農(nóng)村拆遷律師維權(quán)案例之四十三 / 辦案律師：梁紅麗、馬麗芬律師 / 關(guān)鍵詞：農(nóng)村拆遷律師、拆遷評(píng)估、重新評(píng)估、拆遷裁決、產(chǎn)權(quán)置換、非法強(qiáng)拆
一、農(nóng)村拆遷律師案情介紹
郭世武（化名）與李坦（化名）系表兄弟，均為北京市海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)安寧莊住戶，比鄰而居。
郭世武所住房屋由其父親郭清（化名）、母親李華智（化名）共同所有，房屋建筑面積約234平米，占地面積為340平米左右。該處宅基地中有58平米系東北旺鄉(xiāng)政府于1995年批給郭世武建房使用，有東北旺鄉(xiāng)政府所作《村民建房用地申請(qǐng)審批表》為證。2005年12月上旬，經(jīng)北京市海淀區(qū)公證處公證，郭清、李華智將一間主房贈(zèng)與給郭世武。郭世武的戶口獨(dú)立落于該房屋，屬于典型的“一屋兩戶”。2004年3月，李華智將最外面的一間50平米的房屋辦理了《房屋租賃許可證》。2004年下半年，郭清下崗。2005年1月，郭清在自家房屋上辦理了個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)起一個(gè)十幾平米的食雜商店。
李坦所住房屋由其母親李華慧（化名）所有，房屋建筑面積約220平米，占地面積為320平米左右。2004年3月，李華慧將最外面的一間50平米的房屋辦理了《房屋租賃許可證》。
2009年，郭世武、李坦獲知自家房屋早已于2005年劃入安寧莊地區(qū)居易園住宅小區(qū)項(xiàng)目拆遷范圍。郭世武收到了兩份《評(píng)估報(bào)告》，一份于2005年12月26日作出，評(píng)估價(jià)格是99萬多，另一份則于2009年5月20下發(fā)，評(píng)估的面積與價(jià)格都有了變化——面積縮水，價(jià)格降低了1萬。李坦只收到了一份2005年12月底作出的《評(píng)估報(bào)告》，評(píng)估價(jià)格不足90萬元。
因評(píng)估價(jià)格距離郭世武、李坦期望的20000元/平方米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，而李坦又有一同學(xué)在拆遷辦部門工作，郭、李二人便打起了“友情牌”，寄理性補(bǔ)償希望于該同學(xué)。豈料，該同學(xué)反倒幫起了“倒忙”，不僅沒有為昔日同窗爭(zhēng)取到理想補(bǔ)償，反倒隔三差五上門做李坦的思想工作，要求其降低期望值，早簽協(xié)議早騰房。
時(shí)光飛逝至2010年4月21日，拆遷人北京上地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司針對(duì)郭世武一戶提起拆遷裁決程序，向北京市海淀區(qū)房屋管理局提交了《裁決申請(qǐng)書》，被申請(qǐng)人為郭清。4月22日，海淀區(qū)房屋管理局通知郭清進(jìn)行了談話，情勢(shì)不容其樂觀。
臨近強(qiáng)拆分水嶺的郭世武一戶聯(lián)合了遙望理想補(bǔ)償而不得的李坦一戶委托梁紅麗律師、馬麗芬律師全權(quán)代理拆遷補(bǔ)償安置事宜，以求避免走向強(qiáng)拆并實(shí)現(xiàn)理想補(bǔ)償。三個(gè)月時(shí)間的飛逝，三道法律程序的運(yùn)作，最終以每戶四套房子（總價(jià)值約六百萬）的產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)果幫助郭世武與李坦兩戶徹底擺脫拆遷伊始出現(xiàn)的負(fù)軛命運(yùn)。
二、農(nóng)村拆遷律師辦案掠影
? ? ? 辦案第一階：裁決阻隔三連環(huán)
擺在梁紅麗律師、馬麗芬律師與其委托人面前的第一個(gè)重量級(jí)難題無疑就是裁決危機(jī)。二律師只爭(zhēng)朝夕，對(duì)拆遷項(xiàng)目的合法性進(jìn)行了全面審查，一如既往地在拆遷許可證核發(fā)環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)了“黑洞”，于是頗富戰(zhàn)略性地采取了“三連環(huán)”法律措施阻擋裁決決定書的作出：
一連環(huán)：起訴拆遷許可證
梁、馬二律師的維權(quán)第一力作即為起訴為北京上地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司核發(fā)《房屋拆遷許可證》的海淀區(qū)房屋管理局，主張其作出被訴行政許可的過程中違反實(shí)體和程序規(guī)定，在北京上地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司提供的材料不齊全、不符合法定要求且安置資金未到位的情況下違法發(fā)放涉訴拆遷許可證，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
