農村拆遷律師維權案例之三十二 / 辦案律師：段?；萋蓭?/ 關鍵詞：農村拆遷律師、?北京拆遷、拆遷心理、拆遷談判、拆遷補償安置
一、農村拆遷律師案情介紹
? ? ? ?2010年9月15日，北京市昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局為北京未來科技城開發(fā)建設有限公司核發(fā)《房屋拆遷許可證》，許可其進行未來科技城項目土地一級開發(fā)。洛林（化名）位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)魯疃村的房屋位于拆遷范圍內，故而“有幸”邂逅此次拆遷！由于洛林一戶認為拆遷評估確定的補償價格不合理，未能與拆遷人達成協(xié)議，一直堅持不搬遷。
? ? ? ?2011年7月初，行事謹慎的洛林擔心還未爭取到理想補償就被拆遷方實施強拆，遂委托著名拆遷律師事務所的核心干將——段?；萋蓭煷砥洳疬w法律事務。約摸兩個月之后，此案以雙方達成協(xié)議結案，洛林最終獲得300平方米產權置換房與225萬元貨幣補償款，并獲每人每月900元租房補助。
?二、農村拆遷律師辦案掠影
? ? ? ? ?辦案唯一輯：雙城記
? ? ? ? 一城：洛林的忐忑不安
? ? ? ? 得知洛林一戶委托了著名拆遷團隊的律師之后，拆遷人一方也即刻畫地為牢：只要在7月底之前簽協(xié)議騰房搬遷，可以在原有的150萬元貨幣補償的基礎上增加一筆拆遷獎勵款。面對不菲的獎勵款，一時間洛林頗為心動，擔心“過了這個村就沒了這個店”。
? ? ? ? “三分割據紆籌策，萬古云霄一羽毛”。在拆遷維權領域已是“元老級別”的段律師深知決策適時的重要性，針對洛林的顧慮，她細細為之分析了此時簽訂補償協(xié)議的利與弊。聽爾一席話，洛林豁然開朗，鄭重作出決定：繼續(xù)與拆遷人協(xié)商談判，直至取得符合市場價的補償安置結果。
? ? ? ? 利誘不成之后，拆遷人轉而施以“車輪戰(zhàn)術”。于是乎，在那“日輪當午凝不去，萬國如在洪爐中”的時節(jié)里，洛林家里天天門庭若市，拆遷公司工作人員、區(qū)政府工作人員、區(qū)政法委干部乃至洛家遠親近鄰絡繹不絕地登門造訪，極盡游說口舌之能。于此，各種關于強拆的可能之說也灌輸至洛家。日復一日的，洛林所承受的壓力呈裂變之勢烈焰升騰……
? ? ? ? 一城：律師的勝券在握
? ? ? ?段福惠律師自2007年開始專事拆遷維權業(yè)務以來，即專門負責北京地區(qū)的業(yè)務，幾年時間里代理的京內拆遷案件不勝枚舉，因此對于北京各城區(qū)拆遷模式以及諸般“潛規(guī)則”可謂了若指掌。無獨有偶的是，早在接受洛林委托之前，段律師還代理過同屬未來科技城項目土地一級開發(fā)拆遷項目的另一個案，故而對“未來開發(fā)”拆遷流程以及拆遷戶智謀談判的未來都看得一清二楚，確信洛林一案以強拆收尾的可能性微乎其微。換言之，拆遷人要達到拆遷目的，只能通過協(xié)商渠道，別無他法。
? ? ? 不利風險的最小化并不等同于維權效益的最大化，后者的實現(xiàn)還依賴于拆遷人的讓步。如何使處于優(yōu)勢地位的拆遷人作出讓步？一方面，段律師代表委托人參加一輪復一輪的拆遷談話，直接將對方法律依據根基不足的“先天缺陷”轉化為談判砝碼；另一方面，幫助委托人抵御“糖衣炮彈”，鞏固委托人的心理防線，以強化另一維權優(yōu)勢——時間戰(zhàn)線，最終實現(xiàn)“以時間換金錢”的理想效果。
? ? ? 基于段福惠律師的專業(yè)分析與技術談判，一度成功戰(zhàn)勝“獎勵說”誘惑的洛林在拆遷方的強大游說攻勢之下再度選擇了理性堅持。正所謂“運籌帷幄之中，決勝千里之外”，2011年8月底，洛林的堅持等來了代理律師為他爭取到的談判碩果。深感滿意的洛林隨后與拆遷人簽訂補償安置協(xié)議，本案華美落幕。 ?
三、農村拆遷律師律師說法
? ? ? ?本案沒有經歷一場維權鏖戰(zhàn)，便取得了極為理想的補償安置結果，再次論證了高額補償標準是可以“談”出來的。結合本案細節(jié)要素來看，要達到以談判促理想簽約的效果，以下兩點是基礎必備：
? ? ? ?其一，對案件所在區(qū)域的拆遷模式、流程有著通體了解?；谶@種認識，才能夠對協(xié)商空間有多大形成準確判斷。而只有了解了協(xié)商空間的大小，才能夠做到戰(zhàn)略安排談判步驟與策略，做到有的放矢。
? ? ? ?其二，知法并會用法。任何一項談判都是要利益對壘雙方博弈的結果，哪一方掌握的籌碼越多，那么這一方勝出的概率就會越大。具體就拆遷談判來說，拆遷戶一方的籌碼原本只有保住房屋這一項，但如果對拆遷法律規(guī)范及嘗試了解通透的話，則能夠審視拆遷項目的合法性，在發(fā)現(xiàn)違法點的時候將其轉化為新的談判籌碼，達到拆遷人與被拆遷人的談判地位的相對均衡在這個基礎之上，如果善于運用法律的各種方法與措施，就能夠進一步將籌碼運用得淋漓盡致，取得理想談判結果。
原文轉載請注明來源：拆遷律師-北京在明律師事務所 ? ??http://m.zgkqc.cn/14853.html
