城市拆遷律師維權(quán)案例之六十六 /?辦案律師：馬麗芬、梁紅麗律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、?房屋拆遷許可證 、提高補(bǔ)償、評(píng)估報(bào)告

? ? ? ?一、城市拆遷律師事實(shí)概要

? ? ? ?自古以來，安居樂業(yè)就是人們畢其一生努力去完成的最大理想。故而，老子在其小國(guó)寡民思想主張中有這樣凝練的一句概括：“甘美食，美其服，安其居，樂其俗”。?

? ? ? ?時(shí)代總在進(jìn)步，當(dāng)我國(guó)已經(jīng)成為彌漫著法制色彩的國(guó)家時(shí)，我們的國(guó)民們安居樂業(yè)的故事也一衣帶水地多了幾分有關(guān)于法制的色彩。本案即將為您講述的是北京市海淀區(qū)亮甲店居民王友山（化名）為了安居兩度難關(guān)的故事……

? ? ? 上篇：羌笛何須怨楊柳，春風(fēng)不度玉門關(guān)。

? ? ? 2001年初的一天，正在壯志躊躇規(guī)劃新千禧年家庭發(fā)展計(jì)劃的王友山忽然收到海淀區(qū)人民法院的傳票，而告他的人，正是王友山的親妹妹。她訴稱王友山的房子應(yīng)當(dāng)屬于父母遺產(chǎn)，亦有繼承權(quán)的她要求對(duì)房子產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割。

? ? ? 王友山對(duì)自己妹妹的做法頗感心寒，明明她對(duì)房子是幾年前雙親感念自己的悉心贍養(yǎng)而贈(zèng)與給自己并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶的情況心下了然，為何還要做這樣將清水?dāng)嚋喌氖虑椋空砗缅e(cuò)綜復(fù)雜的心情之后，王友山委托了一個(gè)略懂法律知識(shí)的朋友幫助自己應(yīng)訴。因事實(shí)清楚，法律關(guān)系清晰，該案歷經(jīng)一審二審兩審程序之后，法院以法律之名，公正之義最終確認(rèn)了王友山對(duì)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)合法有效！此后，王友山一家重又過起了幸福安康的平靜生活。

? ? ? ?下篇：溪云初起日沉閣，山雨欲來風(fēng)滿樓。

? ? ? ?時(shí)光荏苒，歲月如梭。

? ? ? ?轉(zhuǎn)眼已是2005年底，北京市海淀區(qū)亮甲店地區(qū)，拆遷之風(fēng)來襲。在亮甲店危改小區(qū)二期項(xiàng)目（北區(qū)）建設(shè)工程拆遷項(xiàng)目中，北京城建正裕達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為拆遷人取得了《房屋拆遷許可證》，量房、送達(dá)拆遷估價(jià)結(jié)果報(bào)告……直至2006年2月11日下發(fā)了拆遷通知書。

? ? ? ? 原本支持危改工程建設(shè)的王友山一家，拿到房屋拆遷估價(jià)結(jié)果報(bào)告后卻目瞪口呆：一方面，自己實(shí)際面積為170平方米的房屋在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中被大大縮水——變成了140余平方米；另一方面，僅有此唯一房產(chǎn)的七口之家（離休在家且患病在身的王友山和身體殘疾妻子李玉鳳（化名）及沒有固定工作的子女平時(shí)的日常生活開銷均靠房屋出租獲得）僅能得到不到九十萬的拆遷補(bǔ)償款。這一估價(jià)結(jié)果著實(shí)讓王家人痛心和無法接受。于是，用自己的力量爭(zhēng)取合理補(bǔ)償?shù)哪铑^在他們心里萌生開來……

? ? ? ?2007年6月，拆遷項(xiàng)目開發(fā)商變更為喬遷房地產(chǎn)信息咨詢有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“喬遷房地產(chǎn)公司”），此時(shí)北區(qū)還有6戶人家沒有拆，這其中就包括王友山一家。王友山知道，現(xiàn)在他能做的只有等待，等待一個(gè)公平的評(píng)估結(jié)果和一套合理的補(bǔ)償安置方案。

