進(jìn)的步伐，讓風(fēng)聲鶴唳的裁決、強(qiáng)拆之危在時(shí)間維度上煙消云散，也撕裂了拆遷人一方對(duì)拆遷裁決程序寄予的以裁促拆之希望，使之不得不重邀趙鐵義回到談判桌上解決問題。最終，拆遷人同意在原有補(bǔ)償條件基礎(chǔ)上增加幾十萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償，再安置一套回遷房。期望值的超額實(shí)現(xiàn)，使得趙鐵義欣然同意簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議并撤回拆遷許可復(fù)議。未見硝煙彌漫，已是一“紙”泯恩仇……
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? ? ? 三、城市拆遷律師說法
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? ? ? ?回顧本案，并不是一部卷軼浩繁的維權(quán)史。不過，雖短小精悍，卻光華不減：本案承辦律師能在接案后一個(gè)月便助委托人取得理想補(bǔ)償而功成身退，顛覆了拆遷案件維權(quán)耗時(shí)長(zhǎng)的循環(huán)公式。萬(wàn)類霜天競(jìng)自由，贏在智慧和選擇，輸在無(wú)知和天命?？v觀我國(guó)目前的拆遷大氣象，即使在法治成熟度最高的首都北京，一個(gè)項(xiàng)目中的系列拆遷行為往往難以經(jīng)住合法性推敲。因此，處于弱勢(shì)的被拆遷人以弱制強(qiáng)之要訣一般在于對(duì)那些違法性元素的法律運(yùn)作！這樣一來(lái)，就可以使得拆遷人在違法拆遷這個(gè)冠冕之下放低姿態(tài)，而與被拆遷人進(jìn)行和談。
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