二連環(huán)：一間房的確權(quán)之訴
繼拆遷許可訴訟進(jìn)入了法院這一“正義之宮”后，梁紅麗律師與馬麗芬律師又以疾如旋踵的速度提起另一意義匪淺的民事訴訟——確認(rèn)郭世武對(duì)郭清、李華智贈(zèng)與給他的一間主房的所有權(quán)。同時(shí)，梁、馬二位律師將2005年海淀區(qū)公證處出具的贈(zèng)與《公證書》、1995年?yáng)|北旺鄉(xiāng)政府作出的《村民建房用地申請(qǐng)審批表》、郭世武落戶于涉訴房屋的獨(dú)立戶口本作為重要證據(jù)提交給法院。此訴的訴訟結(jié)果期待可謂如“囊中取物”般沒有懸念。
三連環(huán)：申請(qǐng)裁決中止
確權(quán)之訴“二進(jìn)宮”之后，梁、馬二位律師便將一份字字珠璣的《中止裁決申請(qǐng)書》鄭重提交給主管裁決的行政機(jī)關(guān)——海淀區(qū)房屋管理局。該申請(qǐng)書有力地?cái)[出了裁決應(yīng)當(dāng)中止的兩點(diǎn)“論點(diǎn)”：①裁決所涉房屋的產(chǎn)權(quán)情況存在爭(zhēng)議，郭世武已經(jīng)向海淀區(qū)人民法院提起確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的民事訴訟，該案法院已正式受理，沒有做出生效判決，根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)中止裁決的下發(fā)；②郭清、李華智已針對(duì)裁決所依據(jù)的拆遷許可證提起行政訴訟，該案法院業(yè)已正式受理，該案的判決結(jié)果直接關(guān)系到北京上地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司能否作為拆遷裁決申請(qǐng)、裁決是否具有事實(shí)依據(jù)，根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)中止裁決的下發(fā)。
一、二生三的連環(huán)法律運(yùn)作換來了海淀區(qū)房屋管理局的慎重對(duì)待，裁決減速，為梁、馬二律師后續(xù)工作的展開穩(wěn)住了局面！
? ? ? ?辦案第二階：向失衡的評(píng)估出擊
歷經(jīng)裁決阻隔三連環(huán)運(yùn)作的輝煌之后，梁紅麗律師與馬麗芬律師開始尋思推動(dòng)維權(quán)行動(dòng)的縱深發(fā)展。這一次，兩位資深律師將維權(quán)之杠桿確定為重新委托評(píng)估。
2010年5月6日，一封《重新委托評(píng)估申請(qǐng)書》被提交至海淀區(qū)房屋管理局，該申請(qǐng)書指出，依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條，拆遷房屋的評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。同時(shí)，北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見》第六條進(jìn)一步確定了拆遷的評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。此外，《建設(shè)部關(guān)于清理城市房屋拆遷有關(guān)地方性法規(guī)、規(guī)章中有關(guān)問題的通知》中明確，“一些地方規(guī)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以房屋拆遷許可證核發(fā)時(shí)政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)為基本依據(jù)，與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則不一致”。比照前述三大法律規(guī)范之要求，北京上地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司單方委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)郭世武、李坦兩戶進(jìn)行的評(píng)估一則未采用市場(chǎng)比較法，而是照搬2001年基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，二則評(píng)估結(jié)果以2005年拆遷許可作出時(shí)政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)為基本依據(jù)，完全背離了被拆遷房屋在2009年市場(chǎng)環(huán)境下的市場(chǎng)價(jià)格，是顯失公平、公正的，也完全不符合法律相關(guān)規(guī)定，是無效的評(píng)估結(jié)果。鑒于評(píng)估報(bào)告是裁決的主要事實(shí)依據(jù)，郭世武、李坦兩戶要求重新委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)比較法進(jìn)行重新評(píng)估。