? ? ? ?2008年10月15日，王友山收到了新拆遷人新委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新制作的評(píng)估結(jié)果。王友山有些疑惑又抱著些許希望，打開了這封未經(jīng)任何再測(cè)量工作得出的評(píng)估報(bào)告。如果說頭一次評(píng)估報(bào)告對(duì)王家人來講是一道晴天霹靂，那么此次評(píng)估結(jié)果則是變本加厲的暴風(fēng)驟雨——報(bào)告內(nèi)容不僅對(duì)縮水的測(cè)量面積未作任何糾正，而且將原本近九十萬的補(bǔ)償款減為不足八十萬。

? ? ? ?時(shí)間的沙漏耐心地勻速滴答，送走過往，迎來2009年的五月天。春風(fēng)吹來了桃花，吹綠了柳樹，卻吹不散王家人心里密布的愁云，因?yàn)榇藭r(shí)一貫上演自說自話獨(dú)角戲的拆遷方開始了有名無實(shí)的搬遷協(xié)商工作，而至2009年5月13日，海淀房管局送來的一份拆遷裁決申請(qǐng)書更是預(yù)示了這有名無實(shí)的協(xié)商搬遷工作也即將劃上句號(hào)……

? ? ? ?2009年6月3日，海淀房管局正式作出拆遷糾紛裁決書。王友山開始體會(huì)到形勢(shì)的嚴(yán)峻性，他開始在網(wǎng)絡(luò)上尋找、學(xué)習(xí)拆遷維權(quán)知識(shí)，準(zhǔn)備再一次自力依法維權(quán)。2009年7月31日，王友山向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提起行政復(fù)議，請(qǐng)求確認(rèn)海淀房管局所做拆遷糾紛裁決書違法。2009年11月12日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)作出維持裁決的復(fù)議決定，但這并沒有使王友山改變自己維權(quán)的決心，他按部就班開始走訴訟程序。

? ? ? ?同年11月26日，海淀區(qū)人民法院受理了王友山的裁決訴訟，并安排了證據(jù)交換、開庭……在王友山看來，沒有懸念的勝訴結(jié)局很快就會(huì)到來。然而，就在2010年1月21日開庭之后，原本自信滿滿的王友山迷失了他的方向，因?yàn)檫@次庭審讓他突如其來地意識(shí)到了“事實(shí)不敵雄辯”的促狹。于是，拘束不安的王友山困而思變！

? ? ? ?2010年1月末，王友山委托了專司北京地區(qū)拆遷維權(quán)業(yè)務(wù)的馬麗芬、梁紅麗兩位律師代理其案。

? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影

 

? ? ? 裁決已到，強(qiáng)拆還會(huì)遠(yuǎn)么？——鑒于維權(quán)局勢(shì)的失控，馬麗芬律師與梁紅麗律師依托多年維權(quán)經(jīng)驗(yàn)與個(gè)案研究結(jié)果，設(shè)計(jì)了“一個(gè)中心，攻守呼應(yīng)”的承辦方案，以扭轉(zhuǎn)被動(dòng)之定居。

? ? ? ?辦案第一輯：正面“迎戰(zhàn)”裁決訴訟篇——守

? ? ? ? 馬麗芬律師和梁紅麗律師確定的第一維權(quán)方案在于“守字訣”，亦即守住裁決訴訟陣地，不讓法院堂而皇之地賦予被訴裁決合法性，以為強(qiáng)拆鋪就一條“紅地毯”。

? ? ? ?為實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略思想，馬、梁兩位律師結(jié)合已經(jīng)開庭的庭審記錄等案件材料以及當(dāng)事人對(duì)有關(guān)問題的回答內(nèi)容寫就一封邏輯清晰、辨法析理的代理意見書，及時(shí)雨一般提交至海淀區(qū)人民法院。在二位律師提交的代理意見書中，被訴裁決的三大違法點(diǎn)一覽無遺：①作為裁決前提和基礎(chǔ)的評(píng)估報(bào)告由拆遷方單方委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)以錯(cuò)誤的評(píng)估時(shí)點(diǎn)和評(píng)估程序作出，屬于毋庸置疑的“毒樹之果”；②拆遷方提交的證據(jù)四份“協(xié)商記錄”和一份“談話筆錄”涉嫌偽造，不真實(shí)、不合法，不應(yīng)作為裁決依據(jù)；③《裁決書》內(nèi)容缺乏事實(shí)依據(jù)，違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，實(shí)體內(nèi)容和裁決程序均存在諸多違法之處，當(dāng)屬無效裁決，依法應(yīng)予以撤銷。

? ? ? ?辦案第二輯：側(cè)面“阻卻”裁決訴訟篇——攻

? ? ? 緊跟正面應(yīng)對(duì)裁決訴訟之后，馬麗芬律師與梁紅麗律師決定側(cè)面突圍——以委托人王友山的妻子李玉鳳為原告提起拆遷許可證和規(guī)劃許可證的相關(guān)訴訟，建立裁決訴訟的中止事由，形成后發(fā)優(yōu)勢(shì)，截堵強(qiáng)拆危機(jī)，為和談平臺(tái)的打造爭(zhēng)取更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)！

? ? ? ? 辦案第三輯：數(shù)次談判，超預(yù)期補(bǔ)償?shù)脤?shí)現(xiàn)

? ? ? ? “一個(gè)中心，攻守呼應(yīng)”的承辦方案在那嚴(yán)冬季節(jié)里極盡綻放之后，原本岌岌可危的局勢(shì)宛如時(shí)光交錯(cuò)般以光年的速度產(chǎn)生了逆轉(zhuǎn)——拆遷人向王友山敞開了真正的平等協(xié)商之門。正所謂“兵法五十家，爾腹為??”，對(duì)于百煉成鋼的馬麗芬律師與梁紅麗律師而言，拆遷補(bǔ)償方案之談判有如庖丁之解牛。

? ? ? ? 經(jīng)過幾輪談判之后，久違的微笑重新爬上了王家人的眉梢。原來，他們的兩位代理律師最終為其爭(zhēng)取到一套一居、兩套兩居共三套總面積逾兩百平米的回遷房，此外，被降至80萬的貨幣補(bǔ)償額度亦被提高至100萬元。如此補(bǔ)償安置結(jié)果，位居涉案拆遷項(xiàng)目中拆遷補(bǔ)償提升之榜首！

? ? ? ?三、城市拆遷律師說法

 

? ? ? ?綜觀本案，王友山在拆遷糾紛裁決書下達(dá)后，從自己給自己代理的毅然決然到最終求助律師轉(zhuǎn)變給我們留下了深刻的印象。何以“造就”這種毅然決然？重要原因之一就是，早在2001年王友山親歷了和朋友合作成功捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益后嘗到的甜頭和些許的成就感，他因此就產(chǎn)生了某種程度上的盲目自信，并且嚴(yán)重輕視了法律工作的專業(yè)性，認(rèn)為自己也可以應(yīng)對(duì)這場(chǎng)拆遷維權(quán)。其實(shí)，王友山當(dāng)時(shí)和他妹妹之間的民事訴訟的之所以可以一、二審都可以輕松得到法院的支持，一方面案件事實(shí)本身很簡(jiǎn)單明了，另一方面案件的證據(jù)確鑿，于情于法都會(huì)到到這樣的結(jié)果。然而對(duì)于相對(duì)復(fù)雜，專業(yè)性更強(qiáng)的征收拆遷類案件，不同的承辦方案所得到的結(jié)果可能是大相徑庭的。所以應(yīng)對(duì)專業(yè)問題，還是要相信“術(shù)業(yè)有專攻”這句古語，以免造成自己更大的損失，甚至是無法挽回的結(jié)果。 ?

? ? ? ?筆者在實(shí)踐中，見過不少這樣的當(dāng)事人，借著自己學(xué)習(xí)的零零星星的簡(jiǎn)單法律知識(shí)就大膽自己給自己維權(quán)，不覺中走完了珍貴的法律程序，維權(quán)效果卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能如人意。真到“病入膏肓”時(shí)才想起專業(yè)律師來。而此時(shí)往往是關(guān)鍵的訴訟機(jī)會(huì)已經(jīng)被當(dāng)事人自己給浪費(fèi)了，律師只能通過迂回的辦案策略來進(jìn)一步維權(quán)，而這樣做是相當(dāng)危險(xiǎn)的。有的時(shí)候律師還能扭轉(zhuǎn)局面，而有的時(shí)候可能就得真的是無力回天了。所以，筆者在此再次提醒各位拆遷戶，面對(duì)拆遷維權(quán)一定要把握好拆遷維權(quán)時(shí)機(jī)，越早充分了解、理性應(yīng)對(duì)越容易達(dá)到好的維權(quán)效果。

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