前述申請(qǐng)的提起，進(jìn)一步催深了已踏出半只腳的裁決程序的“冬眠”狀態(tài)。委托人們，至此似乎在驚心動(dòng)魄的喧囂夾角中獲得了暫時(shí)的靜謐時(shí)光。
? ? ? ?辦案第三階：“鐵腕”應(yīng)對(duì)非法強(qiáng)拆
也許，風(fēng)平浪靜的表象總是隱藏著驚濤駭浪的真實(shí)。就在郭世武、李坦兩戶安享短暫平和時(shí)光時(shí)，郭世武家院落外大門口旁租賃給他人使用的三間房屋遭遇毫無先兆的強(qiáng)力拆除，居住其中的租客差點(diǎn)兒被砸傷。案發(fā)后，郭世武迅即按照二律師的指導(dǎo)到公安機(jī)關(guān)立案。經(jīng)公安機(jī)關(guān)調(diào)查了解，違法行為人浮出水面——拆遷人北京上地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、拆遷公司北京市常聚房屋拆遷有限責(zé)任公司。隨即，梁紅麗律師、馬麗芬律師一紙?jiān)V狀將違法行為人推上民事侵權(quán)訴訟的“被告席”，要求二被告對(duì)非法強(qiáng)拆的兩間房屋恢復(fù)原狀，并賠償財(cái)產(chǎn)損失10000元。
扣人心弦的訴訟，疊合裁決障礙的難以逾越，釋放著漫天席地的無形高壓，將拆遷人北京上地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司層層包圍。最終，飽受壓力之苦的拆遷人決定做出利益分割，向郭世武、李坦兩戶后拋出了綠色的和談橄欖枝。每一次談判，均是二委托人靠近拆遷補(bǔ)償理想“彼岸花”的新的階梯！階梯的頂端，則是期盼中惴惴等待的勝利——拆遷人妥協(xié)，同意每戶四套房子，另就非法強(qiáng)拆郭世武一戶三間房事件賠償七萬余元。
三、農(nóng)村拆遷律師律師說法
在拆遷維權(quán)中，很多拆遷戶對(duì)于“借東風(fēng)”已經(jīng)形成共識(shí)。此所謂“借東風(fēng)”，是指借助專業(yè)拆遷律師的“東風(fēng)”，使得自身維權(quán)之旅如虎添翼——專業(yè)拆遷律師往往能憑借其對(duì)拆遷法律規(guī)范的了解、對(duì)拆遷人一方合乎規(guī)范的運(yùn)作流程的知曉以及涉案地區(qū)拆遷環(huán)境、拆遷政策的掌握在維權(quán)方略的安排上收放自如、有進(jìn)有退，針對(duì)博弈對(duì)方的弱勢(shì)力量進(jìn)行合法打擊，有如將一根針扎在對(duì)方手上，促使其在不能承受刺痛的情況下放棄與拆遷戶爭(zhēng)利，從而實(shí)現(xiàn)拆遷戶的利益最大化。
結(jié)合本案而言，拆遷戶不僅可以借助專業(yè)拆遷律師的“東風(fēng)”，還可以捆綁維權(quán)，彼此借力。以郭世武、李坦兩戶為例，李坦一戶未經(jīng)歷拆遷裁決、非法強(qiáng)拆這些“大風(fēng)大浪”，即與郭世武一同拿到了頗為理想的補(bǔ)償安置結(jié)果，可謂充分受益于郭世武一戶針對(duì)阻絕裁決、打擊違法強(qiáng)拆所采取的法律運(yùn)作的戰(zhàn)果；對(duì)于郭世武一戶而言，李坦則是重要的“后備”，既能在法律措施整合運(yùn)用中發(fā)揮重要配合作用，又能對(duì)身處先天優(yōu)勢(shì)地位的拆遷人產(chǎn)生雙倍的震懾效果——強(qiáng)拆不動(dòng)一個(gè)郭世武，就意味著強(qiáng)拆不動(dòng)李坦這樣的第二個(gè)“郭世武”，進(jìn)而促使拆遷人更早理性分析權(quán)衡，作出合理利益讓渡。
近兩三年來，捆綁維權(quán)、集體維權(quán)現(xiàn)象愈來愈具有普遍性。就北京在明律師事務(wù)所在全國(guó)各地承辦的這類案件而言，均取得了不錯(cuò)的解決效果，且存在著事半功倍的共性。可以說，捆綁維權(quán)、集體維權(quán)本身就是一項(xiàng)戰(zhàn)略選擇。經(jīng)過法律實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與智慧的潤(rùn)色，人的多數(shù)性可以轉(zhuǎn)化為一種寶貴的資源，因?yàn)槎鄶?shù)人的訴之利益指向相同，因此就賦予法律運(yùn)作的多樣性，只要使得這些法律運(yùn)作產(chǎn)生相得益彰之效，便可使維權(quán)團(tuán)體共同取得最大的維權(quán)期望值之實(shí)現(xiàn)！
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